Pedir los bienes raices las épocas el 18 de mayo de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Hice publicidad de un trozo de tierra vacante en mi pequeña ciudad natal que está en otro estado. Conseguí una visita de teléfono de un comprador anticipado que no se identificó. Él ofreció precio completo y aceptó mis términos que eran todo el efectivo. Acepté su oferta verbalmente y actualmente su identificación, realicé que él era alguien que no fue tenida gusto bien por mi hogar de la parte posterior de la familia. ¿A este punto, habría podido sacar del reparto? Había aceptado su oferta verbalmente pero no había firmado ningunos papeles todavía. Tenía miedo de un pleito así que fui a continuación con el reparto. Innecesario decir, mi familia no me está hablando. ¿Su consejo por favor? Respuesta: Hay dos problemas aquí. Primero, usted está enteramente correcto aceptar la oferta del comprador. Excepto en casos muy raros tales como una unidad en una comunidad over-55, cuando usted ofrece la característica para la venta usted la está ofreciendo automáticamente a cada uno que quiere resolver sus condiciones. Para negar a alguien la ocasión de comprar una característica porque usted o su familia no lo hace “como ellas” -- quienquiera “ellos” pudo ser y lo que es que alguien no lo hace “como” -- bien pueden estar los argumentos para un juego de discriminación. Imaginarse si los papeles fueron invertidos. ¿Sería aceptable si usted no podría conseguir una característica porque alguien no lo hizo “como” usted? ¿En segundo lugar, está usted seguro usted vendió la característica? Un acuerdo oral de las propiedades inmobiliarias es sin valor porque es inaplicable y no aborda probablemente todas las ediciones en una venta de la característica. ¿Por ejemplo, quién está pagando los impuestos de transferencia? ¿O parte de los impuestos de transferencia? Usted necesita tener un acuerdo escrito con su comprador -- y una vez que usted tiene un acuerdo escrito usted necesita informar a su familia que usted es agradecido tener un comprador que pueda listo, dispuesto y a cumplir sus términos. Pregunta: Firmé un contrato (que nunca haré otra vez) con un corredor del servicio completo para enumerar y para vender mi casa. ¡Encontré que un comprador en mis el propio sin ayuda de cualquier corredor y de esta persona no tenía ninguÌn contacto anterior conmigo corredor con respecto a la venta de mi casa! El contrato de listado pide la comisión que se partirá entre el corredor del vendedor (mi agente) y el corredor de un comprador. No tengo ninguÌn problema el pagar de mitad de la comisión a mi agente. Sin embargo, el corredor demanda que todavía tendré que pagar el honorario completo. ¿Por qué debo tener que pagarlos no producir a un comprador? ¡Un qué cántaro! Apuesta usted no publica éste. Respuesta: Su corredor quiere a comisión completa porque eso es lo que usted convino la paga. Como alternativa, usted habría podido negociar un diverso arreglo, usted habría podido contratar a un corredor que que ofreció un menú de los servicios (descritos a veces como corretaje del “plano-honorario”) o usted habría podido vender la característica por se. Usted convino lo más probablemente posible un “derecho exclusivo a vender” el acuerdo del listado. De conformidad con tal contrato si la característica se vende a cualquier persona durante el término del listado -- si a través del corredor o no -- entonces el corredor se da derecho a un honorario completo. Los corredores prefieren este arreglo porque están confiando hora y dólares de poner una característica y -- no no desrazonable -- querer el mejor tiro en conseguir detrás su inversión. Ninguna duda usted, como corredor, buscaría los mismos términos. Usted habría podido negociar un acuerdo del listado del “representante exclusivo” que habría dado a un corredor el derecho exclusivo a vender la característica durante el término del listado pero también permitirle de vender independiente sin pagar un honorario. Pasado, usted puede ser que haya hecho que “se abra” o el acuerdo “general” del listado que significa cualquier número de corredores habría podido ofrecer la característica para la venta sobre una base no excluyente. Al mismo tiempo, usted habría tenido la derecha de poner la característica directo y de no pagar un honorario a cualquier persona si usted encontró a comprador. Nada de esto -- u otras ideas -- es un secreto. Muchos libros, artículos de noticias y Web site ofrecen esta información. Los honorarios de las propiedades inmobiliarias no son asignados por mandato por la ley y hay muchas opciones en el mercado. I, para uno, ha estado escribiendo sobre tales cosas desde los años 70. En muchos mercados es hoy difícil vender un hogar. ¿Usted habría sido más feliz si la característica no vendió por seis meses? ¿Si no vendió en absoluto? ¿Si vendió para un precio bajo? Suponer que el corredor mostró a hogar muchas veces, pasadas varios mil dólares en costes de comercialización y la característica no vendió. ¿Eso habría sido un mejor resultado? ¿Para quién? ¿El comprador vio la característica debido a el señal o el anuncio del corredor? Eso significaría el corredor “introducido” el comprador a la característica. Sin esa introducción usted no tendría un comprador. ¿Su corredor tiene el comprador firmar un acuerdo de venta? Si sí, la opción mera de los acuerdos de venta y sus términos son un formulario importante de la negociación. Otro formulario, o diversos términos, pudo haber dado lugar a un beneficio neto más pequeño para usted. Los acuerdos de esa venta son de la misma manera negociables, son tan arreglos del listado. Usted puede discutir las ediciones tales como las condiciones del contrato, el honorario, el precio de ofrecimiento, el formulario del acuerdo, qué se incluye en la venta, el tamaño de cualquier depósito required, el etc. Y, como con otros acuerdos, si usted no tiene gusto de los términos propuestos usted puede ir a otra parte -- y puede tan el corredor. Sobre eso apostar. Enviar por favor lo que es que I “ganó” a la caridad de su opción. Pregunta: Mi madre murió y salió de su hogar a sus herederos. A la hora de su muerte, firmamos todo un acuerdo informal de permitir que mi sobrino (también heredero) viva en la casa mientras él pagara los impuestos, seguro de los dueños caseros y reparamos necesarios. Él consiguió detrás en los impuestos y perdió el seguro del dueño casero debido a la condición de las premisas. Ahora queremos vender la característica mientras que se está convirtiendo en una responsabilidad todos nosotros. Mi sobrino guarda el cegar de la venta declarando bancarrota. La primera vez que él declaró bancarrota fue caída porque él no cumplió las condiciones. Él ahora ha declarado bancarrota otra vez. ¿Qué hacemos? ¿Puede esta bancarrota cegar la venta de la casa? Respuesta: ¿Qué significa cuando usted dice que había un “acuerdo informal” entre los herederos? Si significa un acuerdo verbal o algo escrito en la parte posterior de una servilleta que puede ser muy difícil informar las qué derechas son llevadas a cabo por su sobrino, se han violado qué requisitos del acuerdo, etc. ¿También, qué usted significa a su sobrino violó los términos de la póliza de seguro del dueño casero? ¿La compañía de seguros envió a inspector? ¿O, esto apenas una cuestión de no está pagando una cuenta? Hablar con un abogado local que maneje bancarrotas para determinar qué derechas usted tiene en esta materia. Con una bancarrota que puede ser una corte puede forzar a su sobrino fuera de la característica de la misma manera que un arrendatario gratis puede ser forzado fuera de unidad de alquiler. Hay una alternativa a todo el esto: Explicar a su sobrino que tan malo como las cosas ahora están, serán substancialmente peores con una bancarrota y ninguÌn soporte de la familia. Una parte unificada de la familia puede dar lugar a más cooperación que una acción legal. Quizás la familia puede acordar proporcionar alquiler de tres meses si él se mueve a otra parte. Eso lo saldría de la característica en un coste mínimo. Pregunta: He estado intentando descubrir exactamente cómo “compramos las compañías de las casas” operatorio. Debo $38.000 en mi hogar y la característica vale cerca de $150.000. Estoy en salud mala y quisiera salir de mi hogar a mi hijo. El problema es que él entró una bancarrota hace dos años. No creo mi compañía de hipoteca permitirá que él asuma el control el préstamo si la característica dos él, así que he estado pensando (cuando viene el tiempo) apenas para vender a uno de ésos “compramos casas” por ejemplo cuánto ofrecerían menos. Respuesta: Primero, su hijo puede asumir el control probablemente su préstamo sin importar lo que piensa el proveedor de fondos mientras él continúe los pagos. El Garn-St. El acto de Germán dice que un proveedor de fondos no puede llamar un préstamo cuando hay “una transferencia donde el esposo o los niños del prestatario hace un dueño de la característica.” Ver por favor a abogado para los detalles. En segundo lugar, si su hijo ha estado fuera de una bancarrota por dos años que él bien puede poder conseguir un préstamo si él ha restablecido buen haber, especialmente si la bancarrota fue causada por algo más allá de su control tal como una pérdida de trabajo, un accidente o una cuenta médica. Él debe hablar por lo menos con los varios proveedores de fondos. Tercero, “compramos las compañías de las casas” somos simplemente compradores que observan para comprar para lo menos posible. Dado que usted no es vendedor apenado, una mejor alternativa si usted quiere vender es probable ser el uso de un corredor local de poner el hogar. Como su agente, el corredor se obliga a conseguir el precio y los términos mejor para usted. Ir por favor no más lejos con esto hasta que usted haya hablado con un grupo de la unidad de la comunidad y un abogado. Usted necesita una voluntad y la vida -- pero usted no puede necesitar vender su hogar. Pregunta: Consigo siempre confuso sobre la ventaja de impuesto de la hogar-oficina. Tengo trabajo del hogar y tengo una parte señalada de mi hogar a hacer tan. Mientras que amaría la escritura apagado, mi consejero de impuesto me tiene informado que el impuesto del recobro que usted tiene que pagar cuando usted vende los tiempos de la residencia no hace a menudo la reivindicación de la deducción casera digno de ella. ¿He sido poco aconsejable? Respuesta: De modo general, si usted regularmente y utiliza exclusivamente una porción de su residencia para su negocio, y si usted satisface varias pruebas, después usted puede amortización a la porción de sus costes residenciales como costos de negocio. Cuando usted vende la característica hay implicaciones varias y complejas de deducciones de Ministerio del Interior. Para los detalles, ver la publicación 523 del IRS, vendiendo su hogar y hablar con el CPA o el otro profesional del impuesto para los específicos. Su profesional del impuesto ha hecho las recomendaciones basadas en los detalles de su situación particular, algo a los cuales no somos privados. Hay, sin embargo, dos estrategias que usted puede ser que quiera para intentar: Primero, imaginarse que usted vendió la característica hoy. ¿Cómo sus impuestos de la transacción observarían con una deducción completa de Ministerio del Interior y fuera? En segundo lugar, conseguir una opinión de otro profesional del impuesto.
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