Pedir los bienes raices las épocas el 29 de junio de 2007 por Peter G. Miller
Pregunta: Soy un nuevo inversionista de las propiedades inmobiliarias. Los hogares que alquilo son poseídos por mi LLCs. Quiero traspasar mi residencia principal a un LLC, pago alquiler, hago que el LLC haga los pagos de hipoteca, pago los impuestos, la cuenta de agua, el etc. Dos CPAs me tienen informado que no puedo hacer esto porque estoy evadiendo impuestos. Creo eso con el creativo apropiado y el acercamiento can-do, uno puede hacer cualquier cosa. ¿Qué usted dice? Respuesta: Dos CPAs han dicho que qué usted propone no puede ser hecho. Sospecho su uno mismo-tratamiento de las preocupaciones del razonamiento. Lo que el caso, el propósito de dedicar CPAs es aprovecharse de su entrenamiento y experiencia. Imaginarse si cada uno podría conseguir un conjunto del LLC de $14.95 instantes de un publirreportaje de última hora y hacer su residencia en una característica comercial con deducciones más grandes. ¿Cada uno no lo haría si tal cosa era un concepto plausible y aceptable? Si usted quiere realmente perseguir esta materia, enviar una letra al IRS y pedirlos para gobernar a favor de su oferta por adelantado. Hasta que usted reciba tal letra, escuchar su CPAs. ¿También, si usted cambia el título su financiamiento actual llega a ser inmediatamente debido y pagadero? ¿Usted deberá impuestos de transferencia? Etc. Pregunta: Me estoy preguntando sobre el dólar valorado adicional a la característica teniendo una asociación de los dueños caseros. Mi asociación es absolutamente pequeña, solamente nueve hogares. El valor de una propiedad típico está en la gama $200.000. Un dueño casero funciona dos negocios de su hogar, con un carro grande más la recolección y el acoplado unido, con violación de las restricciones de asociación de propietarios. Como presidente del asociación de propietarios, estoy pidiendo cualquier información que usted tenga que me conduciría en el cálculo de cualquiera o de ambos: (1) valorado agregado teniendo una asociación del dueño casero; y (2) la reducción típica en valor de una propiedad cuando solamente un asociación de propietarios de otra manera negocio-libre, residencial encuentra que un negocio está funcionado abiertamente y molestamente en él. Respuesta: Éstas son preguntas incontrovertibles, porque una necesitaría primero saber lo que hace el asociación de propietarios realmente, con excepción quizás de objeto alguien que tiene un negocio hogar-basado. Usted tiene una comunidad con nueve hogares. ¿Usted quiere realmente comenzar una lucha? ¿Cuántos de los dueños caseros dirigen negocio vía una computadora de sus hogares? Es tal conducta prohibida bajo regla amplia de “ninguÌn negocio”. ¿Usted tiene los dólares para las cuotas legales? ¿Usted tiene seguro de responsabilidad para los oficiales individuales de asociación de propietarios? ¿Está esto realmente un problema? ¿Si usted no ha hecho cumplir las reglas a este punto le tienen autorizado realmente en el dueño casero con los carros? Porqué no hablar con sus miembros antes de ir más lejos. Pregunta: Mi madre tiene una característica comercial se ha alquilado que durante muchos años. El arrendatario actual está moviendo hacia fuera pero ha traído adelante a nuevo arrendatario adquirir su acción. El nuevo arrendatario ha tenido nuestro acuerdo de arriendo por seis semanas y está encadenando esto hacia fuera -- ¿cuanto tiempo necesitamos esperar su respuesta antes de ir a otro arrendatario? Respuesta: ¿Le requieren continuar el arriendo? Tener un abogado local de las propiedades inmobiliarias repasar los documentos y asesorar. Si le no obligan a continuar el alquiler, después explicar al nuevo arrendatario que si usted no tiene una respuesta positiva a su oferta al lado de una fecha dada usted comenzará a buscar a arrendatarios alternativos. Pregunta: Resido en California. Un amigo en New México quisiera que invirtiera en propiedades inmobiliarias allí. Estoy planeando invertir en Los Ángeles y también estoy pensando de Albuquerque (si usted conoce un mejor lugar en New México que Albuquerque que me saben). También, necesito las recomendaciones de la inversión para otros estados o ciudades como Austin. Respuesta: Es difícil manejar características de una distancia e imprudente comprar en áreas donde usted no está familiar con las comunidades locales y las vecindades. Usted necesita ser práctico. Quizás explicar a su amigo que usted espera comenzar a invertir en áreas dentro de una hora de su hogar de modo que usted pueda supervisar físicamente la característica y también aprender más sobre la inversión. Como lugar a comenzar, hablar con los corredores locales en su comunidad. Pregunta: I poseer una torre de las comuncaciones por radio adyacente a mi hogar. He recibido recientemente investigaciones de compradores interesados y me estoy preguntando cómo determinar el valor de mercado de esta torre. Asumo que es un cierto múltiplo de la renta generada del sitio, pero que puede usted ayudarme a determinar el múltiplo o la otra fórmula que utilizaría. Respuesta: El acercamiento de la renta tiene mucho sentido, pero usted necesita saber el tipo para un nivel aceptable de vuelta. Otra idea es buscar el Internet para encontrar a otras ventas, a las últimas ventas y a los tasadores que han valorado previamente torres. Pregunta: Estoy viviendo actual en Ohio, y volver a poner alrededor a Georgia. ¿Cuál es el mejor movimiento? Vender mi casa o alquilarla. ¿Y si decido alquilar, cómo voy alrededor a conseguir comenzado, o qué medidas tengo que tomar para comenzar este proceso? Respuesta: ¿La venta de su hogar crearía un beneficio importante? Si sí, entonces usted es más probable ser servido mejor con una venta y un efectivo disponibles algo que un alquiler interurbano. Sin embargo, puede ser que estén subiendo los valores de mercado locales y que hay un caso para vender en un año o dos -- bastante tiempo para coger el aprecio adicional y conseguir una cierta renta con todo bastante corto todavía para haber residido en la característica para dos de los últimos cinco años y así calificar para la amortización residencial de las ganancias sobre el capital. Para los específicos, hablar con los corredores locales y conseguir la información de un profesional del impuesto. Pregunta: Compramos nuestra propiedad horizontal el año pasado y mientras que en el proceso noté que el papeleo dijo que comprábamos la unidad 19, aunque hubiéramos estado observando la unidad 20. Después de que la posterior investigación nosotros descubriera que posterior cuando los construyeron en 1985, los constructores pusieron los números de unidad incorrectos en cuatro de las unidades. Cada uno incluyendo mi agente inmobiliario y supuesto su abogado de las propiedades inmobiliarias dijo que no es ninguÌn problema. La característica había sido comprada y los tiempos numerosos vendidos y todo deben ser finos. El número del paquete que pago a impuestos encendido es la unidad 19, mi hecho e hipoteca dice 19, pero mi puerta dice 20. Quiero fijar esto, pero la gente de la gerencia de la característica para nuestra asociación me está informando que no puedo. Estoy en la necesidad desesperada del consejo. Respuesta: ¿Está usted en la unidad que usted pensó que usted compraba? Como usted puede tener un problema del título, hablar con el partido que proporcionó seguro de título. ¿Es posible que el papeleo del título está correcto, pero solamente la puerta es incorrecta? Si la única edición es el número en la puerta -- si el título está de otra manera correcto -- entonces puede discomforting pero aceptable de una perspectiva del título. ¿Ese haber dicho, a menos que haya otra unidad “19” en el proyecto porqué hace cualquier persona cuidado qué número usted pone la puerta? Para los específicos, hablar con un abogado local de las propiedades inmobiliarias. Pregunta: Enumeré mi propiedad horizontal en la Florida con un agente, un listado que es continuar hasta mediados de septiembre. Sin embargo, él no ha mostrado que la unidad en absoluto y yo no hemos oído de él hacia adentro durante dos meses. ¿Puedo retirar mi propiedad horizontal de él y ésa cancela el acuerdo? Respuesta: Un contrato es un acuerdo entre dos partidos. A menos que haya una cierta disposición escrita que permite que usted termine unilateral el acuerdo sin coste o pena, después usted no puede terminar el contrato de listado temprano sin el acuerdo del otro partido. Dado la declinación en el mercado de la propiedad horizontal en ciertas partes de la Florida es muy posible que una característica no se muestre por un período extenso. Ese haber dicho, un agente debe ser responsivo a las investigaciones del cliente. Para resolver esta materia, hacer contacto con al corredor del agente o a administrador de oficinas. Si no son cooperativa, explicar que usted tendrá que pedir la división de la Florida de propiedades inmobiliarias para examinar la situación. Pregunta: Un amigo mío venderá su hogar. El hogar necesita una nueva azotea. Él quiere hacer un recubrimiento encima de la azotea vieja. Le informé que que la pensé pudo ser el mejor quitar las ripias viejas y descansar una nueva azotea en lugar de otro. Apenas no sé si los proveedores de fondos aprueban de un recubrimiento o no, o si una compañía de seguros aseguraría el hogar con dos capas de material para techos. ¿Es aceptable agregar una segunda capa de material para techos? Respuesta: La edición con el material de material para techos es peso. El material para techos es pesado y demasiado puede hacer una azotea ceder y el escape (o peor), especialmente cuando nieve y se agrega el hielo. Por esta razón la cantidad de material para techos es limitada. Típicamente dos capas son aceptables, pero no más. Específicos, hacer contacto con su oficina de inspección del edificio de comunidad y preguntarles qué se admite bajo código técnico de la edificación local. La construcción hasta código no debe presentar una edición a los proveedores de fondos o a los aseguradores. Pregunta: Estoy observando actual en hacer agente inmobiliario. De lo que he leído, aunque, parece haber muchos más cuidados que hay los casos de éxito, especialmente para los nuevos agentes. ¿Hay desventajas o riesgos del potencial para los nuevos agentes que ensamblan versos de un equipo una compañía más grande o compañía de la licencia? ¿Debe ensamblando a un equipo ser la primera opción? Respuesta: Pues un nuevo agente su primer esfuerzo debe ser asociarse a un agente experimentado, equipo, grupo, corredor o lo que o quienquiera enseñará le los aspectos prácticos del corretaje. Usted puede ser que considere trabajar como ayudante al agente más acertado que usted puede encontrar como manera de comenzar. En cuanto a rumores con respecto éxito y a falla, el corretaje de las propiedades inmobiliarias es un negocio competitivo con una gran cantidad de concesionarios que persiguen un número limitado de transacciones. Algunos concesionarios fallan, y algunos hacen muy bien. Cómo usted hará depende de su educación, experiencia, capacidades y comercialización. También, sobre rumores. Una forma para desalentar la competición es comenzar rumores con respecto cómo es difícil es horriblemente ser acertada en un negocio dado. Por ejemplo, oí una rumor que el gerente medio del fondo de cobertura hace menos de $1.400 por año y las vidas en las raíces y las bayas escogidas de parques públicos….
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