Ventas cortas - una guía para los inversionistas de la ejecución de una hipoteca - parte 3 Para asegurar la división de la mitigación del proveedor de fondos que usted es capaz de cerrarse
la venta es una buena idea incluir una prueba de fondos. Esto puede ser una letra de
su banco, de su proveedor de fondos de dinero duro o de una copia de su banco mensual o
declaración del corretaje.
En el paquete ser el acuerdo de ventas y la estimación del contratista
de los costes para las reparaciones necesitó conseguir el hogar en mismo buenas condiciones. Usted quiere
el proveedor de fondos para conocer que esto no es una característica a les quieren poseer. Enumerar cada
reparación posible las necesidades de la característica. Ser muy detallado con su lista:
Alfombra $1.900
Pintar el interior $1.750
Pintar el exterior $2.500
Reparar el pórtico $1.350
Substituir la azotea $1.700 del garage
Dos nuevas puertas interiores $280.00 del sitio
Reparación $195 de la regadera
Retiro $550 del árbol
Canales $1.200 de la lluvia
Nuevo revestimiento de suelos $3.100
Etc.
Usted puede tener un contratista elaborar la lista de reparaciones o usted puede conseguir
El coste estimado del contratista de formularios de las reparaciones de un almacén de la fuente de oficina y hace
él usted mismo. Hicimos nuestro propio formulario de un ejemplo que encontramos en el Internet en:
http://www.amosprint.com/contractors/forms/215lg.GIF
Si usted prepara los almacenes de las mejoras para el hogar de la visita de las estimaciones usted mismo como
Lowes y Home Depot para conseguir precios de materiales y de accesorios. Trabajo de la estimación
costes.
Tomar las menos fotos posibles de adulación de cualquier daño al exterior y
interior del hogar. Si hay desperdicios en la yarda cerciorarse de que sea visible en
fotos.
Podría usted descargar basura en la yarda, pone las pantallas hacia arriba rasgadas de la ventana, parquea a
¿hacia fuera aherrumbrado coche en el césped? Sí, usted podría hacer eso para sus fotos y para
inspección que el proveedor de fondos pedirá probablemente… ¡PERO es deshonesta! No hacerla.
Tomar la foto en la última hora de la tarde en que la luz es dévil y las sombras son duras
y obscuridad. Impulsar a dueño casero salir del césped unmowed, los árboles y lo friega
untrimmed. Las ocasiones son la condición del hogar aparecerán ya descuidadas
sin su ayuda. No hay razón a hacia fuera y hacia fuera engaña. Usted encontrará un montón de
repartos provechosos sin los proveedores de fondos de engaño. Su reputación es demasiado importante hacer
eso.
La mayoría de los hogares en donde los dueños están experimentando problemas financieros tienen
descuidado. Los dueños no tienen el dinero o el estado de ánimo para tomar cuidado
del mantenimiento ordinario. Usted trabajará en algunos casos con más nuevos hogares
y no han tenido una ocasión de mostrar mucha edad. Hacer el mejor que usted puede hacia adentro
encontrando los problemas y los defectos que tomarán el dinero para corregir. Mantener sus ojos abiertos
para cualquier cosa que pudo disminuir el valor del hogar.
Es una buena idea preparar una “letra de la dificultad” para que el dueño casero firme.
+ +
+
Financiero atlántico de Pacifica
El Dr. del norte del oeste 123
Agujero del pote, WV 99999
Hola,
Aceptar por favor mi pedido una rentabilidad descontada del préstamo en mi
préstamo hipotecario. Para los tres meses pasados he intentado vender
mi hogar sin éxito.
NinguÌn agente inmobiliario tomará mi listado. Me informan eso porque
de la condición de mi hogar, la cantidad de dinero que
tomar para hacer reparaciones y los valores de una propiedad descendentes en mi
la vecindad allí no es ninguna manera que podrían encontrar a un comprador
en un precio que permitiría que pagara apagado su préstamo.
Perdí recientemente mi trabajo y debido a mi esposa médica
las cuentas I han caído detrás en pagos en todo mi haber
tarjetas y otras deudas.
Soy carpintero y el edificio en esta área ha venido a
a
todavía colocarse. Para encontrar el trabajo que me estoy moviendo a California y hacia adentro
con la familia de mi hermano.
He aceptado la oferta de Sr. Homer Homebuyer de $60.000 para
mi hogar. Usted aceptará por favor esa cantidad como pago hacia adentro
por completo para el dinero debo a su compañía.
Le estoy enviando mi extracto de cuenta más reciente y tarde
avisos en préstamos de la tarjeta de crédito y autos. También hallazgo
a
aviso de la terminación de mi trabajo. Sin su cooperación
I
puede ser forzado para considerar bancarrota.
Ayudarme por favor,
Dueño casero Harried
(El antedicho es apenas una letra de la muestra para dar una idea de cuál escribir. Tener
señal del dueño casero él. Si el dueño casero es capaz usted puede explicar cuál es necesario
y hacer que lo escriban en su propia mano.)
+ +
+
Conseguir las ventas comparables para los hogares en el área. Hay muchos sitios en
Internet en donde usted puede conseguir ventas caseras comparables recientes en ninguÌn coste. Hacer a
buscar en Google.com para las “ventas caseras comparables” o los “valores caseros”. Cuando
usted compila su cancelación de la lista el más costoso. Usted quiere honesto al énfasis
que el hogar en sus condiciones actuales vale lejos menos que debido en
préstamo de hipoteca.
Yahoo ofrece libremente “comps”. Aquí está un ejemplo donde usted puede ver fácilmente eso
usted suprimiría cualquier precio sobre $100.000 antes de enviar la lista al representante:
http://list.realestate.yahoo.com/re/homevalues/
El año de los pies cuadrados de la fecha de las ventas del precio de venta de la dirección de la característica construyó
PALO DE ROSA 99.790 DE 11931 W 02/28/2000 1750 1995
11926 W CORRINE 102.000 11/29/2001 1000 1995
PALO DE ROSA 99.610 DE 11943 W 02/24/2000 1750 1995
11942 W FLORES 103.630 02/23/2000 1750 1995
PALO DE ROSA 99.810 DE 11920 W 03/02/2000 1750 1995
ASTER 95.530 DE 11918 W 03/21/2000 1750 1995
PALO DE ROSA 123.900 DE 11932 W 12/07/2000 1750 1995
AMAPOLA 94.000 DE 13018 W 02/23/2001 1000 1995
DALIA 101.420 DE 11935 W 03/15/2000 1750 1995
DALIA 106.090 DE 11947 W 03/16/2000 1750 1995
PALO DE ROSA 100.730 DE 11928 W 03/02/2000 1750 1995
11799 W COLUMBINE 99.900 02/08/2001 1500 1995
11930 W CORRINE 96.020 03/09/2000 1750 1995
11938 W CORRINE 99.890 03/09/2000 1750 1995
12244 W COLUMBINE 99.500 06/26/2001 1000 1995
PALO DE ROSA 101.000 DE 11927 W 06/25/2001 1000 1995
No hacer cualquier cosa deshonesto, apenas tensionan los problemas con la característica
y las razones por las que el proveedor de fondos no debe querer terminar una ejecución de una hipoteca y
adquirir los dolores de cabeza de poseer el hogar.
El B.P.O. (opinión del precio del corredor) es el solo la mayoría de las partes importantes de
proceso de la venta corta. Es crítico que usted “influencia” el BPO. Para acelerar
petición del proceso de la oferta que el proveedor de fondos continúa y pide el BPO. El proveedor de fondos
puede ser poco dispuesto pasar el dinero extra para pedir el BPO hasta que él reciba
de usted los componentes terminados del “paquete”.
Demasiados inversionistas han puesto a proveedores de fondos para trabajar BPOs que ordenaba y entonces
nunca terminar el paquete de la oferta. Lenders puede ser renuente pedir la paga para a
BPO esto temprano en la negociación. Si usted puede convencer al representante de la mitigación de la pérdida a
pedir el BPO mientras que usted está recolectando el resto del paquete de la oferta que ahorrará
hora para ambos usted y el proveedor de fondos.
El proveedor de fondos empleará un tasador o un agente inmobiliario para ir a la casa y
determinar el valor de esa característica…. ése es cómo se crea el BPO. Hacer
usted es sure la persona de contacto que los resuelve en la casa. Estar en aquella època
usted ha elaborado sure una lista de algunos comparables bajos (“comps”). Su meta es
para presentar cualquier evidencia usted puede que influenciará hacer de la persona
inspección para someter el BPO más bajo posible.
En su conversación con poder del representante de la mitigación la su preguntar si usted
incluir la documentación de porqué apenan al dueño casero financieramente. Eso
podía incluir el aviso de la terminación de su trabajo, papeles del divorcio, cuentas médicas,
muerte de un asalariado… lo que toma para convencer al proveedor de fondos que esto
el prestatario no puede hacer pagos. Si el dueño casero ha estado considerando
la bancarrota, incluye eso. Todo el que entra la “letra de la dificultad”.
Un otro item no debe ser pasado por alto. Recordar en el ejemplo
encima de nosotros dijimos que los $60.000 que el proveedor de fondos recibe pues la rentabilidad es una figura gruesa.
Fuera de ése él tendrá que pagar ciertos costes del establecimiento. El proveedor de fondos quiere a
¿saber lo que él pescará fuera de la cantidad de la rentabilidad? Es decir cuánto efectivo
él terminará hacia arriba con después de que el reparto se cierre.
Aunque usted no esté comprando el hogar del proveedor de fondos, él está caminando en
los zapatos del vendedor casero hasta pagar el closing acostumbrado del vendedor
costes. Qué él recibe después de pagar esos costes es su “red”.
En el paquete usted envía al proveedor de fondos/al mitigator que usted debe incluir a
declaración cerrada proyectada… una lista detallada de deudas y de haber.
la declaración que es entendida mejor por el proveedor de fondos es un HUD-1. Hay muy
servicio online comprable que hace preparando un HUD-1 muy simple. Usted
encontrarlo en www.EasyHud.com.
¿Usted consigue el cuadro aquí? Usted quiere convencer al proveedor de fondos que el suyo
la mejor línea de conducta es descontar este préstamo antes de que él pierda aún más dinero
y termina hacia arriba con una característica del problema.
En el paquete que usted envía al proveedor de fondos usted incluirá:
Su letra de tapa/memorándum de acuerdo
Acuerdo de ventas/contrato
HUD-
1
Ventas caseras comparables
Letra de la dificultad.
Coste de reparaciones estimado (con las fotos si es práctico)
Prueba de la letra de los fondos de su fuente del dinero,
Nombre de la compañía o del abogado donde ha estado o será abierto el fideicomiso.
Cualquie documentación que soporte la inhabilidad del dueño casero de pagar (si
required)
.
El representante de la mitigación puede preguntar que otros items estén agregados a la lista.
Ahora usted envía o pone las páginas por fax en una carpeta y envía el paquete cerca
entrega de noche al representante de la mitigación. En su primera conversación con
el representante esté seguro que usted consigue número y extensión de teléfono, número de fax y envío
dirección, así como el nombre del representante o de la persona a quienes usted debe enviar
el paquete si es alguien con excepción de la persona usted está hablando con.
Ser siempre agradable en estas reparticiones. Recordar que éste es apenas negocio
y no hay nada personal entre usted y el representante.
Es el trabajo del representante ayudar a hacer el trabajo del reparto. Él o ella es
el operatorio dentro de las pautas y de las políticas impuso ante él por
compañía. Quieren hacer el mejor reparto que pueden, pero también quieren a
proteger a compañía contra agregar otra característica del problema a su lista de verdadero
El estado poseyó.
El representante puede estar dispuesto a contestar a ciertas preguntas sobre lo que
documentación le preferirían incluyen en el paquete que usted les envía.
Pedir.
¿Podría usted preguntar lo que aceptaría la figura más baja él para la rentabilidad del préstamo?
Sí, usted podría pedir, pero no cuenta con una respuesta. Además de si le dan a
numerar que es más entonces usted puede pagarlos pudo encontrarla difícil negociar hacia abajo
de allí.
Después de que el representante de la mitigación indique puede ser que hagan un reparto del descuento, pero antes
usted envía el paquete, pide que su compañía de título le dé un título preliminar
informe. Usted puede encontrar otros embargos preventivos contra la característica que tendría que ser
descontado en negociaciones separadas antes de que usted podría acordar comprar la característica.
Después de que usted envíe el paquete con su oferta usted puede encontrar que
el representante contradirá su oferta. Usted puede aceptar el medidor o usted puede
ofrecer una figura del compromiso. Pueden tener cierto sitio para la negociación. Si consigue
hasta ella usted puede apenas decir, “odio negarme a afrontar esta gente, pero mi
la oferta pasada es el mejor que puedo hacer. Aceptarla por favor, porque puedo asegurarle eso
esto es una característica que su compañía no querrá poseer. El dueño casero puede tener
ninguÌn otro recurso pero bancarrota.”
Cuando el representante de la mitigación acepta su oferta CONSEGUIR
ACEPTACIÓN EN LA ESCRITURA. Pedir que el representante envíe la aceptación a usted o la envíe por fax
a usted. Cuando usted la recibe estar seguro que la cantidad de la rentabilidad del préstamo es “todo inclusiva” y
lanza a dueño casero de cualquier obligación de la deficiencia.
Usted recibirá a menudo una visita de la división de la mitigación informándole su
se acepta la oferta y le están enviando una letra de aceptación con los detalles.
la letra puede observar algo similar:
PAGAR O MORIR FINANCICAL
Carril 1234 del penique
Enviar el efectivo, TX
RE: Préstamo #0000003
Ms querido Homebuyer,
Pagar o morir acuerda por este medio aceptar su oferta de $60.000 a
lanzar su embargo preventivo en la característica arriba referida.
Los fondos se deben alambrar y recibir no más no adelante que el 7 de junio,
2005.
El agente cerrado se requiere hacer contacto con nuestra oficina en
fecha de establecimiento para indicar cómo serán los fondos
transferido a nuestra oficina. Pagar o morir proporcionará
a
satisfacción de la deuda.
El agente cerrado debe proporcionar una copia del closing de HUD
declaración no más adelante de 24 horas antes de cerrarse.
Este acuerdo será divulgado a la Oficina de Crédito como
“colocado” y la paga o muere renuncia cualquier juicio de la deficiencia
contra el prestatario.
Sinceramente, Este el documento y materiales del acompañamiento se diseñan para proporcionar la información autoritaria en vista de el tema cubierto en él. Está para los propósitos de la ilustración solamente y presentado con la comprensión que no contratan al autor y al editor a la representación legal, considerando u otras opiniones profesionales. Si se requiere el asesoramiento jurídico o el otro asesoramiento especializado, los servicios de un profesional competente deben ser buscados. |
