Pedir los bienes raices las épocas el 13 de abril de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: ¿Qué se puede hacer si un vendedor y el comprador acuerdan cortar su propio reparto, para engañar los agentes del vendedor y del comprador fuera de sus comisiones? Respuesta: El comprador y el vendedor pueden llegar cualquier acuerdo quieren. Qué él no puede hacer es minar cualquier contrato de corretaje del listado o del comprador el cual hayan convenido. Esto es una cuestión a resolver inmediatamente, antes de que salga de la mano. Una letra de su abogado con una copia de su acuerdo debe establecer sin obstrucción su demanda a una comisión -- y a las cuotas legales y a los daños si procede. Mientras que usted está en ella, pedir que su abogado explique el concepto de interferencia tortuosa. De modo general, cuando un de tercera persona interfiere en una relación contractual él puede ser obligado para las pérdidas y los daños. Por ejemplo, si usted tiene un acuerdo del listado con un vendedor y los intentos de un comprador a interferir diciéndole se pagan menos o en absoluto, usted puede tener una demanda otra vez el comprador. Pregunta: Necesito consejo. Mi casa ha estado en el mercado para una semana en New Jersey aún-frío. Estoy viviendo no más allí. Estaba fuera del área por cuatro días y parada cerca por algunos minutos para comprobar cosas. Todo era aceptable. Entonces había una demostración en 4 de la tarde. El día siguiente cuando entré en 10 para limpiar un armario, la casa era fría y tenía un olor extraño. Cuando comprobé el termóstato, fue fijado en 53 grados en el aire acondicionado (era 43 grados esta mañana). Me está sin obstrucción que un corredor o un cliente del idiota intentó ver si mi aire central trabajó y olvidó poner el calor detrás encendido. Le no suponen girar el aire central en cuando es frío hacia fuera. Estoy seguro que el olor era el agarrar del compresor. Divulgué inmediatamente esto a mi corredor que llamó a corredor que mostraba que negó el tocar del termóstato (ninguna sorpresa grande allí). Tan ahora haré frente a una reparación enorme causada por la negligencia de un corredor. ¿A mí, esta es la razón por la cual los negocios tienen seguro de responsabilidad, pero quién es responsable? ¿En última instancia, no es mi propio corredor responsable? Respuesta: Usted ha saltado el arma en reparaciones. Hasta un profesional de la calefacción y del aire acondicionado que usted confíe en inspecciones el sistema usted no sabe que cualquier cosa está realmente mal con él. Antes de decir que un corredor dado era un “idiota” o que alguien se enganchó a “negligencia,” usted necesidad de estar seguro de sus hechos. En este caso los hechos son escasos. Usted no tiene ninguna evidencia para mostrar quién era responsable. Su corredor del listado, el corredor que muestra, el comprador anticipado e incluso usted pueden todos negar plausible el tocar del sistema. En cuanto a una cuenta de la reparación, si hay una, el seguro puede no ayudar si usted o el corredor tiene un grande-suficiente deducible. De hecho, si una demanda de seguro produce solamente una ventaja de menor importancia puede ser sabio no archivar una demanda para mantener premios. Una sugerencia: Conseguir una estimación de la reparación de un profesional confiable de la calefacción y del aire acondicionado. Entonces preguntar a corredor si él puede ayudar a la compensación el coste. Mientras que usted no ganaría probablemente llevar su demanda la corte (debido a esa carencia molesta de la evidencia), un corredor no definido como “idiota” o acusado de “negligencia” pudo intentar ayudar como cuestión de buenas relaciones del cliente. Pregunta: Mi marido y yo tenemos una característica para la venta en un canal del agua salada en la Florida. Tenemos dos porciones. Uno es un poco más pequeño de 1/4 acre y tiene nuestro 2 dormitorios, hogar del zanco del rancho de 2 baños en gran forma. La otra porción edificable por separado traspasada, también línea de costa, está apenas bajo 1/4 acre también. La característica está actual para la venta -- la casa y su porción para $339.900 y la porción separada para $119.000. En la porción separada están nuestra vertiente de madera $3.000-$4.000 con un desván y nuestro carport doble. Utilizamos la característica entera, pero los dos paquetes se traspasan por separado. Tenemos dos compradores potenciales interesados en la porción edificable. ¿Debemos ahora vender la porción? ¿Debemos vender la casa y su porción por separado? (No que hay un comprador de la casa que espera en las alas.) ¿Debemos llevar a cabo hacia fuera y vender la característica entera juntos? Respuesta: Usted ha planteado una pregunta clásica que explica porqué las propiedades inmobiliarias son una materia localizada. Para contestar a su pregunta sensible una debe saber el mercado local. Usted tiene que hablar con su corredor y preguntar si hay un mercado fuerte para los hogares como su prendido una sola porción. Usted también tiene que preguntar si la venta separada de la segunda porción reduciría importante el potencial del valor y de venta de la característica principal con la casa. Una vez que usted tiene respuestas de un corredor local experimentado usted puede entonces tomar una decisión. Pregunta: Estoy en un contrato para comprar un hogar y el vendedor pedido un precio y nosotros convino en ese precio si valora para ese precio. El proveedor de fondos no nos dará un préstamo para más que para qué el valor de la valoración y nosotros no vamos a comprar un hogar para más que él valoró. ¿Tan puesto que estamos en contrato con el vendedor que él tiene que bajar el precio y venderlo a nosotros, derecho? No somos el retirarse del contrato así que lo fuerzan a vender a nosotros para para lo que valoró. ¿Hay consecuencias implicadas para que un dueño intente conseguir encima en un comprador no queriendo cerrar el reparto porque valoró en un precio bajo? Respuesta: No tan rápidamente. ¿Qué hace el acuerdo dice? Típicamente -- pero no siempre -- un acuerdo de venta con una cláusula de valoración proporcionará que un comprador debe ir a través con una venta si el valor valorado es igual o mayor que al precio de venta. Sin embargo, tales cláusulas no dicen típicamente que un vendedor debe reducir su precio frente a una valoración baja. En lugar, qué sucede generalmente es que el comprador debe proporcionar efectivo adicional encima del valor valorado para comprar el hogar, el vendedor puede elegir para bajar el valor de venta o una cierta combinación de los dos. Sin embargo, si el vendedor decide no bajar el precio, después el comprador puede agregar efectivo adicional o, para retirarse típicamente del acuerdo sin pena. La lógica de tales cláusulas es que un proveedor de fondos financiará un hogar en base del precio de venta o del valor valorado, cualquiera es menos. Si el valor valorado es menos que el valor de venta, después el proveedor de fondos financiará solamente la suma más pequeña -- qué medios de pagar a un precio más arriba que la valoración el comprador debe traer a efectivo adicional a cerrarse. Antes de ir más lejos usted necesitar hacer que el acuerdo sea repasado por su corredor del comprador o un abogado para determinar los específicos de lo que requiere realmente del vendedor. La apuesta aquí es que no se obligará al vendedor que baje su precio. Pregunta: Hace cuatro meses un agente de otra oficina de la compañía me envió un acuerdo de la remisión de enumerar la casa urbana del prometido de su cliente cerca. Después de trabajar conmigo cliente por dos meses, él (mi cliente) pidió que ayudara a los pares para encontrar y para comprar un hogar en el área del otro agente. Él explicó que él y su prometido no eran felices con los servicios del otro agente y él quisiera realmente que trabajara con ellos en la nueva compra. Aclaré con el cliente que había acuerdo de ninguÌn comprador exclusivo con el otro agente. Y preguntaron que no divulgar al otro agente que les estaría ayudando, algo que el otro agente, porque la temieron sabotearía el otro listado para la venta. Pues la remisión original reflejó un acuerdo para un listado solamente, no sentía una obligación de notificar el otro agente como mis clientes habían pedido. Después de que encontráramos un nuevo hogar para los pares y escribiéramos un contrato para la venta y la compra, el otro agente exigió un honorario de remisión para la nueva compra. ¿Pues ella debe ya recibir un honorario cuando el listado vende, le debo un segundo honorario para esta transacción también? ¿Y si es así cuándo para? Respuesta: Si su acuerdo con el agente que se refiere le requiere pagar un honorario usted enumera y vende la característica, después el otro agente es llano debido un honorario si se vende la característica. Si el acuerdo es silencioso sobre la representación de los clientes en la compra de una característica, después en mi opinión el primer agente pierde. A menos que haya un acuerdo escrito por el contrario, el agente no tiene una demanda o una “propiedad” del curso de la vida de su relación con los clientes más allá de la Acta Única de enumerar su característica. Si hay un acuerdo tan escrito entonces los clientes deben saber sobre él -- tienen tan la oportunidad de ir a otra parte. Imaginarse que los clientes le llamaron en seis años y preguntaron que usted para vender la característica que le han pedido encontrar por ellos. ¿Usted incluso consideraría un honorario de remisión al agente original? ¿El otro agente llamaría? Hablar con su corredor y abogado para los específicos.
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