Figuras de ventas caseras de San Diego: No todos que parecen por Bob Schwartz
Repasando los datos recientemente lanzados de las ventas de las propiedades inmobiliarias para San Diego, la persona de la endecha pudo concluir que las figuras caseras del aprecio de junio estaban abajo del aproximadamente 1 por ciento con respecto al junio de 2005. La realidad es la declinación es probablemente mucha más cercano a tres o cinco veces las figuras publicadas. Las razones de esto son realmente absolutamente evidentes cuando uno considera los hechos siguientes: - Las figuras del aprecio citadas son los precios de venta medianos. El superior-fin, mercado interior de lujo ha sido extremadamente fuerte en California meridional y es relativamente inmune a los tipos de interés cada vez mayores. Operatorio total aparte de el resto del mercado inmobiliario. Las ventas de éstos los estados de lujo del superior-fin sesgan los datos medianos de las ventas del aprecio.
Una figura lejos más exacta sería el precio medio de venta. Alternativo, los datos deben excluir, o hacer millón de dólares más ventas una categoría separada. - Los datos divulgados de las ventas no toman en los incentivos de la consideración usados por no sólo los constructores importantes, pero, en mercado de hoy la mayoría de los vendedores caseros, para tentar a compradores escasos para comprar sus características.
Apenas abrir la sección de las propiedades inmobiliarias de domingo de su papel local y la magnitud de estos incentivos llega a ser absolutamente evidente. Apenas algunos incentivos que observé en mi papel reciente: $15.000 haber cerrado del coste y $25.000 hacia una compra del tipo de interés hacia abajo o mejoras; $50K a ayudar a pagar su hipoteca; el vendedor paga la porción del interés de su nuevo pago de préstamo por los primeros 6 meses, todos los costes cerrados no periódicos, más 12 meses de honorarios de asociación de propietarios. Podría encenderme, pero, usted debe entender que los constructores no están siendo altruistas. ¡No, apenas quieren mover inventario derecho, y ahora lo mueven antes de que fomentar las declinaciones! Mientras que a propósito de incentivos del constructor, era apenas un poco durante hace un año ése que la mayoría de constructores incluso no cooperaba con los agentes inmobiliarios. ¡Ahora, el constructor/la cooperación del agente ha ido 180 grados más! Típicamente, los constructores ofrecen las comisiones del tonel del dos o 2.5 por ciento. ¡Ahora, los agentes se están invitando a los brunches abastecidos y el tonel ofrecido comisiona el hasta 5 por ciento, según lo hecho publicidad en el 23 de julio de 2006, Unión-Tribuna! El fenómeno incentivo de la compra es de ninguna manera el dominio exclusivo de nuevos constructores caseros. Realmente, diría que la mayoría de dueños caseros individuales también está siendo forzada en el juego incentivo. Aunque no muchos están ofreciendo incentivos del comienzo de su comercialización, después de seis a ocho semanas en el mercado, la idea llegan a ser más atractivos. ¡Incluso sin el ofrecimiento de ningunos incentivos, ahora están presentando la mayoría de ofertas con built-in de los incentivos del comprador como condición de la venta! Hace un año uno ser apremiado encontrar a cualquier vendedor casero individual o major nuevos incentivos de ofrecimiento del constructor casero. Ahora, es apenas estos incentivos que también sesgan los datos del aprecio. Una venta casera $500.000 con un tipo de interés $25.000 los costes compra-hacia abajo/el cerrarse que el incentivo del paquete será registrado como venta $500.000. ¡Con todo, la venta $500.000, en realidad era el solamente $475.000 o 5 por ciento debajo de los datos divulgados de las ventas! ¡Tan si la venta $500.000 era el apenas 1 por ciento debajo del aprecio mediano de junio de 2005, usted puede ver que la diferencia “verdadera” era el 6 por ciento debajo de el año pasado! Otros factores que no son mencionados en la prensa que son importantes para nuestra dirección del mercado son: El período a partir de última marcha con septiembre es típicamente el más fuerte para las ventas de las propiedades inmobiliarias. ¿Qué hace un enorme y mes que continúa sobre ventas del mes disminuye y ahora una gota casera del aprecio, durante este tiempo “caliente”, auguró para el mercado mientras que incorpora el período más débil de la caída/del invierno? Pasado, el bulto del interés solamente, los préstamos del 100 por ciento usados para apoyar hacia arriba nuestro mercado por los años últimos, tiene dos o plazos de tres años hasta que la re-amortización (a los tipos actuales de interés que prevalecen) del préstamo balancee. La mayoría de estos ajustes del tipo de interés ocurrirá en 2007 y 2008. En mi opinión, ésta no es ninguna “vuelta al normal” o a la “corrección ligera” al mercado inmobiliario de San Diego. Por el extremo del año ninguÌn negará nosotros experimentará una declinación de dos dígitos del aprecio. Una declinación que tardará años, no meses, elaborarse. |
