¡Hogares unifamiliares - la inversión de riesgo de no! - Parte 13 Intentar charlar con cada familia por algunos momentos para conseguir una idea de qué clase
de gente están. Esto es un arte que usted conseguirá mejor en según va pasando el tiempo. Reloj
cuando se van para ver si su coche se mantiene bien. Explicar a los que sean
interesado en el alquiler ese deben completar una aplicación y darle $25 (o
coste actual) para una inspección de haber. Explicar que usted consolidará los $25 si usted alquila a
otro aspirante antes de usted consigue a su aplicación. (Algunos inversionistas guardan todos
honorarios de aplicación.)
Aunque sus arrendatarios no la realicen el sistema antedicho es el primer paso hacia adentro
entrenando para ser la clase de arrendatarios usted quisieran que fueran. Están aprendiendo eso
deben hacer cosas su manera, para su conveniencia no el suyo. Es un importante
primer paso.
Aquí está un ejemplo de la clase de anuncio simple que utilizamos para alquilar nuestros hogares:
“Bdrm del palmo 3 de Speck'n, 2 escuelas cercanas caseras y compras del Ba.
Yarda grande, puerta de rv. Alquiler $850 del descuento por mes. 345-6789. “
Si su periódico permite más palabras para el mismo precio agregan cosas como
garage cercado de la yarda o del dos-coche.
Permitirme explicar alquiler del descuento. Compramos hogares en un poco bajo valor de mercado
de modo que poder alquilarlos para un poco bajo alquiler del mercado. Entonces ofrecemos un descuento
plan del alquiler a los arrendatarios. En el hogar hizo publicidad encima de la cantidad de alquiler mensual de eso
aparecerán en el contrato de alquiler es $900 por mes.
Ofrecemos a arrendatario $50 por rebaja del mes si hacen todo el siguiente:
1. Tener el alquiler para el mes en nuestras manos en el día pasado del mes precedente.
Tenemos pagos de hipoteca a hacer y queremos hacerlos el tiempo. Si nosotros
no conseguir el alquiler hasta una cierta hora durante los primeros días del mes que podemos ser atrasados
con nuestro pago. Recompensamos a arrendatario para su presteza. Ejemplo: Para ganar
la rebaja deben tener el alquiler de julio a nosotros por 5PM en el día pasado de junio.
2. Deben tomar el cuidado de todos los problemas del mantenimiento de $50 o menos en sus los propios
sin la llamada de nosotros. Siempre nos llaman con un problema pierden la rebaja $50
que podrían aplicarse hacia el alquiler del mes pr'oximo.
Estamos entrenando a los arrendatarios para manejarnos. Los pequeños problemas no son a
gran cosa cuando usted tiene apenas uno o dos casas. Cuando usted posee más que eso usted
encontrará que los arrendatarios le llamarán casi diario con pequeñas cosas les
podría tomar el cuidado de sí mismos si usted no utiliza el plan del alquiler del descuento. Explicamos
que tenemos que pagar a nuestra manitas por lo menos $50 para ir a su hogar y arreglo
problemas. Estamos dispuestos a darles esa cantidad como alquiler del descuento si
solucionar los problemas sin la llamada de nosotros.
Si usted elige a buenos arrendatarios los trabajos de este sistema como un sueño. Puede ser ése
tienen que perder esa rebaja $50 una vez antes de que caen en línea, solamente la raramente
toma más de una pérdida para conseguirlos en pista. Vemos u oímos solamente de nuestro
arrendatarios por un momento en que entregan su inspección del alquiler cada mes.
Tenemos una oficina en donde pueden pagar su alquiler. Usted no probablemente
tener uno y usted no los quiere que vienen a su hogar. Alquilar una caja en una caja
almacenar y tener correo de los arrendatarios o entregar el alquiler allí. Explicar que usted coge su
correo en 5PM en el día pasado del mes y si su inspección no es allí que ellos
perderá la rebaja.
Si un arrendatario llama para informarnos el calefactor de agua nos tiene fallado la substituye puntualmente,
pero pierden la rebaja $50 en el alquiler del mes pr'oximo. Explicar todo el esto a la gente
quién alquilará su hogar cuando usted pasa el contrato de alquiler a él.
Esperamos alquilar a la gente que permanecerá en el hogar por lo menos un año.
Conseguimos a menudo visitas de la gente que quiere alquilar por apenas tres o cuatro meses
mientras que los constructores están acabando su nuevo hogar. No alquilar a esa gente a menos que
¡usted consigue el alquiler doble para un mínimo de cinco a seis meses! Es costoso y tiempo
consumo para encontrar a nuevos arrendatarios. Esforzarse para como poco volumen de ventas de arrendatarios como sea posible.
Nuestro contrato de alquiler es un mes al acuerdo del mes. Eso significa eso
el dueño o el arrendatario puede terminar el arrendamiento con el aviso de 30 días a
otro. ¿Por qué no un arriendo por el primer año? Eso es una buena pregunta y somos
el comenzar a inclinarse en esa dirección.
Tensionamos a los arrendatarios potenciales que esperamos que permanezcan en el hogar para en
menos un año y nosotros les preguntamos si pueden prever alguna razón por la que no podrían hacer
eso. La mayoría dirán que son ACEPTABLES, pero la pregunta incitará alguna gente explicar
porqué eso puede no ser posible. Usted no querrá probablemente alquilar a ellos.
Incluso con un arriendo y entonces un arrendamiento anuales en un mes a la base del mes nosotros
no forzar a gente a permanecer en nuestros hogares si ella nos informa que ella debe moverse para alguno
razón. Si un par se está divorciando o si uno de él tiene una transferencia del trabajo o similares, nosotros
entender. Convenimos que pueden irse, pero insistimos en un aviso de treinta días. Si
deben mover antes ese vez que todavía deben pagar el alquiler el período entero
y vivir hasta todos los otros requisitos del contrato de alquiler.
Ese 30 días nos dan hora de encontrar a otro arrendatario y si actuamos rápidamente nosotros
a menudo puede tener la nueva gente se mueven en los viejos arrendatarios se están moviendo en el mismo día
hacia fuera. Trabajamos difícilmente en perder como poco alquiler produciendo días como sea posible.
Usted ha sujetado su casa abierta y su hogar fue visitado por uno a ocho
familias que han completado aplicaciones y le han dado el pago para el haber
inspección. La otra gente visitada, pero no estaba interesada.
En su aplicación de alquiler, la gente le ha dado la autorización de comprobar su
haber. Observar en los Yellow Pages de su libro de teléfono bajo “informes de haber”.
Llamar a cada compañía local enumerada (o a las que está más cercanas usted) y explicarle son a
¿los arrendatarios potenciales de la investigación del propietario y cuál son el coste de un informe de haber?
Puede haber una cierta variación en precio y usted puede ir a donde está el más barato y
lo más rápidamente posible.
De acuerdo con sus conversaciones con las perspectivas y su estudio del alquiler
la aplicación que le llenaron descubrirá que las uno o dos familias usted siente
hacer a mejores arrendatarios. En el día siguiente tomar la primera aplicación calificada
girado hacia adentro al servicio de la información de haber y pedir un informe de haber. A veces ellos
lo hará mientras que usted espera. Otras veces tardará algunas horas. Usted debe actuar
rápidamente porque las ocasiones son que la familia guardará el buscar de un hogar hasta
oyen que los han aceptado.
Cuando cada perspectiva le da una aplicación informarles que usted
hacer una decisión para entonces el día siguiente. Si no han oído de usted
para entonces sabrán que algún otro ha alquilado la casa.
No ofrecer llamarlos para informarles que usted ha elegido a algún otro. Enviar los $25
dinero de la inspección de haber de nuevo a ellos.
En esta edad del haber fácil usted encontrará raramente a arrendatario con un haber perfecto
informe. Qué usted quiere ver es que cualquier equivocación financiera que ella incurriera en estaba por lo menos
un año en el pasado y ése desde entonces ella ha mantenido todos los pagos hasta la fecha. En
medir el tiempo de una perspectiva nos da una aplicación de alquiler que le preguntamos lo que encontraremos en su
informe de haber. Algunos serán muy honestos y explicarán que han tenido un negocio
fallar, o un divorcio o una enfermedad los forzó en problemas del dinero. Eso es todo ACEPTABLE si
el informe de haber parece indicar que están detrás en pista y pagar sus cuentas.
No hay método perfecto, a toda prueba para elegir a un arrendatario. Usted hace todos de
el antedichos y eligen a familia que parece como su lo mejor que se puede hacer. De vez en cuando
su primer anuncio no producirá a arrendatario conveniente. No aterrarse. Apenas funcionar con el anuncio otra vez
hasta usted encontrar buen.
Aquí está una punta: Nunca informar a cualquier persona porqué lo o la no eligieron
como su arrendatario. Decir siempre que cada uno que se aplicó era bueno,
pero usted podría alquilar solamente a la primera familia que calificó. Para decir
todo lo demás se pudieron interpretar mal como cierta clase de discriminación
y llevar a los problemas legales.
Su política, como las nuestras, debe ser alquilar siempre al primer más calificado
arrendatario que le da una aplicación sin la consideración a la raza, al color o al credo.
Después de que usted haya elegido a arrendatario hacer algunas notas sobre porqué usted escogió a esa familia
y colocarla en su archivo.
Si una autoridad legal le pregunta nunca sobre su selección usted
tener algo en la escritura que soportará su opción imparcial. Las notas podían ser
las cosas tienen gusto del “mejor haber”; “planear en la vida en el hogar para tres años” y el “arrendatario
ofreció instalar las regaderas del césped para apenas el coste de materiales ".
Nunca hacer cualquier nota sobre porqué usted no alquiló alguien. Ese servicios
ninguÌn propósito. Destruir todas las aplicaciones de las perspectivas no elegidas. No disponer
ellos donde otros pudieron encontrarlos. Nunca revelar cualquier información contenida hacia adentro
esas aplicaciones a cualquier persona.
Antes de que un arrendatario se mueva hacia adentro requerimos los primeros meses alquilamos por adelantado y
cantidad igual como depósito de fianza.
Insistimos que esos fondos estén en efectivo o una orden de dinero. Nunca permitir a
movimiento del arrendatario hacia adentro después de darle una inspección. Si usted encuentra son deadbeats y
las despedidas de la inspección le tardará por lo menos 30 días para desahuciarlos, probablemente más cercano a 90
días si son batidores experimentados del arrendatario. Su política no debe ser ninguÌn efectivo - no
¡Moverse hacia adentro!
Tensionamos que el depósito de fianza no se puede utilizar hacia el pago del alquiler en
siempre. Lo explicamos les seremos vueltos después de que desocupen si se han ido
el hogar en la misma condición, pues era cuando se mueven hacia adentro. Nosotros énfasis eso
deducimos el coste de cualesquiera reparaciones o limpieza, superior a desgaste ordinario y
rasgón, del depósito.
Qué si usted alquila su casa con la ocupación para comenzar en el medio de
¿mes? Recoger meses completos alquilan y el depósito de fianza en efectivo. Prorratear su
el segundo alquiler del mes que será debido en el día pasado del mes se mueven hacia adentro.
Ejemplo: Los alquileres del hogar para $800 por mes. Los nuevos arrendatarios pagan un completo
alquiler del mes y depósito de fianza (en orden del efectivo o de dinero) antes de que se muevan hacia adentro encendido
el décimosexto día del mes. Eso los tiene pagada con el décimo quinta del siguiente
mes.
Entonces usted hace que paguen los 15 días restantes del mes siguiente
en el día pasado del mes actual. $800 dividieron por 30 iguales $26.67. $26.67
por el día para los 15 días pasados de los iguales $400 del mes que serán debidos en durar
día del mes actual. Será desde entonces los $800 normales que la deuda en dura
día de cada mes.
Después de que usted haya aceptado a arrendatario darles una copia de la hoja de la inspección
(encontrado en el final del capítulo) y explicar que deben caminar a través del hogar y
marcar la hoja con cualquier problema que encuentren. Explicar que usted utilizará esa hoja a
comprobar la casa cuando se mueven hacia fuera. Si hay manchas en la alfombra, los agujeros en
paredes, accesorios faltantes o cuaesquiera otros problemas que no se observen en la hoja, ellos
será reparado o substituido en el costo del arrendatario después de que se muevan hacia fuera. Subsistencia hacia adentro
importar de que usted debe tener en cuenta desgaste normal y rasgón.
Si usted encuentra necesario utilizar algo del depósito de fianza del arrendatario para
las reparaciones cuando se mueven hacia fuera estén seguras y los envían una lista detallada de las reparaciones
y los costes en el plazo de 15 días. Esto es requerida por muchos estados, pero es algo
usted debe hacer porque es apenas práctica de la gestión adecuada.
¿Qué si un arrendatario no hace un pago de alquiler mensual? En la mayoría de los estados
el desahucio se llama “detainer ilegal”. Usted tendrá que hacer una cierta investigación para aprender
las medidas exactas que usted debe tomar para salir a alguien fuera de su casa en su estado.
En Arizona tenemos que dar al arrendatario un aviso “de siete días”. Si no hacen
paga durante el período del aviso podemos comenzar el desahucio. En muchos estados alguien
ha publicado a guía para los propietarios que explica las reglas para el área.
Nunca hemos tenido que desahuciar cualquier persona. Algunas veces no hemos recibido
alquiler por el quinto del mes. En la mañana del sexto día grabamos siete
Aviso de día sobre la puerta de la casa. Es importante tomar medidas tan rápidamente como
la ley permite.
Si los arrendatarios no van a pagar alquiler usted quiere poder salirlos como
rápidamente como sea posible. En Arizona usted puede normalmente tenerlos hacia fuera 30 días
después de fijar el aviso de siete días. Ése es porqué ponemos el aviso inmediatamente.
Con suerte perderíamos solamente cerca de 40 días de alquiler.
En nuestro caso el aviso ha traído siempre el pago de alquiler rápido del
arrendatario. Es parte del proceso del entrenamiento. Si usted lo permitiera deslizar sería entrenamiento
arrendatario para pagar a alquiler un poco más adelante cada mes. No bueno.
Cuando ven el aviso llamarán y darán generalmente una cierta historia en porqué
no pagaron. Somos siempre agradables y les informamos que debemos fijar
aviso de proteger el nuestro derecho legal.
Si él tiene el pago de alquiler completo, más última carga, a nosotros por 5PM
continuaremos mañana el desahucio. Han hecho hasta ahora siempre eso.
Nunca conseguir enojado, nunca amenazar, y nunca intentar a las táctica severas. Apenas estar
agradable, firme y negocio tener gusto. Explicar siempre que usted está haciendo cuáles usted es
el hacer para proteger su inversión y el su derecho legal.
Arrendatarios molestos “buy-out” de algunos propietarios. Han encontrado eso
es más rápido y más barato ofrecer efectivo si los arrendatarios están hacia fuera sobre 24 horas. En
practicar a muchos de estos arrendatarios saltará en la ocasión de asir $500 o tan y de ir
esquilar a alguÌn otro propietario.
Tardar la época de defender cuidadosamente a sus arrendatarios y usted debe nunca tener
esa clase de problema, pero archivo esa idea lejos apenas en caso de que. Este el documento y materiales del acompañamiento se diseñan para proporcionar la información autoritaria en vista de el tema cubierto en él. Está para los propósitos de la ilustración solamente y presentado con la comprensión que no contratan al autor y al editor a la representación legal, considerando u otras opiniones profesionales. Si se requiere el asesoramiento jurídico o el otro asesoramiento especializado, los servicios de un profesional competente deben ser buscados. |
