Pedir los tiempos de los bienes raices - 28 de julio de 2006 por Peter G. Miller
Pregunta: Mi casa está en el mercado con un corredor y el acuerdo del listado expira en el extremo si el mes. Pondré la característica detrás en el mercado en las semanas siguientes con un nuevo corredor. ¿El número de días en el mercado que muestra en el MLS incluirá el tiempo enumerado con el primer corredor? Respuesta: Hay centenares de sistemas de MLS y las políticas varían. En las descripciones vistas por los corredores usted encontrará el número de días en el mercado debajo del corredor actual del listado. Muchos sistemas también incluyen el número total de días en el mercado con todos los corredores. Así con algunos sistemas usted verá DOM de un MLS (días actuales en mercado) de 140 y los DOM de una característica por 220 días (todos los días en el mercado). Pregunta: Estoy en curso de venta de mi hogar y conseguir asustado poco que no venda. Es tres años con cuatro dormitorios, 2.5 baños y una gran vecindad. Hemos hecho lo en el mercado por cerca de tres meses ahora y no incluso uno hacer una oferta. ¿Cómo podemos mover este albatros? Respuesta: Antes de aterrarse, preguntar a su corredor cuánto tiempo lleva la venta como hogares en su comunidad. Si el hogar parece haber estado en el mercado por un periodo de tiempo excesivo-largo, después mirada en el plan de comercialización del corredor. ¿La característica que es puesta como se promete? ¿Debe el plan ser cambiado? Considerar después mejorar su oferta con un precio bajo, la ayuda para los compradores en cerrarse, el etc. hablan con su corredor para los detalles. Pregunta: I poseer una característica que consiste en dos porciones de la ciudad en las cuales una pequeña casa se siente. La casa está necesitando la reparación y vale $75.000 como es y vacante. Hay actual $60.000 en préstamos contra la característica. Quisiera rasgar hacia abajo la casa y construir un four-plex en la porción. ¿Cómo hago que esto sucede? He tenido ofertas a comprar de los reveladores. Quisiera intentar mi mano en desarrollar la característica mismo. Respuesta: Qué usted tiene es una característica hipotecada que ahora no produce ninguna renta. Usted sería mejor de fijar hacia arriba la característica y de alquilarla, de observar el valor de venta de la característica, de negociarlo o de desarrollar la característica más lejos. Cada uno de estas opciones tiene ventajas y riesgos. Si usted fija hacia arriba la característica usted necesita estar seguro que el mercado de alquiler local producirá una vuelta satisfactoria. Si usted le vende necesidad de ver lo que rendiría la característica después de que se hayan pagado todos los costes e impuestos. Un intercambio 1031 -- si la característica califica -- puede ser que le dé una mejor característica y usted podría diferir impuestos sobre la renta en cualquier beneficio. Ver a profesional del impuesto para los detalles. En cuanto a desarrollar la característica, bien-no sirven los dueños inexpertos que la hacen solo. En muchas jurisdicciones el revelado es un proceso complejo con los costes grandes iniciales para obtener la división, permisos, el etc. Una idea de considerar sería entrar en una empresa conjunta con un revelador -- usted proporcionará la característica a cambio de una parte de la venta gruesa o de los dólares de alquiler. Para los detalles, hablar con un abogado. Pregunta: ¿Qué porcentaje de la época un contrato firmado para una venta casera no va a través a cerrarse? Cuánto tiempo lo hace generalmente para tomar entre el contrato y el closing. ¿También, no es el precio de contrato más actual y más descriptivo del mercado que la cotización al cierre? Respuesta: Virtualmente todas las ofertas de la compra son hoy contingentes en los requisitos tales como el financiamiento con cierto tipo y términos, una inspección casera y la capacidad de conseguir título bueno, comercial y asegurable. Algunas ofertas fallan llano, pero el porcentaje es desconocido. El porcentaje de los contratos que no se cierran varía probablemente de mercado al mercado. Los Closings se pueden programar con gran velocidad debido a servicios automatizados del haber, de la hipoteca y del título. Sin embargo, no está generalmente en el interés de cualquier parte de tener un closing inmediato porque los vendedores necesitan a menudo hora de encontrar una característica del reemplazo y los compradores y los vendedores necesitan hora de embalar y movimiento. En cuanto a precios de contrato contra cotizaciones al cierre, un contrato refleja un punto de partida en el proceso cerrado. Los costos cerrados tales como impuestos, seguro de título y por-diem interés se relacionan con el tamaño del contrato y la fecha límite. No estoy seguro que el precio de contrato es “más actual” que la cotización al cierre porque el cerrarse es simplemente una reflexión del contrato. Ambos son cuáles son -- y no más. Pregunta: Tenemos un dilema. Compramos un hogar para nuestro hijo y su nueva esposa hace tres años pues podríamos conseguir un mejor tipo de interés. Vivieron en el hogar hasta hace poco tiempo, cuando su esposa tenía una lesión dorsal y no podría subir hacia arriba las escaleras. Hicieron todos los pagos y dedujeron el interés en sus impuestos -- no demandamos ninguna amortización. Ahora ella necesita moverse hacia fuera - de estado y está planeando comprar otro hogar. ¿Podemos parar demanda la casa encima a sus nombres y entonces puede ella utilizar la exclusión de $500.000 ganancias sobre el capital? ¿Necesitamos hacemos completo un intercambio 1031 en nuestro nombre (mientras que aparece actual en el título) y entonces en un título parado tiempo posterior de la demanda a sus nombres? Respuesta: Los planes para parar la demanda cualquier cosa a cualquier persona se deben nunca emprender sin consejo legal y de la contabilidad apropiado, si no tales esfuerzos pueden producir resultados involuntarios y costosos. Con respecto a sus preguntas, si su título del aumento del hijo y de la nuera a la característica usted tuviera que pagar impuestos sobre los beneficios de su venta y tendrían que vivir en la característica por dos años antes de poder vender y abrigar beneficios. Dudo la característica se pueda vender en un intercambio 1031 que permitiría que usted difiriera impuestos sobre cualquier beneficio de la venta. ¿Por qué? Porque la característica no se ha utilizado en comercio o comercio, no se ha despreciado y usted no está demandando interés de hipoteca o contribuciones territoriales como deducciones de negocio. Para los específicos, ver por favor un abogado del impuesto, un CPA o un agente alistado. Pregunta: ¿Qué porcentaje se paga a un vendedor de las propiedades inmobiliarias de la venta de una casa? Respuesta: La respuesta depende encendido independientemente de si el vendedor enumeró y vendió el hogar, apenas enumerado la característica, apenas vendida la característica, el acuerdo en el lugar con su corredor y -- más importante -- el honorario total el cual un dueño o un comprador ha convenido. No hay honorario estándar, required fijado por la ley y todos los honorarios son negociables. Pregunta: He poseído un tonel en NYC desde 1999 -- antes de que consiguiera casado en 2002 -- mi esposa no está tan en el arriendo. Mi esposa y yo compramos un hogar en la Florida en 2004; venderemos ambos hogares el próximo año para comprar otra casa en la Florida. ¿Podemos demandar una exención de las ganancias sobre el capital en ambos lugares? El tonel de NYC es mi residencia primaria, pero la residencia de la Florida es residencia primaria de mi esposa (voy hacia adelante y hacia atrás). Sé que satisfaremos los 24 requisitos del mes pero no estoy seguro sobre el requisito de la implantación -- ¿nosotros dos necesitan vivir en el lugar de la Florida para que demandemos la exención de las ganancias sobre el capital? ¿Hay un número mínimo de días que tenga que permanecer en la residencia de la Florida para calificar para la exención o es este discutible puesto que no puedo tener dos “residencias primarias”? ¿Puede mi esposa demandar la venta del hogar de la Florida como sus la propia para que consigamos la exención? Respuesta: Usted puede demandar solamente una amortización residencial cada dos años. Puesto que su esposa no está en el título del tonel, puesto que ella “no posee” una estaca en la característica y así ella no tiene probablemente ninguna capacidad de tomar una amortización. “Para excluir aumento,” dice el IRS, “un sujeto pasivo debe ambo los propios y utilizar el hogar como residencia principal para dos de los cinco años antes de la venta. Los períodos de la propiedad y del uso no necesitan ser concurrentes. Los dos años pueden consistir en 24 meses completos o 730 días. Las ausencias cortas, por ejemplo por vacaciones de verano, cuentan como períodos de uso, pero roturas más largas, tales como un sabbatical anual, no hacen. El sujeto pasivo también no debe haber excluido aumento en otro hogar vendido durante los dos años antes de la venta actual.” Puede ser que usted pueda vender el tonel y usted puede conseguir una amortización y su esposa pueda vender y calificar para una amortización de la venta de la característica de la Florida. Para los detalles hablar con un profesional del impuesto. Pregunta: Poseí un hogar antes de mi matrimonio. Ahora estoy pasando con un divorcio. I podrá encontrar a una compañía de seguros de título que firme apagado en la venta de mi casa mientras que todavía estoy en el medio del divorcio. La casa se traspasa solamente en mi nombre. Respuesta: Su esposa bien puede tener un interés equitativo en la característica con una demanda a cualquier valor creciente que ocurriera durante el período de su matrimonio; su esposa puede tener derechas adicionales en un estado de la característica de comunidad y puede estar en su interés de no vender la característica hasta que se concluya el divorcio. Las situaciones del divorcio son difíciles para todos los partidos, las reglas varían por la jurisdicción y usted no debe hacer cualquier cosa hasta la discusión de la materia con su abogado. Pregunta: Estamos en curso de compra de un nuevo hogar. La casa no era finished antes de la fecha que nos supusieron cerrarnos y tuve que enviar más papeles referentes lo que gano, el etc. Ahora dicen que puedo conseguir solamente tipo de interés en el 10.5 por ciento y sea un préstamo de la refinanciación. ¿Pueden hacer esto como nosotros no incluso para haberse cerrado en la casa? Respuesta: ¿Cuál era su tipo original? ¿Usted ha comprobado con otros proveedores de fondos con respecto a un préstamo? En el ambiente de hoy, un tipo del 10.5 por ciento sugiere haber lamentable o un préstamo para lejos más que el valor de la característica. Los contratos del constructor, siendo escrito para y por los constructores, los absuelven típicamente de cualquier responsabilidad de una terminación casera demorada. Le bien-servirían que hace contacto con la oficina de los asuntos de consumidor con su Procurador General de la República del estado y un abogado del grupo de la unidad de la comunidad o local. | 
