Pedir los bienes raices las épocas el 16 de marzo de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Mi corredor del comprador puso una oferta en una casa con una pre-aprobación y el 20 por ciento hacia abajo. El agente de venta llamó a mi oficial de préstamo pedido mi cuenta de FICO, cuánto dinero tengo en el banco y otras preguntas personales así que ella puede funcionar el Info con su corredor. Mi oficial de préstamo no dio ninguÌn Info salvo que soy un comprador serio con haber de A+. ¿Estaba el agente del listado fuera de los límites con tales preguntas? Respuesta: Hay una complejidad dentro de su pregunta que necesite ser tratada. El agente del listado quiere asegurar que califican a cualquier comprador supuesto financieramente comprar la característica. La razón es que el dueño (y el agente) no quieren la característica implicada por semanas con un comprador que no pueda en última instancia cerrarse. Tal retraso pudo significar la pérdida de un comprador calificado. También, puede haber ofertas de participación alternativa para la característica así que el dueño querrá considerar la fuerza financiera de los licitadores puesto que no hace ninguÌn bueno aceptar una alta oferta alguien que no puede terminar la venta. En el agente generalmente el caso del comprador proporciona una declaración financiera de la calificación o una letra de un proveedor de fondos. Ni una ni otra es una garantía absoluta del financiamiento, pero ambas son útiles. (La capacidad del dueño de vender una característica no es absoluta tampoco -- ése es porqué hay exámenes, título comprueba y las inspecciones caseras.) Su oficial de préstamo en esta materia hizo la cosa correcta -- él o ella no divulgó su información financiera personal. Por ejemplo, suponer que usted necesitar una renta $80.000 calificar para el financiamiento y usted ganan realmente $100.000. Si el vendedor sabe todos los detalles sobre su renta él puede ser que sujete hacia fuera para un precio alto más o los diversos términos. Qué el proveedor de fondos habría podido decir es que su juicio fue basado en su capacidad de poner el 20 por ciento en el suelo más su revisión de su informe de haber. Es decir el proveedor de fondos no puede revelar el contenido del informe de haber sino que él puede decir por lo menos que su análisis no está basado en fantasía. Pregunta: Estoy planeando comprar la casa de mi madre. No hay corredor de propiedades inmobiliarias implicado. ¿Debo pagar la cantidad valorada completa o menos puesto que no hay comisión que se pagará? Respuesta: Esto no es una transacción de la brazo-longitud así que repasar el valor valorado de la característica y después considerar las necesidades de su madre y usted mismo. Si la necesidad de su madre del efectivo es mayor que su necesidad, después pagar la cantidad completa o más. Si su madre está intentando reducir el precio para ayudarle hacia fuera, después un descuento puede ser apropiado. ¿Por ocasión, sería mejor para que los propósitos de impuesto hereden la característica algo que ahora la? Estar seguro de conseguir legal apropiado y gravar el consejo antes de ir más lejos y asegurarse de usted tener un acuerdo escrito entre usted y su madre para los propósitos del impuesto y del estado. Pregunta: Mi familia acaba de llegar en los E.E.U.U. en septiembre de 2006 porque mi esposa consiguió un trabajo como terapeuta en una escuela local. Ella es un sostenedor de la visa de H-1B con un contrato de dos años (reanudable) e I y nuestros dos cabritos tienen visas H4. ¿Habrá problemas con respecto a nuestro estado cuando finalmente decidimos comprar una casa? Respuesta: El programa de la visa de H-IB permite que un individuo permanezca en los E.E.U.U. hasta seis años (tiene un término de tres años y puede ser renovado una vez). El programa se diseña para traer a profesionales expertos con trabajos garantizados a los Estados Unidos. El abogado Florida-based R. Sam Levine de la inmigración dice bajo programa de la visa de H-1B que usted puede obtener el empleo legal en los E.E.U.U. Tales medios del empleo usted será pagado y cuando usted es pagado usted debe pagar impuestos apropiados, incluyendo impuestos de Seguridad Social. Para pagarle a impuestos de Seguridad Social debe tener un número de la Seguridad Social y con un número de la Seguridad Social usted tiene un identificador que se pueda utilizar para obtener una hipoteca. Antes de observar características satisfacer hablan con los proveedores de fondos de hipoteca primero de modo que el financiamiento sea in place antes de que usted vaya caza de casa. Pregunta: En noviembre de 2005, compramos un hogar de cinco años. Antes de cerrarse, nuestro corredor nos informó que ahora había (después de la inspección) un escape en el comedor, pero que si acordáramos proceder con cerrarse los dueños “lo repararían”. Esta comprensión fue escrita como parte de nuestro acuerdo de compra que los vendedores repararían. Bien, aquí es aproximadamente un año más tarde y la azotea en la misma mancha ahora se está escapando otra vez. ¿Debido a ella que está en la escritura como parte de nuestro “acuerdo de compra” es la reparación todavía obligada de los vendedores la azotea? Respuesta: Usted no va a tener gusto de mi respuesta: Los dueños repararon la azotea. No autorizaron que la reparación duraría eterno. Usted habría podido quejarse por las reparaciones cuando les hicieron si eran inadecuada pero no lo hicieron al parecer. ¿Por qué? Las reparaciones fijaron el problema. En el año se pasa que puesto que se reparó podría bien ser nuevas causas para el escape actual. No parece justo culpar eso en los vendedores. Sin embargo, puede haber otras maneras de abordar este problema: Primero, usted tiene una casa de cinco años. ¿Por ocasión, su estado requiere a nuevos constructores caseros autorizar su trabajo? ¿Una azotea agujereada sería cubierta después de cinco años? ¿Podía el escape ser un resultado de problemas estructurales? ¿En segundo lugar, fue reparada por un roofer profesional? ¿Usted consiguió una garantía escrita? ¿El cubrimiento sin embargo se aplica? ¿Tercero, por ocasión usted tiene cubrimiento contra daño del agua en su póliza de seguro del dueño casero? Pregunta: ¿Es la semana antes de rotura de marcha un buen rato de enumerar un hogar para la venta? ¿Los agentes y los compradores generalmente hacia fuera allí están observando o de hacer otras cosas? ¿Sería el mejor esperar la rotura de marcha para terminar antes de enumerar? Respuesta: La “rotura de marcha” es generalmente un período en Canadá que se relacione con una intercesión de la escuela, qué ésas en los E.E.U.U. llamarían una “rotura de resorte.” Dado que las roturas tienden a ser cortas, y dado que las fechas civiles reales varían, no es mucho de un factor en el mercado de las propiedades inmobiliarias. En lugar, hablar con los corredores locales y enumerar antes de cuando usted quisiera que la característica vendiera. Pregunta: ¿Puedo tener un intercambio tax-deferred de característica de alquiler para un restaurante? Respuesta: Para tener un intercambio exento de impuestos usted debe intercambiar la característica usada en negocio o negociar para una característica que también sea utilizada en negocio o comercio. Así usted podría negociar una característica de alquiler para un edificio del restaurante (característica verdadera) pero no un negocio de restaurante (recetas, una licencia de licor, tablas, etc.). Para los detalles, hablar con un especialista del intercambio. Pregunta: Compré esta casa hace nueve años. El informe del seguro de título no mencionó nada sobre una servidumbre de la ciudad en la cuesta posterior para el mantenimiento del paisaje. Hay varios árboles de eucalipto que crecen en esto la cuesta de la parte posterior que vertió constante las hojas y ensucia mi piscina. No era consciente de las derechas de la servidumbre de la ciudad. Después de que ajustara un árbol y depositara algunas rocas de sobra en la cuesta, recibí una letra repugnante de la ciudad. La compañía de título admite que faltaron la servidumbre y pidieron una valoración. De acuerdo con este informe, la compañía de título dice que la servidumbre no afecta al valor de mercado. La valoración no considera que el propietario ha perdido control sobre las derechas de la cuesta y del uso debido a la búsqueda de título descuidada de la compañía de título. ¿Cómo debo ocuparme de la compañía de título? Respuesta: Usted necesita repasar su póliza de seguro de título para ver se cubre qué y qué no se cubre. Usted esperaba típicamente encontrar que una restricción registrada de la servidumbre o del uso fuera cubierta. Las valoraciones representan juicios y una pregunta que se pedirá es si otro tasador -- decir que alguien que usted seleccionó -- tendría una diversa respuesta. El disfrute completo de su característica depende seguramente de su capacidad de utilizar toda la característica que usted compró y toda la característica en la cual usted paga impuestos. Usted puede ser que incluso no haya comprado la característica la servidumbre había sido divulgado original. Puede ser más difícil vender puesto que usted debe ahora divulgar la servidumbre -- de tal modo potencialmente reducción de valor de mercado. Usted puede ser que quiera continuar su diálogo con la compañía de seguros de título. Si no satisfied, hablar con un abogado local de las propiedades inmobiliarias. Pregunta: Hemos vivido en una casa por más de 20 años. La casa fue construida en 1926, pero se ha aumentado varias veces. Tiene tres estructuras incluyendo la casa principal: un garage convertido que es una cabaña de alquiler y un edificio del estudio del almacenamiento/del artista. En el proceso de la inspección descubrí que el trabajo necesitó en la casa (fundación -- $100.000, azotea -- chimenea $3.000 o $4.000 --$4.000. y calefacción -- $3.500) eran mucho más costosos y serios que incluso había soñado. ¿Debemos vender “como es”? ¿Sacar un préstamo de las mejoras para el hogar y fijar la casa, después venderla, o guardarla y alquilarla? Respuesta: Ninguno del antedicho. La primera cosa que debe ser hecha es hablar con varios contratistas locales que hagan el trabajo de la fundación. Puede ser que las reparaciones que usted requiere cuesten substancialmente menos de $100.000. Cuando usted consigue las estimaciones de otros contratistas de la fundación no revelan la estimación actual, en lugar los permiten trabajar de su experiencia y peritaje. En cuanto a qué a hacer con la casa que depende de los factores tales como su valor de mercado, sus finanzas y sus preferencias personales. Las reparaciones que usted está considerando pueden tener sentido absoluto en el contexto de una característica con un valor de mercado substancial -- y ninguÌn sentido para una característica donde sus mejorías no pueden ser recuperadas. Hablar con los corredores locales -- y preguntar si vende el hogar con un fideicomiso explican reparaciones sería una buena estrategia para limitar costes en su situación.
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