Ventas cortas - una guía para los inversionistas de la ejecución de una hipoteca - parte 4 Mitigación de la pérdida
Los pasos:
1. Encontrar una equidad de no casera en ejecución de una hipoteca.
2. Explicar el reparto al contrato de venta del dueño y del señal.
3. Hacer contacto con el representante de la mitigación y enviar la autorización.
4. Pedir el representante figura de la rentabilidad del préstamo y donde enviar oferta del descuento.
5. Conseguir el informe preliminar del título.
6. Negociar los descuentos con otros sostenedores del embargo preventivo (en caso de necesidad).
7. Enmendar el contrato de venta firmado con su oferta de la compra.
8. Elaborar el paquete para la consideración del representante de la mitigación.
9. Recibir la respuesta afirmativa del representante en la escritura.
10.Start fideicomiso, fondos del depósito, cierre.
Ahora usted entiende cómo un préstamo se pudo “descontar”. Ése era el #1
método que los proveedores de fondos pudieron ofrecer a los dueños caseros apenados. Métodos #2 y #3
ser similar, pero diferente.
2. LA VENTA CORTA
Usted hace contacto con a proveedor de fondos y pregunta si descuentan el préstamo. Dicen no, pero
que considerarán una “venta corta”.
Con una venta corta el representante de la mitigación puede decir que pueden solamente
tratar directo del prestatario/del dueño casero. En ese caso pedir el teléfono
numerar a dueño casero debe llamar para conseguir el balanceo de la bola.
Al negociar una venta corta en vez de usted que elabora un paquete a
enviar al proveedor de fondos, el proveedor de fondos enviará un paquete al dueño casero. En alguno
los casos usted puede explicar en el teléfono que usted está ayudando al dueño casero y
permitirán que usted pida que el paquete esté enviado al dueño casero.
El paquete de la venta corta tendrá un número de páginas y es algo como
paquete de documentos que un prestatario debe terminar al solicitar un préstamo. Usted
puede ayudar al dueño casero a completar la información necesaria en cada formulario.
La información pedida se diseña para probar al proveedor de fondos que
el dueño casero está haciendo frente a una crisis financiera y debe verdad ser permitido pagar apagado
préstamo en un descuento si son tener cualquier ocasión de vender el hogar.
Apenas seguir las direcciones en el paquete de la venta corta. Incluir cualquier cosa de
“descontar” el método hacia el cual usted sensación ayudará a mover el representante de la mitigación
aceptar su oferta.
El proveedor de fondos puede pedir un acuerdo del listado de un corredor de propiedades inmobiliarias. Ellos
querer ver que el dueño casero ha hecho realmente una tentativa de vender. Si
el dueño casero no ha intentado vender enumerando con un agente ve si usted puede encontrar uno
quién cooperará con usted. El proveedor de fondos está generalmente dispuesto a pagar las propiedades inmobiliarias
comisión del corredor fuera del dinero que él recibe. Hacer que el agente enumere
característica en el MLS como “venta pendiente”. Usted tiene un acuerdo de compra firmado
con el vendedor, de modo que sea una declaración verdadera.
El precio enumeró en el MLS será demasiado alto atraer a cualquier otro comprador.
el agente agregará el equilibrio de la hipoteca a la comisión y al closing del agente
costes. Con una característica de la equidad de no que el precio será totalmente desrazonable y
más motivación para que el proveedor de fondos convenga un reparto.
Cuando se vuelve el paquete de la venta corta ser seguro y la lista usted mismo como contacto
persona. Entonces cualquier persona los alquileres del proveedor de fondos para examinar la característica tendrá que pedir
usted para mostrarleslo. Eso le dará una oportunidad de explicar a ellos cómo
desesperado la situación financiera del dueño casero es y consiguiendo una venta corta
se hace con el proveedor de fondos rápidamente su solamente esperanza.
Sí, su trabajo es manipular y hacer lo que usted puede conseguir al reparto aceptada.
Apenas hacerlo del corazón y honesto. No hay nada mal con tensionar
negativa a ayudar excepto el dueño casero de una entrada de la ejecución de una hipoteca en su haber
informe.
3. DESPUÉS DE COMPRA DE LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA
Algunos proveedores de fondos permitirán solamente que usted pague apagado el préstamo en un descuento después de que ellos
han excluido en la característica.
Con estos proveedores de fondos usted negocia su acuerdo de compra antes de que ellos
adquirir la característica en la venta de ejecución de una hipoteca, pero la compra no ocurre
hasta después de la venta.
En esta situación usted hace contacto con a dueño casero que es ejecución de una hipoteca del revestimiento. Usted
explicar que usted puede comprar solamente la característica del proveedor de fondos descontará
préstamo de hipoteca.
Usted hace contacto con a proveedor de fondos y los explican pegarán un reparto del descuento
con usted, pero él puede tomar solamente efecto después de la venta.
En ese punto usted termina su relación con el dueño casero. Explicar
que el proveedor de fondos no ofrecerá el dueño casero una rentabilidad descontada, así que le no ser
capaz de comprar el hogar.
Usted entonces somete su paquete de la oferta (sin nada referente
el dueño casero) al proveedor de fondos y negocia un reparto.
No confundir este método con una compra de las propiedades inmobiliarias del proveedor de fondos
Departamento poseído (REO). Con un REO usted está comprando un hogar del
inventario del proveedor de fondos de hogares adquiridos en ventas de ejecución de una hipoteca del anterior
semanas o meses.
En esto “antes de que y después de que la compra de la venta de ejecución de una hipoteca” usted esté haciendo su reparto
antes de la venta y del closing reales de ejecución de una hipoteca el reparto después de la venta.
Los autores deben admitir que nunca hemos estado implicados en “después
compra casera de la ejecución de una hipoteca”. Esto es una situación donde debe el representante de la mitigación
estar dispuesto a darle el un montón de dirección. Conjeturaríamos que la compra
el acuerdo contendría una cláusula que indica que el acuerdo sería nulo y
vacío si había un comprador en la venta que incorporó una oferta más arriba que el proveedor de fondos
oferta del haber.
(La oferta del haber de A es la cantidad debida al proveedor de fondos y en la mayoría de los casos se utiliza como
oferta de abertura en una venta de ejecución de una hipoteca. Si alguien hace una oferta sobre esa cantidad a proveedor de fondos
estaría consiguiendo pagó el equilibrio completo del préstamo, más la cantidad del excesivo
oferta. No habría razón para permitir que usted haga rentabilidad descontada.)
PERÍODO DE RESCATE
En algunos estados la ley da a dueño casero algunos meses
después de una ejecución de una hipoteca para pagar apagado el préstamo y para reclamar su hogar. Eso se llama
Período de rescate. Puede ser posible arreglar una rentabilidad descontada del préstamo
durante este período de rescate.
Un descuento sería probablemente solamente posible si el banco había sido el único
licitador en la venta de ejecución de una hipoteca. Después poseerían el hogar y puede ser que sean
interesado en tomar un descuento en la cantidad de préstamo original así que los podía librarse
el hogar.
Si un licitador privado ha comprado el hogar en la venta de ejecución de una hipoteca allí
no ser ninguna ocasión para un reparto del descuento.
Para redimir al dueño casero tendría que subir con la cantidad
licitador privado pagado, más costes. El licitador privado encima habría hecho una oferta
la oferta del haber del proveedor de fondos, así que el valor completo del préstamo habrían sido pagados
característica.
EL INTENTAR DE LA SUBSISTENCIA
Si usted intenta para las oportunidades descontadas unas de los de la rentabilidad y se rechaza.
El intentar de la subsistencia. Hablar con el representante de la mitigación de la pérdida y ver si pudo haber alguÌn otro
manera de hacer una oferta que sería aceptada. Si está en el mejor interés del proveedor de fondos
no a propio la característica allí será probablemente una cierta clase de reparto de la cual estar
interés.
Recordar, cambio de las cosas. Qué usted está leyendo aquí es un patrón que es
trabajo bien cuando se están escribiendo estas palabras. Como la palabra se separa
entre inversionistas es posible que los proveedores de fondos pueden cambiar los requisitos para
rentabilidades descontadas.
Las ocasiones son ésa durante las épocas en que hay muchos proveedores de fondos de las ejecuciones de una hipoteca
no querrá poseer casas y habrá una cierta variación disponible de lo que
usted está aprendiendo aquí.
Préstamos del VA
Cuando en vista de una solución del entrenamiento para los préstamos del VA, los prestatarios deben ser conscientes
puede ser que pierdan su elegibilidad del VA si una venta del compromiso, Hecho-en-lugar, o
Se termina la ejecución de una hipoteca. La excepción es de cuando el VA ejecuta un lanzamiento
la responsabilidad, o la deficiencia se paga por completo.
Hacer contacto con el VA local, como ella puede ser consciente de comunidad o del gobierno
programas de ayuda que quieren ayudar a prestatarios en dificultad financiera. Usted como
el inversionista puede conducir al dueño casero con uno de estos programas y después comprarlo
la característica.
FHA
FHA anima activamente a proveedores de fondos a atenuar soluciones con el propósito de
mantener prestatarios sus hogares y el coste de ejecuciones de una hipoteca en un mínimo.
FHA provee de proveedores de fondos un incentivo monetario cuando un proveedor de fondos resuelve a
solución con un prestatario.
Para presentar su caso, hacer contacto con a proveedor de fondos y pedir la “mitigación de la pérdida
Departamento. “
Ahora, suponer que el servicer del préstamo es incooperativo cuando viene a hacer a
reparto. No dar hacia arriba la esperanza. En lugar, pedirlos si Fannie Mae o Freddie Mac
¿garantiza el préstamo?
Si dicen sí, colgar hacia arriba el teléfono y llamar la agencia apropiada. Ambo Fannie
Mae y Freddie Mac tienen programas que puedan ayudar a la gente que está teniendo
dificultades con sus pagos de préstamo. Las modificaciones típicas del préstamo ofrecieron por éstos
las agencias incluyen una reducción en el tipo de interés (y por lo tanto en la publicación mensual
pago), o una extensión del término de préstamo. Ninguno de estos poder crea un atractivo
oportunidad de compra para un inversionista.
Los números de teléfono siguientes eran actuales cuando esto fue escrita:
Fannie Mae: (800) 732-6643
Freddie Mac: (800) 373-3343
Segundas hipotecas
Las segundas hipotecas son embargos preventivos registrados detrás de la primera hipoteca. Todo el entrenamiento
las opciones usadas como ejemplos aquí se aplican a los embargos preventivos secundarios también. Si usted es
delincuente en una segunda hipoteca e incapaz de alcanzar una solución aceptable,
este proveedor de fondos puede excluir. Si es así este proveedor de fondos es entonces responsable de mantener
corriente de la primera hipoteca. Si el proceso de la ejecución de una hipoteca se termina y hay a
el balance de la deficiencia que queda orientado el segundo, el proveedor de fondos puede no recogerlo hacia adentro
estados que permiten ejecución de una hipoteca no-judicial.
Sin embargo, la segunda hipoteca puede convertirse en un préstamo sin garantía, y por lo tanto
cobrable, bajo combinación de condiciones económicas siguiente:
1. La primera hipoteca es delincuente.
2. El sostenedor del primer excluye.
3. No hay suficiente dinero después de la subasta para curar el segundo.
El sostenedor del “en segundo lugar” entonces tiene acceso al proceso normal de la corte para
recogida de la deficiencia como deuda sin garantía: pleito, juicio, y salario
embargo.
En el caso de una venta corta, un segundo sostenedor de nota puede considerar un establecimiento o
la modificación del préstamo porque él sabe su riesgo de pérdida es alta.
Los préstamos de las mejoras para el hogar del título I tienen diversas restricciones dependiendo del tipo
de la primera hipoteca:
Si el primer es un préstamo de FHA, el préstamo del título I se debe tratar diferentemente cuando un pre-
la venta de ejecución de una hipoteca ocurre. Pueden aceptar $2.000 para colocar, o pueden querer a
reafirmar como nota sin garantía.
Si la primera hipoteca es un préstamo convencional o del VA, título puedo requerir tanto como
los 50% del equilibrio que debe up-front y llevan detrás un préstamo sin garantía en
el 50% restante.
TENER CUIDADO
Mientras que usted comienza a tratar de un dueño casero apenado usted debe considerar
protección. Usted no quiere pasar el tiempo y el esfuerzo que fija a
el reparto provechoso del descuento y entonces tiene el dueño casero encontrar una manera de circundar
usted o apenas desaparece.
Hacer que firmen un acuerdo de ventas tan pronto como acuerden permitirle intentar y trabajar
hacia fuera un reparto. Usted puede conjeturar en un precio de compra y enmendar el acuerdo más adelante, si
necesario.
Un método incluso mejor sería hacer que firmen un acuerdo de ventas
y un hecho. Entonces usted tendría control total. Si por alguna razón el reparto
cayó apenas rasgan a través hacia arriba el hecho. Mientras usted no registre el hecho hasta
el fideicomiso le cierra no tiene ninguna preocupación.
EMBARGOS PREVENTIVOS MENORES
Con los dueños caseros financieramente apenados no es inusual encontrar eso allí
son otros embargos preventivos en la característica. Ése es porqué es muy importante que usted examina
un informe preliminar del título antes de que usted envíe el representante de la mitigación su paquete de la oferta.
Muchos sostenedores del embargo preventivo colocarán para algo de efectivo rápido y lanzarán sus embargos preventivos.
No han estado recibiendo generalmente pagos, así que saben que hay un problema.
Hacer contacto con estos sostenedores del embargo preventivo, explicar a dueño casero es un desastre financiero
y nunca ser paga capaz otro níquel. De hecho, el dueño casero está considerando
bancarrota. Ofrecer darles algo de efectivo rápido si firman una satisfacción de
embargo preventivo en el plazo de tres días (o lo que).
¿Cuánto a pagar? el 5% a el 10% del debido de balance es una buena oferta,
dependiendo del tamaño del préstamo. Comenzar muy bajo y levantarse solamente ligeramente.
Cada reparto es diferente y la cantidad de su beneficio potencial variará. Hacer
qué parece sensible.
IMPUESTOS
Siempre que cualquier persona se perdone una porción de un préstamo la cantidad perdonada es
considerado por el IRS como renta imponible.
Ejemplo:
El equilibrio que debe en el préstamo es $100.000
El proveedor de fondos acepta una rentabilidad descontada de $60.000
El proveedor de fondos ha perdonado $40.000 de la cantidad prestada original por
dueño casero. $40.000 se considera renta imponible al dueño casero.
La regulación del IRS requiere al proveedor de fondos enviar al dueño casero un formulario
1099 que enumera la cantidad perdonada. Una copia también se envía al IRS. El dueño casero
debe dar el 1099 a quienquiera prepara su declaración de impuestos por ese año.
Estar seguro y explicar esto al dueño casero cuando usted está poniendo el reparto
junto. Él quizá que tienen así que poca renta que la cantidad de préstamo perdonada no
tener mucho efecto en su estado de impuesto.
FHA - VA - PMI
Lenders que hace que los préstamos de hipoteca conforme a requisitos de FHA tienen
esos préstamos aseguraron el hasta 82% a el 87% del valor valorado de la característica. VA
los préstamos aseguran a proveedor de fondos hasta el 91% de la valoración. Eso significa que el proveedor de fondos
ser reembolsado por el gobierno para cualquier pérdida que baje dentro de esas pautas.
El intento del gobierno con estos préstamos de los asegurados es hacer hipoteca
préstamos fáciles conseguir y no prohibir a más votantes la ocasión a propio un hogar.
Usted puede comprar a menudo el hogar para la cantidad del seguro paga apagado.
Ejemplo:
El hogar valora en $120.000
El seguro paga apagado es (el proveedor de fondos recibirá) $100.800 (el 84%
)
Si la compra de ese hogar en $100.800 sería un reparto provechoso, después hacer
su oferta. Estos hogares necesitan a menudo extenso fijan-hacia arriba. Hacer una estimación cuidadosa de
cuánto eso puede costar antes de que usted intente para un reparto.
Las rentabilidades privadas del seguro (PMI) de hipoteca al proveedor de fondos tienen cierto sitio
para la negociación. Esos préstamos pueden presentar una mejor oportunidad. Pedir la pérdida
representante de la mitigación para la dirección con estas oportunidades. Este el documento y materiales del acompañamiento se diseñan para proporcionar la información autoritaria en vista de el tema cubierto en él. Está para los propósitos de la ilustración solamente y presentado con la comprensión que no contratan al autor y al editor a la representación legal, considerando u otras opiniones profesionales. Si se requiere el asesoramiento jurídico o el otro asesoramiento especializado, los servicios de un profesional competente deben ser buscados. |
