Pedir los bienes raices las épocas el 23 de marzo de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Mi ex-boyfriend e I poseen una casa como arrendatarios en campo común pero nuestra relación terminó hace más de dos años. ¿Cuál es la mejor manera para que la casa sea colocada solamente en su nombre de modo que sea no más responsable del préstamo? Él tiene una compañía de título el pedir que de firme un “hecho del regalo,” demandando que no hay consecuencias de impuesto para mí. Todo que he leído indica que tendría que pagar impuestos si firmo un hecho del regalo. La casa fue comprada original para $230.000 y valorada recientemente en $700.000. Respuesta: ¿Cuál es su meta? ¿Usted tiene interés en conseguir la remuneración para su interés en la característica? Primero, incluso si usted quita su nombre del título usted es todavía responsable del préstamo a menos que sea lanzado por el proveedor de fondos. Imaginarse que debí $500.000 a un proveedor de fondos en una característica y vendí la casa para $17 a un traseúnte en la calle. Aunque el título ha cambiado usted puede apostar que el proveedor de fondos todavía me detendrá responsable de compensar el préstamo $500.000. Un proveedor de fondos no lanzará generalmente a alguien de un préstamo porque el hacer tan aumentaría el riesgo del proveedor de fondos: Si sale mal algo es mejor tener dos prestatarios a perseguir en vez de apenas uno. En segundo lugar, la característica fue comprada para $230.000 y ahora está digno de $700.000. Ésa es una diferencia de $470.000 más cualquier amortización y dinero del préstamo usados para hacer una señal. ¿Qué parte de la equidad en esta característica pertenece a usted como copropietario? Tercero, usted puede dar un regalo de hasta $12.000 por año a otra persona sin hacer frente a un impuesto de regalo. Usted puede dar cantidades más grandes y no pagar un impuesto de regalo -- sin embargo usted limitará su capacidad de dar los regalos exentos de impuestos en el futuro. ¿Cuál es el valor de su interés en la característica si usted utiliza un “hecho del regalo”? ¿Algo que dando hacia arriba su interés en la característica para la “buena” consideración (“amor y afecto”), por qué no vender a su ex-boyfriend? Vendiendo el título cambiará así que el viejo préstamo tendrá que ser pagado apagado o ser substituido. Usted conseguiría el dinero para su interés en la característica. No firmar cualquier cosa con cualquier persona hasta que usted haya hablado con su propio abogado y profesional del impuesto. Pregunta: Tengo una sociedad conmigo hermano. Tenemos ocho características de alquiler. De esas ocho características tenemos tres que necesidad de reparaciones importantes. Es posible financiar de nuevo y pagar apagado el equilibrio que debemos en los tres y que logramos alguÌn capitolio de trabajo. ¿Si tan cuál sería la mejor ruta a tomar? Respuesta: ¿Cuánto equidad usted tiene en sus características? Por ejemplo, usted puede necesitar solamente financiar de nuevo una característica para levantar suficiente efectivo para pagar todas las mejorías. Hacer mostrar del gráfico cuánto efectivo usted necesita para reparar cada característica y qué mejorías cada uno requiere. Entonces hacer un segundo gráfico que muestra las ocho características, sus valores de mercado justos y sus niveles actuales de la deuda. Puede ser posible tener un contratista trabaja en las tres características y consigue un descuento para el volumen. En cuanto a la refinanciación, intentar no conseguir más efectivo que usted necesita para las reparaciones -- y cuando le hacen cualquier alquiler las características mejoradas o pela apagado algunos de los ocho para reducir su carga de deuda. Pregunta: Compré recientemente un hogar que era aproximadamente 30 años. Después de que nos moviéramos hacia adentro, el primer día, nuestra alcantarilla sostenida. Venido descubrir las pipas están quebradas por debajo nuestro hogar del nivel de la fractura. Soy una madre soltera en un presupuesto muy limitado. Tengo seguro de los dueños caseros pero pagarán solamente $500 hacia reparaciones. Vamos a tener que reventar hacia arriba nuestro piso nuevamente instalado que mi política de los dueños caseros no cubra. ¿Usted sabe de clase de ayuda o de medidas que puedo tomar? ¡Tengo este hogar unlivable y ninguÌn lugar a ir! Respuesta: ¿Usted hace que una declaración de la condición sea proporcionada por los vendedores y su corredor? ¿Las pipas habían estado quebradas antes? ¿Fueron reparadas? ¿Usted consiguió una inspección casera profesional? ¿Por ocasión, las pipas se rompieron simplemente cuando usted se movió hacia adentro? Eso parece como suerte tremenda pero tales cosas suceden. Si resulta que la condición de las pipas era sabida para ser mala antes de su compra y la condición no fue divulgada, después ver a abogado local. Puesto que la póliza de seguro pagará solamente $500, pedir su corredor de seguro está archivando una demanda tan relativamente pequeña fijará de un aumento superior. Pregunta: Tres hermanos compraron un hogar como empresa conjunta. El comprador primario antes de incorporar la empresa conjunta quisiera que las tres esposas pararan demanda la característica a la empresa conjunta. ¿Está esto una cosa beneficiosa a hacer para las esposas? No quiero firmar una demanda parada si ahora me priva de cualquier ventaja de la propiedad desde mi marido y tengo una una mitad porción grande del pago de hipoteca. Respuesta: “Parar un hecho de la demanda” significa que alguien da hacia arriba cualquier interés tienen en la característica. ¿Qué interés las esposas tienen en la característica si fue comprada por los tres hermanos? ¿Usted será pagado para dar hacia arriba su interés? ¿Por ocasión, esta característica fue financiada con las esposas como cosignatarios? ¿Cambiando el título a la característica podría el préstamo llega a ser inmediatamente debido y pagadero? Ser consciente que si usted co-firmó el préstamo pero dar hacia arriba el título a la característica que usted es todavía responsable de compensar la deuda -- no una mitad de la deuda, o una sexta parte, sino la deuda entera. Alternativo, el no estar en el título pudo ser una buena idea de limitar responsabilidad. La primera regla para los cambios del título es no hace nada hasta que usted haya hablado con un abogado local de las propiedades inmobiliarias. Estar seguro de preguntar por impuesto y el estado publica además de materias de las propiedades inmobiliarias. Un hecho parado de la demanda es fácil de crear -- y a menudo increíble costoso a indebido. Además, todos los dueños y esposos deben ver a abogados por otra razón: Cada uno debe tener voluntades y voluntades de la vida para proteger sus activos. Pregunta: ¿Si quiero hacer una modificación ligera a mi contrato de compra puedo yo lo hago así que mismo o hago necesito a abogado hacerlo? ¿Cuánto costaría? Respuesta: Usted no puede modificar un contrato existente de ninguna manera sin la aprobación escrita de todas las partes del acuerdo. Si o no usted requerir a abogado que depende del “slightness” de su cambio. ¿Por ejemplo, su cambio afectará el precio de compra o el financiamiento de la característica? ¿Diferenciará a su proveedor de fondos? Recordar eso al solicitar un préstamo usted debe proveer del proveedor de fondos el acuerdo de compra completo y final. ¿Usted tiene un corredor experimentado del comprador que le represente? Si sí, primero hablar con él sobre lo que usted quiere cambiado. Pregunta: ¿Estoy comtemplando conseguir autorizado para hacer un profesional de las propiedades inmobiliarias, pero cómo promete soy la perspectiva en New York City? ¿Estoy seguro que él es competitivo, pero usted me piensa tendría una mejor ocasión en una diversa ubicación? Respuesta: Cada mercado es único y su potencial para el éxito depende de sus habilidades, persistencia, educación, presencia en línea, comercialización y -- a menudo -- suerte. Las ciudades grandes son lugares excelentes para hacer negocio simplemente porque tan mucha gente y tanto yendo en medios allí es muchas oportunidades. ¿Son las ciudades grandes competitivas? Sure. Pero está tan cada ciudad y burg. Probablemente la mejor manera de conseguir comenzada es encontrar una situación donde usted puede trabajar como ayudante autorizado a un corredor o a un agente acertado. Pregunta: ¿Es verdad que hay una nueva ley en California que requiera a mandatario señal del 5 por ciento comprar un hogar? Respuesta: No. Por ejemplo, FHA y el VA ambos requieren menos el de 5 por ciento hacia abajo y muchos programas movidos hacia atrás por seguro de hipoteca privado (MI) se pueden tener con el 5 por ciento hacia abajo. Para los específicos, hablar con los corredores locales. Pregunta: Mi marido y yo enumeramos nuestro hogar con un corredor porque él nos vendió esta casa hace varios años. El suyo dio el trabajo a su hijo que es un agente en su oficina, pero el hijo no ha estado poniendo agresivamente nuestra característica. Por varios meses hemos estado intentando descubrir cuál un poco está siendo hecha y está haciendo la comercialización sugerencias, pero son lentas moverse. El padre llamó ayer para dar una conferencia sobre cómo él “no puede hacer cualquier cosa” a menos que caigamos el precio por $25.000. ¡Hemos caído el precio por $25.000 y tenemos ya pocas demostraciones que en el precio alto más! Ahora pensamos él es esencialmente informándonos que que él no está intentando vender la característica porque él la piensa ha tasado demasiado arriba. Importar de usted, él ha tasado comparable a otros hogares en la vecindad. ¿Cómo podemos salir de nuestro acuerdo del listado con este corredor? Respuesta: Es ciertamente desagradable reducir el precio de una característica una vez y después hacer frente a una segunda reducción. Ese haber dicho, nos permitió observar los específicos aquí. Primero, es muy posible que la característica fuera tasada apropiadamente cuando estuviera enumerada. Puede también ser verdad que el mercado ha ablandado y por lo tanto un precio que tuvo una vez sentido es no más viable. Usted necesita conseguir un nuevo estudio de mercado competitivo (CMA) del corredor para ver donde el mercado se sienta hoy. En segundo lugar, los corredores y los clientes necesitan comunicar. Usted debe pedir que el corredor o el agente pase con el plan de comercialización ver se ha hecho o no se ha hecho qué. Es enteramente posible que usted es inconsciente de las varias medidas tomadas por el corredor. Alternadamente, es la responsabilidad del corredor seguir el plan de comercialización y explicar todo el que se ha hecho hasta la fecha. En cuanto a la terminación del acuerdo del listado, eso se puede hacer solamente con el consentimiento mutuo de ambos usted y el corredor. Muchos corredores entienden que es contraproducente conservar un listado con los clientes descontentos y terminará un listado como cuestión de buenas relaciones públicas. Otros quieren ser costes compensados del efectivo hasta la fecha. El mejor acercamiento es hablar tranquilamente con el corredor y sugerir que usted pagará por lo menos sus costes del efectivo.
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