Pedir los bienes raices las épocas el 13 de julio de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Estoy planeando sacar $60.000 como un préstamo en forma de participación en el capital casero o equidad casera solitaria de haber (HELOC). ¿Asumiendo utilizo la cantidad entera de la línea de crédito, que es preferible ahora? ¿Hay manera de informar si éste cambia en el futuro? Respuesta: De un modo u otro todo cambiará en el futuro, me confía en. Su pregunta requiere la información adicional: ¿Por ejemplo, son los tipos de interés, los índices y los márgenes iguales para ambos productos? ¿Cuál tiene costes cerrados más altos? (Las líneas de equidad casera de haber están a menudo disponibles con muy pocos costes del closing, pero con una pena de pago adelantado si están pagadas apagado en dos o tres años.) Elegiría el HELOC. Aquí es por qué: Pues restituyo el préstamo tendría otra vez el acceso a la equidad, pero este vez sin aplicaciones de hipoteca u otro redondo de costes cerrados. Pregunta: ¿Puede una persona vender la característica a otra persona sin que pregunta a la persona que hicieron el abrigo con? Por ejemplo: Mi marido y yo hicimos un abrigo alrededor de contrato con nuestro primo y nuestro primo vendió la característica. ¿Puede él hacer eso, y qué conseguimos de la venta? Respuesta: Si entiendo su pregunta correctamente, usted vendió su característica a su primo. La transacción fue financiada con una hipoteca envuelta; es decir, el préstamo existente fue dejado in place y el financiamiento adicional de usted fue agregado a la característica. Entonces, al parecer, su primo revendió la característica. Cuando la característica fue revendida uno esperaría que todos los embargos preventivos existentes fueran pagados apagado, incluyendo la nota envuelta -- a menos que su préstamo fuera asumido por el comprador del reemplazo. Consultar por favor con un abogado de las propiedades inmobiliarias inmediatamente. Traer todos los acuerdos de préstamo y papeleo relacionado para su visita. Pregunta: Soy el dueño de una casa urbana en un complejo de 95 unidades con una piscina y ningunas otras amenidades. El complejo es manejado por una firma local de la gerencia de la característica. Las deudas son $95 por el mes (excepto el agua y la alcantarilla) que pienso soy bastante razonable. El gerente de característica publica un boletín de noticias mensual de la reunión del Consejo que las demostraciones nosotros tienen $123.000 acodados en el CD en un banco local y $21.000 para los fondos operatorios. Siento como pertenezco a un club de inversión y no a un asociación de propietarios. ¿Entiendo la necesidad de reservas, pero cuando es suficiente, suficiente? Respuesta: En total que suena como el asociación de propietarios tiene mucho efectivo en la mano y así pudo poder reducir honorarios mensuales, no obstante está considerada otro la manera las reservas del asociación de propietarios es igual a $1.295 por unidad. Ése no es mucho si un manojo de azoteas necesita ser reparado. También, las colecciones del honorario anual ascienden a $108.300 (95 X12 de las unidades x $95), así que el asociación de propietarios tiene alrededor de un año de financiamiento en reserva. ¿Cómo el asociación de propietarios pasa el dinero que admite cada mes? ¿Qué usted está consiguiendo para más de $100.000 por año? Hablar con su tesorero de asociación de propietarios para los detalles. Pregunta: ¿Cualquier persona en su personal tiene suficiente conocimiento y perspectiva histórica para proveer de mí consejo en el mercado del área de New York City, y si él será afectada por el mercado inmobiliario de reducción? Guardo el oír de que nacionalmente, los precios todavía pueden tener una manera de ir (hacia abajo), pero he oído que ésta nunca afectará a New York City, porque especialmente con el valor más alto actual para el dinero en circulación europeo, el mercado está siendo comprado encima de (y los precios empujados hacia arriba) por los europeos ricos. Sin embargo, también he leído (y recordar de oír hablar él) que el valor de los apartamentos de NYC cayó nominal el 40 por ciento y para la inflación, el 60 por ciento, a partir la 1989 a 1995, así que no estoy seguro cuál a creer. ¿Si usted puede quizás dar un cierto consejo encendido si no sucederá tal gota otra vez por alguna razón (quizás debido a la tendencia europea de la compra)? Respuesta: Nope, ninguna perspectiva histórica especial aquí. Usted observa la discusión por alguno que los precios en Nueva York puedan “nunca” bajar y después ofrecer a dos ejemplos recientes que muestren que los valores en el Apple grande pueden y cambian, ambos hacia arriba y hacia abajo. “Nunca” la discusión es llano falsa. ¿En cuanto a el impacto de compradores europeos, por qué observar solamente allí? Los inversionistas de por todo el mundo poseen la característica en Nueva York. Sospecho que los valores en Manhattan en este tiempo most-plainly son afectados por sueldos y primas de cosecha propia de Wall Street, los mil millones de dólares pagados a una población relativamente pequeña de trabajadores. Si Wall Street se retarda contaba con menos presión ascendente sobre precios de las propiedades inmobiliarias de Nueva York, especialmente en Manhattan, pero esto es apenas una conjetura. Pregunta: Tenemos un agente de IRS que sea el vice presidente de nuestro tablero de asociación de propietarios. Él ha informado al presidente que en virtud de su empleo él no puede nunca ser presidente del tablero debido a las regulaciones del IRS cuál lo prohíbe de tomar decisiones financieras, las inspecciones de firma o estando implicado en decisiones de la contabilidad. Nuestras ordenanzas municipales requieren a vice presidente asumir que las responsabilidades en el acontecimiento el presidente no puedan realizarse. Esto representa un problema porque el presidente debe firmar inspecciones con el tesorero y la empresa de gestión. ¿Debe él incluso estar en el tablero? Respuesta: Si se convierte puede el presidente de asociación de propietarios nunca incapacitó el agente de IRS simplemente paso-a un lado de modo que el individuo que es tercer en la línea de sucesión pueda tomar el lugar del presidente salido de asociación de propietarios. Quizás en el asociación de propietarios siguiente resolver la materia de la sucesión debe ser aclarada. En cuanto a el agente de IRS, él está haciendo cada uno un favor participando como un oficial de asociación de propietarios y debe ser dado la bienvenida. Pregunta: ¿Si quiero conseguir mi depósito del dinero serio detrás de un vendedor con quien no me cerré en característica, necesito ir aunque mediación o arbitraje si convinimos ése? Puesto que no nos cerramos, soy pensando yo puedo pasar con pequeñas demandas y no el arbitraje o la mediación. Quiero perseguir mi depósito del dinero serio -- porque el vendedor rechazó dar cierto haber cerrado que fueron requeridos en la escritura. La compañía del fideicomiso permitió que el vendedor hiciera así que a pesar de mi objeción, como el vendedor posee la compañía del fideicomiso que me requirieron utilizar. Respuesta: Le no requirieron lo más probablemente posible utilizar una compañía dada del fideicomiso. En lugar, es probable que usted acuerde utilizar una compañía del fideicomiso en el intercambio para ciertas ventajas. En cuanto a la mediación y el arbitraje, tales opciones existen típicamente si los problemas no pueden ser resueltos de otra manera. Si usted simplemente consigue detrás su depósito ninguÌn se requiere la otra acción. ¿Usted tiene ayuda exterior para su compra, un corredor del comprador o un abogado? ¿Si no, cómo podría usted competir como igual con alguien que posee una compañía del fideicomiso? ¿La cláusula del arbitraje o de la mediación se balancea sin requisitos especiales de cualquier parte? Ver por favor a abogado local de las propiedades inmobiliarias para el consejo específico. Entre otras preguntas, preguntar si su dinero del depósito está siendo sujetado en una cuenta del fideicomiso (confianza). Pregunta: Soy vendedor de la propiedad horizontal en Los Ángeles. La característica fue construida en 2004, y a la una de nuestras primeras reuniones del dueño casero -- porque dos personas habían mencionado que eran alérgicas a los gatos -- votamos a favor de imponer una regla que ninguÌn dueño casero futuro puede nunca tener un gato. Ahora estoy vendiendo mi lugar, finalmente acepté una oferta, pero el comprador acaba de informarnos que tienen dos gatos. He leído sobre una ley del compañero-animal doméstico a partir de 2001, pero no estoy seguro si ésa se aplica aquí. Mi contención es que éstos son dos gatos de interior, ellos nunca vagaría los pasillos y la gente más probable en el edificio vería nunca nunca los animales. He sometido una petición a la junta directiva que nosotros mientras que un edificio viene junto escribir una cierta clase de acuerdo la cual el nuevo comprador deba acordar para vivir en el edificio, estableciendo las pautas sin obstrucción que restringirían sus gatos solamente nunca para estar dentro de la unidad y nunca en cualquier área común. Estoy esperando que usted puede verter quizá una cierta penetración para mí en esta materia. Respuesta: ¿Son los gatos importantes para los compradores? ¿Está esto una edición para ellos? ¿Usted tiene un acceso escrito que han firmado con respecto a la regla del gato? Qué usted propone tiene mucho sentido. Una revisión de la edición no es desrazonable, y puede ser que una cierta comodidad pueda ser hecha -- especialmente puesto que vendrá una época en que otros dueños querrán vender. ¿Sin embargo, si la interdicción del gato no puede entonces ser resuelta qué sucede a sus compradores? ¿Pueden a les obligan que compren? ¿Usted les dio el aviso adecuado? Tener por favor un abogado local de las propiedades inmobiliarias repasar su acuerdo de venta. Pregunta: Soy un profesional del impuesto que tiene un primer agente inmobiliario del año como cliente. Hemos pedido una extensión para ella en sus impuestos y la he aconsejado que como profesional independiente ella hiciera el quarterly estimado de los pagos. ¿Hay un listado de las deducciones que un agente inmobiliario puede tomar? Respuesta: El IRS no tiene una lista de publicaciones estado-relacionadas verdaderas, pero nada que parezca relacionarse directo con su pregunta. Sospecho que la razón es que los agentes inmobiliarios independientes están simplemente, bien, alguien que es independiente. ¿Su cliente tiene una lista de sus costos relacionados con el mercado y documentación justificativa? Todos son muy probablemente deducibles en el horario C. Es probablemente útil ver el material general ofrecido por el IRS con respecto a sujetos pasivos independientes. Pregunta: Tengo un contrato para vender mi caravana. ¿Si se retira el comprador qué puede yo hacer? Pusieron $100 en el suelo para el dinero serio. ¿Quién consigue ese dinero? Respuesta: Los acuerdos de las propiedades inmobiliarias no dan lugar siempre a una transacción. La razón es a veces que el acuerdo es condicional -- es decir, depende de una inspección satisfactoria al comprador, a la capacidad de conseguir el financiamiento en no más que cierto tipo o un título sin obstrucción, al etc. En tales casos el depósito se vuelve al comprador sin pena. En otras veces, sin embargo, un acuerdo de venta falla porque un comprador o un vendedor no vivió hasta sus obligaciones. En ese caso un comprador puede perder su depósito mientras que un comprador y un vendedor pueden potencialmente ser demandados. Para los específicos, usted necesita ver lo que dice su acuerdo.
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