Segundas casas:

Segundas casas: Una mitad del mercado inmobiliario
por Broderick Perkins

Es mucho, mucho más grande, explicando una mitad del mercado inmobiliario de la nación de ambos existencia, y nuevos hogares.

Las compras de la segunda casa explicaron más que un tercero de todas las compras caseras el año pasado, las segundas casas poseídas explican más de una mitad de las viviendas enteras de la nación, y las segundas casas fueron compradas más a menudo el año pasado para los propósitos de inversión algo que para los hogares de vacaciones, según la asociación nacional de agentes inmobiliarios.

Los datos revelan que el tamaño verdadero del mercado de la segunda casa se ha subestimado estos últimos años, y un nuevo informe dice que es debido al crecimiento rápido en el sector, y los cambios en curso, en las definiciones de la segunda casa y las técnicas usadas a la pista de los datos.

“… Los compradores observaban para diversificar inversiones de lista. Ésta ahora es lo más frecuentemente la motivación citada para comprar una segunda casa,” dijo a presidente Al Mansell, CEO del NAR del corretaje residencial del banquero de Coldwell en Salt Lake City.

Los nacidos en el baby boomes ricos, los cambios de legislación fiscal favorables, el aprecio rápido del precio doméstico, la afluencia de los refugiados de la bolsa que buscan asilos seguros de la inversión, y un recorrido más doméstico debido a los problemas de seguridad post-911 tienen todos sidos un favor a la industria de la segunda casa -- especialmente el segmento de la inversión.

“La asociación del nacional 2005 del perfil de los agentes inmobiliarios de los compradores del Segundo-Hogar” lanzó encontrado ayer:

 

• Entre todas las ventas caseras el año pasado, el 36 por ciento era compras de las segundas casas. Entre todos los hogares comprados en 2004, el 23 por ciento fue comprado mientras que las características de la inversión y el 13 por ciento fueron comprados como hogares de vacaciones.

   

• Entre todas las segundas casas, las ventas sumaron 2.82 millones de unidades en 2004, encima del 16.3 por ciento a partir de 2.42 millones de 2003. Entre todas las segundas casas, el 64 por ciento fue comprado como características de la inversión mientras que el 36 por ciento fue comprado como hogares de la inversión.

Hace años, la primera asociación del nacional de la encuesta sobre “2002 la prueba patrón de la segunda casa del perfil de los agentes inmobiliarios de los dueños del Segundo-Hogar”, dijo que el 51 por ciento de dueños existentes utilizó su segunda casa sobre todo como partida de las vacaciones, con el solamente 31 por ciento de los hogares considerados las características de la inversión.

Los nuevos números siguen su trayectoria un perfil más reciente 2003 de los NAR “de los compradores caseros y de los vendedores” que, cuando los compradores de examen de la segunda casa encontraron crecimiento en el número de inversionistas de la característica del segundo-hogar -- a partir del 20 por ciento en el 1999 a 37 por ciento en 2002.

Mientras que el segmento de la característica de la inversión de hogares existentes era más grande que la parte de característica de vacaciones, las ventas caseras de vacaciones crecieron más rápidamente. las ventas del Vacación-hogar se levantaron el 19.8 por ciento a partir del 850.000 en 2003 a 1.02 millones de 2004. Las ventas de la característica de la inversión se levantaron el 14.4 por ciento a partir de 1.57 millones en 2003 a 1.80 millones el año pasado (las estadísticas del NAR del cuarto trimestre revelaron toda la reventa que las ventas caseras estaban encima del solamente 7.3 por ciento el año pasado).

Entre las viviendas existentes enteras de la nación de 115.9 millones de hogares, el 38 por ciento de ellos -- 43.8 millones de hogares -- son las segundas casas. Entre 43.8 millones de segundas casas, la gran mayoría, 37.2 millones, es unidades de la inversión mientras que solamente 6.6 millones son hogares de vacaciones, el NAR dijo, basadas en 2003 datos de censo de los E.E.U.U.

El mes pasado, encuesta sobre el comprador de la segunda casa de s de EscapeHomes.com la ' de visitantes a ella es Web site neto solamente 363 respuestas, pero encontrado que la parte más grande de los compradores anticipados de la segunda casa, el 29 por ciento, buscaba características de la inversión. El examen dijo que 26 quisieron una casa de retiro y el solamente 18 por ciento buscaba un hogar de vacaciones. Un año anterior, buscadores del segundo-hogar estuvo partido más uniformemente: el 25 por ciento buscó una segunda casa como inversión, el 25 por ciento quiso uno para el retiro y el 24 por ciento buscó un hogar de vacaciones.

Otros estudian, “el estudio nacional de la característica de la segunda casa/de vacaciones” coincidía más con el estudio más reciente de NARs, y encontrado que dos tercios de ésos examinados buscaban características con potencial de la inversión.

“Teníamos una vez 78 por ciento de segundas casas pues las características de vacaciones y el resto eran inversión, pero las definiciones cambian y comenzamos a encontrar una cuota de mercado de levantamiento para las características de la inversión y antes de 2002, las cosas habían desviado absolutamente un pedacito. Cuando hicimos este examen para conseguir la cuota de mercado, los números eran tan ojo haciendo estallar, observábamos datos de censo para corroborar el universo grande de características de inversionista,” dijo Walt Molony un portavoz del NAR.

Molony dice que el examen es un retrato del mercado entero de la segunda casa que es en gran parte hogares de la reventa pero también que incluye hogares nuevamente construidos. David Lereah, economista jefe del NAR, los estudios anteriores también dichos subestimó el número de ventas del segundo-hogar porque un porcentaje muy pequeño de exámenes envió direcciones del segundo-hogar fue vuelto.

“Encontramos los resultados excelentes para los estudios que observaban hogares ocupados por el dueño, pero éste es cualquier persona ha subido la primera vez con una metodología para capturar una cuota de mercado representativo para las vacaciones y los dueños del inversión-hogar,” él dijo.

El mercado de la segunda casa también representa algunos movimientos del quántum.

Por ejemplo, el NAR encontró que el 86 por ciento de compradores del vacación-hogar no alquila su característica, comparada con el solamente 21 por ciento de compradores de la inversión. También aparece que la mayoría de hogares de la inversión es residencia primaria de un arrendatario, y el solamente 10 por ciento de compradores de la inversión se prepone utilizar su segunda característica para los propósitos recreacionales.

Mansell dijo que “estamos encontrando que las distinciones entre los compradores de las vacaciones y del inversión-hogar son tales que estamos observando realmente dos mercados muy diversos.”

El comprador típico del vacación-hogar era 55 años y $71.000 ganados de 2003, mientras que los compradores de la inversión-característica tenían una edad mediana de 47 y $85.700 ganados.

Para las características compradas entre mid-2003 y mid-2004, el precio mediano de un hogar de vacaciones era $190.000 comparados con $148.000 para los hogares de la inversión. Al contrario de los datos disponibles pasados del precio del completo-año en 2001, los hogares de vacaciones han apreciado el 12.8 por ciento a partir de $168.500, y los hogares de la inversión se han levantado el 25.4 por ciento a partir del $118.000.

Eso está en línea con una encuesta sobre EscapeHomes.com el año pasado, que divulgó que los valores de las segundas casas en mercados selectos se levantaron el 22.2 por ciento durante un período anual -- dos veces el índice del mercado inmobiliario total.

El NAR encontró que uno fuera de cinco segundas casas se convertirá en residencias primarias después del retiro -- el 27 por ciento de hogares de vacaciones y el 14 por ciento de la característica de la inversión.

Total, el 30 por ciento de compradores compró una segunda casa para diversificar las inversiones, el 28 por ciento de renta buscada, el 14 por ciento quiso un retratamiento personal o de la familia, el 6 por ciento planeó utilizar el hogar por vacaciones, y el 5 por ciento tenía simplemente dinero extra a pasar.

“Porque el comprador típico del segundo-hogar es un nacido en el baby boom, es probable durante la década próxima que las ventas del segundo-hogar siguen siendo históricamente altas,” Lereah dijo. “Los nacidos en el baby-boom todavía están en sus años máximos de la ganancia y tienen ambos los recursos, y el deseo comprar hogares de vacaciones y características de la inversión.”

El hogar de vacaciones típico comprado era un hogar separado unifamiliar, explicando el 83 por ciento, con un tamaño mediano de 1.290 pies cuadrados. La mitad de todos los compradores dichos su hogar de vacaciones era más pequeña que su residencia primaria, el 13 por ciento dijo casi igual, y el 37 por ciento divulgó que era más grande.

El estudio del segundo-hogar del NAR fue basado en dos exámenes, una encuesta sobre enviada los datos demográficos terminada por 8.205 respondedores, y un examen enviado por correo electrónico que capturó los datos para 3.371 compras caseras y correlacionado con estadísticas de la Oficina de Censos de los E.E.U.U.