Pedir los bienes raices las épocas el 25 de mayo de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Tengo un cliente que esté actual en fideicomiso con una característica de REO. Después de la inspección de la termita, había las reparaciones importantes que necesitaron ser hechas. El vendedor acordó darnos $2.600 haber “hacia costes cerrados” para las reparaciones. Sin embargo, quisieran que hiciéramos la reparación “después de que” cercano de fideicomiso, la citación de “responsabilidad trate”. ¿Por qué usted las piensa quisiera que hiciéramos la reparación de la termita “después” y no durante del fideicomiso? Respuesta: Como cuestión de especulación amplia y sin conocimiento de cualquier vendedor particular, mi pensamiento va como esto: ¿Suponer que usted reparó antes de cerrarse, dañado la característica y después que no se cerró? Ésa sería una razón muy buena para guardar a un comprador de reparar antes del establecimiento. ¿Usted sabe que las reparaciones costarán $2.600? ¿O podía el coste ser más grande? Por lo menos tendría sentido de tener una examinación cuidadosa y extensa de la característica por un regulador calificado del parásito antes de aceptar el haber. En cuanto a porqué el haber fue asignado hacia “cerrarse cuesta” algo que un problema particular, si era yo yo no pudo querer tener un reconocimiento escrito que se podría referir en el futuro mostrando que puede haber una edición de la termita. Pregunta: Está cercana a un mes desde enumerar nuestra casa de Colorado en un mercado de los vendedores calientes. Hemos tenido dos demostraciones y una oferta. Nuestro hogar es uno de algunos más viejos hogares en una novedad con clase y está en una ubicación fantástica en un área exclusiva. Opiniónes, área cultivada, aislamiento, proximidad a la ciudad…. ¿Cuanto tiempo uno prueba el mercado? Con referencia qué usted aconsejaría: ¿paciencia, cayendo el precio de listado, o cayendo nuestro listado y vendiendo FSBO? Respuesta: Ninguna duda usted tiene una característica agradable, sin embargo, Colorado tiene un gran número de ejecuciones de una hipoteca. RealtyTrac.com divulga que Colorado está alineado en segundo lugar en ejecuciones de una hipoteca entre todos los estados. En la mayoría de las jurisdicciones hay promedio que vende épocas. Hablar con su corredor para determinar cuánto tiempo toma para poner un hogar típico en su vecindad -- y entonces reconocer que el “promedio” significa una cierta venta más rápidamente y algo vende más lento. En cuanto a precios cambiantes, paciencia o lo que, el mejor paso es sentarse con el corredor y observar el plan de comercialización que fue presentado cuando usted enumeró. ¿Se ha seguido el plan? ¿Hay los cambios que deben ser realizados? Pregunta: Compré una propiedad horizontal en 2003. Poco después de trasladarse a la unidad me quejé por ruido excesivo de una instalación de la bomba de colector de aceite que el constructor había hecho y que llevó la alteración a un olor que entraba en mi nivel superior, sobre todo alrededor de la arandela/del secador. Un fontanero del constructor alegó que “la plomería está en la violación al código técnico de la edificación”. He estado haciendo contacto con la gerencia de la característica para el proyecto desde 2003 hasta hace poco tiempo. Me ahora informan que había cubrimiento bajo programa de la garantía que ahora ha transcurrido. ¿Cómo se podía la ocupación conceder para esta unidad con defectos del código técnico de la edificación? Respuesta: Ahora es 2007 y usted primero vio estos problemas hace cuatro años. Si el constructor no era responsivo, después la solución era llamar al inspector de edificio local en 2003 para determinar si la alegación del fontanero estaba correcta. Si hay violaciones de código, después el gobierno local puede asegurar que son reparadas por el constructor, si el constructor es responsable. Pregunta: ¿Si mi esposa y yo nos movemos nuevamente dentro de uno de nuestros alquileres y vivimos allí más de 24 meses nos quieren califican para la exención de impuesto de $500.000 ganancias sobre el capital? Respuesta: Quizá. Si la unidad de alquiler fue obtenida con un intercambio de 1031 impuestos usted tendrá que poseer la característica por lo menos cinco años, incluyendo dos años de implantación, para calificar para las ganancias sobre el capital amortiza. Si la unidad de alquiler no fue adquirida con un intercambio 1031, después usted puede vivir en él por lo menos dos años y calificar de otra manera para la amortización de las ganancias sobre el capital. En cualquier caso, cuando usted vende usted puede también hacer frente a “recobra” el impuesto para la depreciación tomada mientras que la característica fue utilizada como alquiler. Para los específicos, hablar con el CPA o el otro profesional del impuesto. Pregunta: Compré mi tonel de Manhattan en 1996 y éste ha sido mi primario y solamente domicilio. Estoy pensando en la venta y lograré un beneficio substancial en la venta. ¿Qué porcentaje, eventualmente, debo pagar en ganancias sobre el capital? ¿Puedo estar exento del impuesto? Respuesta: Según la asociación nacional de las cooperativas de la unidad, “por el acto del congreso, accionistas del tonel se tratan iguales que dueños caseros unifamiliares cuando venden. Si su tonel ha sido su residencia primaria para dos de los cinco años antes de la venta, los primeros $250.000 ($500.000 si está casado) de aumento se excluye de impuesto sobre la renta federal. Usted puede utilizar la exclusión más de una vez.” Para los específicos, ver la publicación 523 del IRS, vendiendo su hogar y hablar con un profesional del impuesto. Pregunta: Podría usted por favor darme una idea sobre cuánto entraría mi hogar hacia abajo en valor si dos torres de radio de 200 pies 50kw fueron puestas encima de 1.200 pies de mi casa y smack delante de mis Mountain View rocosos hermosos. El área es residencial rural dividido en zonas. Mi hogar está en 5.7 acres. Los vecinos son paquetes de 5 a 20 acres y están tristemente incluso más cercano a sitio propuesto de la torre. Mi hogar ahora se valora alrededor $350.000. Respuesta: Un estudio 1998 de James A. Bryant y de Donald E. Epley observaba la materia de los valores caseros y de los campos electromagnéticos. Su estudio es interesante aunque su situación implica las torres de radio y no las líneas eléctricas. Bryant y Epley ofrecen una observación asombrosa: Aunque la evidencia efectiva falta, un proceso legal -- Autoridad de la energía de Criscuola v. del estado de Nueva York, 1993 -- muestra que la “opinión de un riesgo para la salud de campos electromagnéticos (EMFs) ha sido la base de una disminución del valor de una propiedad residencial y de los daños compensables. Este caso reafirmó la tendencia en once indica que la prueba del miedo público es una base adecuada para la remuneración aunque la prueba científica está careciendo.” Es decir los valores pueden ser reducidos no porque hay una amenaza verdadera de la salud pero debido a impresiones, si esas impresiones están apagadas (des.) correctas, incorrectas o la pared. “Cancerphobia,” escribe a autores del estudio, “se ha convertido una edición a cualquier propietario que resida cerca de una línea eléctrica y de los proveedores de fondos que lleven a cabo préstamos en esas características que puedan sufrir una declinación en valor de mercado. Ningunos datos sabidos existen para estimar la magnitud del valor residencial influenciado, pero la lógica debe producir un valor grande pues cada comunidad local tiene líneas de transmisión de energía.” Para determinar el impacto en valores de una propiedad por la construcción de torres de radio próximas, hablar con los tasadores locales que han estudiado la edición. Pregunta: Después de que comprara un hogar, los vecinos me informaron que un viejo hombre confió suicidio en la casa. ¿Puede un corredor retener tal información? ¿Puede un corredor informarme si un dueño anterior tenía ayudas? Respuesta: El acto justo de la unidad, dice HUD, lo hace ilegal “hacer publicidad o hacer de cualquier declaración que indique una limitación o una preferencia basada en la raza, el color, el origen nacional, la religión, el sexo, el estado familiar, o la desventaja. Esta prohibición contra la publicidad discriminatoria se aplica a la unidad unifamiliar y ocupada por el dueño que está de otra manera exenta del acto justo de la unidad.” También, dice HUD, “si usted o alguien se asoció a usted: Tener un físico o la inhabilidad mental (audiencia incluyendo, movilidad y las debilitaciones visuales, alcoholismo crónico, enfermedad mental crónica, complejo del SIDA, del SIDA y mental retraso relacionado) esa limita substancialmente uno o más actividades importantes de la vida, tiene un expediente de tal inhabilidad o se mira como teniendo protecciones tan entonces adicionales de una inhabilidad” aplicarse. Así un corredor, un propietario o un vendedor no pueden comentar o especular en materia de independientemente de si alguien tiene ni tenían SIDA porque en su superficie tal observación se puede considerar como una declaración discriminatoria. Hay una variedad de reglas “tachadas” de la característica en varios estados -- y ningunas reglas tachadas de la característica en muchas jurisdicciones. En algunas áreas los suicidios y los asesinatos no se miran como materias materiales en absoluto, en otras áreas que pueden ser información material por un plazo dado si están sabidos al corredor. Alternativo, y a pesar de reglas del estado, uno podría sostener que la discusión de un suicidio es también algo que violaría el acto justo federal de la unidad porque un suicidio se pudo considerar como parte de una enfermedad mental crónica. Para los específicos se relacionó con su jurisdicción que usted necesitará hablar con un abogado local. Pregunta: Mi vecino consiguió permisos de construir un cuarto y de conectarlo con su casa. La ciudad hizo que él consigue un examen que “mágico” estuvo separada la línea de característica. Hice recientemente mi propio examen hacer y el vecino está usurpando hasta 4 " por la esquina posterior de su nueva estructura sobre mi lado de la pared común. Consulté a abogado y él no me dio muchas alternativas en cuanto a medidas que podría tomar sin el cálculo del coste mucho en cuotas legales. ¿Si intento vender mi casa tendré que divulgar la usurpación? La construcción ocurrió un poco durante hace tres años. Respuesta: Si el garage usurpa en su característica entonces que sea determinada con la encuesta sobre un comprador. Sin embargo, puede no haber una usurpación, dado que su vecino produjo un examen que era satisfactorio a la ciudad. Qué usted ahora tiene son los exámenes en duelo. La materia se debe divulgar en la escritura y el comprador debe ser requerido conseguir un examen como condición de la venta así que él o ella puede determinar independiente independientemente de si hay un problema material. ¿Esta materia afectará el valor de su característica? En un mercado caliente, quizás no. En un mercado frío, muy probablemente.
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