Kostnadsinställningen:

Kostnadsinställningen: Den indikerar INTE enkel marknadsvärde för avgift!

Vid Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA

Direktör högsta instruktör av institutet av fastighetteknologier

En av de varmmare debatterade upplagorna inom värderingen för den verkliga egenskapen och bankrörelseindustrierna, såväl som inom de bedöma jurisdiktionar för skatten som krävs för att baserad bedömningar för verklig egenskap på marknadsvärde, är ämnet av huruvida, eller inte kostnadsinställningen är lämplig för bruk i värderinguppgifter av förbättringar för befintlig byggnad, utan hänsyn till deras ålder (inklusive brand-new strukturer), när avsikten av uppgiften är att beräkna marknadsvärde, som definierat i de Uniform normana av Professional värderingövning (USPAP), av det enkla godset för avgiften.

På den en sidan vi har en majoritet av fastighetappraisers, som har utbildats i applikationen av denna methodology, endera direkt eller indirekt, i överensstämmelse med texten, och undervisningar av värderinginstitutet, som anger, ”resultatet [av kostnadsinställningen] är en indikering av värdet av det enkla intresset för avgiften i egenskapen.”, (1). På andra sidan vi har en bred mångfald av fastighetprofessionell, inklusive byggmästare, bärare, professional kostnad-värderingsmannar, leverantörer, fastighetmäklare, as well as den överväldigande majoriteten av den köpande och säljande befolkningen som stannar att verka i överensstämmelse med de undervisningar. Dessa grupper, både knowingly och unknowingly, leder deras affärsverksamhetar som är jämna med grundläggande ekonomiska principer och betraktar inte resultaten från bruket/applikationen av kostnadsinställningen som en indikering av marknadsvärde, tvärtemot de undervisningar.

Detta papper ämnas till 1) ger avläsaren med en undersökning av skillnaderna mellan de aktuella akademiska undervisningarna och de factual marknadsaktiviteterna, och 2) ger den övande ekonomiska för appraiser factual och USPAP baserade servicen med som att utbilda deras beställare till faktumet, som bruket av kostnadsinställningen inom marknadsvärdevärderingar av den enkla avgiften eller mindre/ett delvist gods är olämpligt.

För att fatta de naturliga problemen med den gemensamma tron, som resultaten av kostnadsinställningen ger en indikering av marknadsvärdet av de enkla egendomsrätterna för avgiften en måste först veta, och att förstå, att det finns en verklig skillnad mellan fastigheten, som är den påtagliga aspekten av landet, och whatever strukturer ämnas permanent för att fästas thereto, om några och den verkliga egenskapen, som är ogripbart konstgjort höger sida till bruket av fastigheten som typisk ses till som packen av höger sida, som inkludera höger sida till, egeer, använder, upptar, hyr, bakslag, sell, ger sig bort eller att göra inga av dessa ting. Det är absolut nödvändigt att förstå faktumet, att, när en appraiser ges en uppgift till estimatemarknadsvärde av den enkla avgiften eller ett delvist/lesser intresse, ”tinget” som värderas inte är den påtagliga fastigheten, bara de ogripbara verkliga egendomsrätterna som är naturliga till den vissa jordlott av fastigheten.

Det nästa faktumet, som måste kännas igen, är det, när det beräknar endera dennya reproduktionen (den beräknade kostnaden som skapar en exakt duplicate av de subject förbättringarna, inklusive de exakta byggnadsmaterialen som används i dess konstruktion as well as dess exakta design, inklusive dess funktionella brister) ELLER detnya utbytet (den beräknade kostnaden som skapar ett nybygge av samma, använder [lagret, kontorsbyggnad, den multi-family enkla familjen, Etc.] using det senast, mest moderna byggnadsmaterial och optimum funktioner för funktionell design), resultatet av en sådan estimate är bara en redovisning allra av kostnaderna som är nödvändiga att skapa en fysisk struktur, hence dess gamla namnge översiktsinställningen. Resultatet av denna redovisningsrutin, som är kostnadsinställningen, betyder inte, nor bör det mistakens för att betyda, att den typiska marknadsdeltagaren betalar mängden av den kostnadsestimate, eller någon mängdrelative till det i utbytet för höger sida till den jordlott av fastigheten.

För att att tro, att denna redovisningsrutin indikerar, marknadsvärdet av de enkla egendomsrätterna för avgiften kräver en att ignorera ett nummer av grundläggande ekonomiska lagar, inklusive de 4 vissa nödvändiga delarna, som måste finnas samtidigt för att något att betraktas för att ha värde som är: 1) Hjälpmedel; det måste tjäna som en praktisk avsikt,) Desirability 2; det måste önskas av de till vem det har ett bruk,) Scarcity 3; dess tillförsel måste vara mindre än dess relativa begäran och) Affordability 4; den måste vara som man har råd med till de till, vem den har hjälpmedel och desirability.

Mer ytterligare att tro, att kostnadsinställningsredovisningsrutinen kan ge en indikering av marknadsvärdet av den enkla avgiften, eller något delvist intresse i de egendomsrätter, är också att ignorera principen av bidraget som anger att ett objekt har endast värde till graden, som det bidrar till värdet av helheten, ELLER vid mängden att värdet av helheten minskas av frånvaroen av det objekt.

Låt oss nu betrakta uppgifterna av typiska marknadsdeltagare. Den matter inte, om vi skulle betrakta typiska aktieägaretyper gällda i avancerad inkomst producera egenskaper, eller den typiska första hemköparen; när den kommer till att avgöra priset för att betala för egendomsrätterna som förbinds med en viss jordlott av fastigheten som deras ”värdering” methodology är faktiskt identisk däri, neither betraktar för att cost inställningsredovisningsmethodology.

Why inte? Därför att huvud, i deras ögon den är ovidkommande! Faktumet, att byggnaden är redan där, avlägsnar behovet att veta vad det skulle kostnad för att bygga nytt och depreciate det till aktuellt värde. Aktieägare cares endast om mängden av retur från en subject egenskap som en investering som jämförs till retur från konkurrenskraftiga investeringar, OCH hemköparen cares endast om köpeskillingen av relativen för hus A till köpeskillingen av hus B, plus övervägande av det bidragande värdet, om något, från några skillnader mellan de två husen som de, den typiska köparen, kan betrakta för att vara av värde och i sådanna subjektiva dollarmängder, som de, den typiska köparen, kan attribut till sådanna skillnader som skillnaderna märkas för att bidra till det samlade hjälpmedlet och desirabilityen av varje hus. Som för den typiska säljare, de bekymmers endast med att erhålla den möjliga relativen för det högsta priset till försäljningspriserna erhållande av säljare av vad de märker för att vara konkurrenskraftiga egenskaper.

PUNKT AV FAKTUMET: Den very lokalen av methodologyen för kostnadsinställningsredovisningen är totalt utländsk till den typiska köparen och säljare av fastigheten som stöttas av den faktiska frånvaroen av sådan aktivitet som företa sig i marknaden av de typiska köparear och säljare av förbättringar för befintlig byggnad.

PUNKT AV FAKTUMET: Förutom deras påtagliga erkännande av irrelevancen av indikeringar från kostnadsinställningsredovisningsrutinen den typiska köparen och säljare av den verkliga egenskapen har inte den tekniska kunskapen, nor praktiskerfarenheten som krävs att företa sig konstruktionen av en byggnad i ett sätt kompetent, cost-effective i rätt tid, således, kan inte möjligt betraktas i stånd av att företa sig utvecklingen av kostnadsinställningen.

DEN BÖR VARA AV ALLVARLIG CONCERN till varje appraiser och varje användare av en värderingrapport som ser till att personen som ger estimates av kostnad-nytt har tillräcklig teknisk kunskap och praktiskerfarenhet i disciplinerna av byggnadsdesignen, konstruktion och kostnad-beräkning för att betraktas i överensstämmelse med kompetensbestämmelsen av USPAP, när bruket av kostnadsinställningen är lämpligt.

Att fylla på till frånvaroen av ekonomisk service, är mer längre underminera trovärdigheten i tron, att kostnadsinställningsredovisningsrutinen kan ge en indikering av marknadsvärdet av de verkliga egendomsrätterna som förbinds med en viss jordlott av fastigheten, är således som ämnet av de aktuellt undervisade och accepterade metoderna som appraisers ”depreciate” kostnad-nya estimates för att teoretiskt erhålla vid en indikering av det aktuella ”värdet” av redan befintlig byggnads- och lokalförbättringarna.

Mest appraisers har undervisats, att byggnader ”depreciate” eller förlorar ”värde” 1) med hjälp av den åldras behandlingen, 2) till och med ändringar i normal av funktionellt hjälpmedel, as well as 3) från ”externalties”; negativen påverkar utifrån gränserna av en egenskap.

Framför allt ”avskrivning”, som det aktuellt undervisas och övas, är bara en annan redovisningsrutin, som förstärker den distinkt skillnaden mellan kostnadsinställningsmethodologyen, som leds i isolering från ”marknadskrafter”, och försäljningsjämförelse- och inkomstskrivning med stora bokstävermethodologiesna vilka är endast och helt det direkta resultatet av marknadsaktivitet. Detta stöttas av faktumet, att det skulle inte finns något behov att erhålla indikeringar av ”avskrivning” från de andra 2 riktiga marknadsinställningarna, liksom att använda den kapitaliserade hyraförlusten från inkomstinställningen; bara en av många exempel.

En analys av övningen av ”fysisk avskrivning,” tack vare som den åldras behandlingen finner att dennya estimaten mest gemensam ”depreciateds” av endera den ekonomiska eller faktiska åldern/livstidsmetoden, båda av som baserads på revisor-som den Straight-Line avskrivningmodellen som framkallas, genom att dela den effektiv åldern (som är faktisk eller) av förbättringen vid estimaten av dess resterande livstid (fysiskt eller ekonomiskt). Förutom faktumet, att denna ”avskrivning” estimate inte fås från ”marknads” tecken, är det viktiga problemet som det antar, att alla ting inom strukturen, såväl som några och alla lokalförbättringar, ”depreciate” på samma, konstanten, den genomsnittsårliga straight-line hastigheten. Exempel: En byggnad med en faktisk ålder av 15 år och en beräknad förväntning för återstående livstid av 45 år har depreciated, enligt denna modell, av en total av 25% som årligen antyder en genomsnittsårlig Straight-Line hastighet av 1.67%. Sedan enkla marknader inte fungerar hitåt, denna revisormethodology kan inte rimligt betraktas ”den baserade marknaden”, nor ”den släkta marknaden”, därför, den kan inte möjligt ne en avslutning nor ge en indikering av ”marknadsvärde”.

Ett annat bidragande problem i denna revisormetod av avskrivning, är de typisk ounderstöda meddelandena av beräknade förväntningar för faktisk livstid. Det syns, enligt faktiskt varje fastighetvärderingrapport har jag någonsin läst, det finns inte en husstruktur i USA, som sist longer än 50-60 år, nor en industriell byggnad, som sist longer än 40-50 år, med liknande korta förväntningar för faktisk livstid som anges för alla andra typer av byggnadsförbättringar.

Jag är bestämd, som jag är säker att du är, att det finns vast nummer av byggnader genom hela Förenta staterna som överskrider 80-100 år myndigt som sätts till alla typer av bruk. I faktum det inte finns sannolikt en byggnadsstruktur som i dag byggs i överensstämmelse med minsta byggnadskoder som inte skallr sist fysiskt för åtminstone 100 år, förmodat normalt pågående underhåll. Och medan det inte kan fortsätta att ge bidragande värde till landet/lokalen för det långt en tidsperiod, det är mer sannolikt, än inte det det plattforer fysiskt åtminstone det long, igen, förmodat normalt underhåll.

Detta medf8or oss till det nästa viktiga ämnet, när det diskuterar användbarheten av de aktuellt applicerade och accepterade metoderna av ”avskrivning”, som är concernen att många värderingrapporter stannar att visa en fungerande understanding av implikationerna från uttrycket ”resterande ekonomisk livstid”, som, om du inte är en appraiser, är den beräknade tidsperioden in i framtiden, som de befintliga förbättringarna fortsätter att ge bidragande värde till marknadsvärdet av

tom land/lokal.

Detta problem tigger den tydliga frågan, ”hur kan en service för appraiser rimligt deras förutsägelse av mängden av år som en struktur går att fortsätta för att ge bidragande värde till marknadsvärdet av det tomma landet/lokalen?”. Med rimligaste svaret som det är, ”det sannolikt, kan inte göras.”.

Medan man kan argumentera meriterna och/eller svagheterna av olika metoder av att mäta ”avskrivning”, logik dikterar, att även övervägandet av ”depreciating” kostnad-nya estimates, vid dess very natur, handlar endast med den fysiska aspekten av fastigheten, totalt förutom och frånsett parametrarna som krävs av värderingen av marknadsvärdet av egendomsrätter.

Ett rimligt prov eller challengen till denna lokal är att fråga, ”vilket tecken länkar ihop att åldras för test/avskrivning för att fälla ned ”marknadsvärde”? ” som kan rimligt, analyseras som följer. Betrakta en gemensam händelse; en årig dwelling 100 på en tillräcklig nivå av underhåll som har aktuellt sålts för $150.000, som, för saken av detta exempel, är typisk marknadsvärde i dess marknad. Dess faktiska kostnad-nytt i 1893 kan ha vart rimligt $3.500 med marknadsvärdet av dess lokal som har varit $300 med en samlad marknadsvärde av $4.200. Och medan ändringar i de ekonomiska krafterna av tillgång och efterfrågan har ökat förhållandet av det bidragande värdet av landet till den samlade marknadsvärdet, den originella frågan återstår, ”vilket tecken länkar ihop att åldras för test/avskrivning för att fälla ned ”marknadsvärde”? ” med svaret som måste att vara, ”det, är inget sådant tecken.”, Således det skulle verkar rimligt att avsluta som, neither de accepterade metoderna för att mäta fysisk ”avskrivning” nor för resterande ekonomisk livstid för beräkning, har ett förhållande till marknadsverklighet, således inte kan resultera i en indikering av marknadsvärde.

Observationen och erfarenhet ger avslutningen att mest appraisers, som framkallar enny estimate av förbättringar för befintlig byggnad i marknadsvärde, as well as värderinguppgifter för andra typer av värde, bruksdata g vid nationell service för kostnadsberäkning. När de använder en sådan service, appraisers framkallar typisk dennya estimaten using datan som ger enny estimate av utbytet; seemingly ett unreasoned val, som för en att tro att detta val resulterar från en brist av understanding av dess definition- och värdeimplikationer som bevisat, när, nästan invariably, appraiseren applicerar en negativ laddning mot dennya estimaten av utbytesbyggnaden som citerar, ”funktionella brister innehöll inom den befintliga subject byggnadsförbättringen.”, vilket vid den very definitionen av ”detnya utbytet”, inte kan möjligt betraktas, därför att utbytesbyggnaden byggs till aktuella optimala funktionella normal. Om i faktum, byggnaden vars kostnad-nytt betraktas, har funktionella brister, den enda lämpliga methodologyen för beräkning dess skulle kostnad-nytt är att beräkna dennya reproduktionen som skulle reproducerar en exakt duplicate av ämnet, inklusive alla dess funktionella brister, som, skulle igen för att inte ge för övervägande av en negativ laddning mot kostnad-nytt för funktionella brister, därför att de ar redan betraktade i dennya estimaten och att låta vara oss med frågan, ”bör formligen funktionell avskrivning som medförs av sådanna naturliga ting som orientering för golvplan, takhöjd, Etc., även för att betraktas som ”depreciable” objekt i enny estimate? ”, som svaret måste rimligt vara till ”nr.en. Därför att när du använder den lämpliga kostnad-nya estimaten avlägsnar det övervägande.”,

En annan viktig concern är aningen, att dennya estimaten av en förbättring för befintlig byggnad bör ha en negativ laddning som tas mot den för ”ekonomisk/extern obsolescence”, en fiktiv lokal sedan, som alla appraisers krävs att veta, när du beräknar värdet av landet/, site, som, om tom, en appraiser är ansvarig att betrakta alla ekonomiska, stats- och miljöinfluences för samkvämet, på det tomma landet/lokalen för att bestämma både dess värde och dess högsta och bästa bruk. Detta inkluderar all external eller locational faktorer. I denna begravningsbranschen appraiseren krävs att kontrast marknadsvärdet av landet/lokalen som, om den var tom, mot den beräknade marknadsvärdet av egenskapen, som den förbättras aktuellt. I beräkning av marknadsvärdet av det teoretiskt tomma landet/lokalen vid den lämpligaste metoden, varje sådan metod måste inkludera övervägande av den bidragande värdeinfluencen på det subject landet/lokalen från LOCATIONAL FAKTORER, inklusive några och alla negativa externalinfluences på ämnets läge.

Mer ytterligare, om det finns en negativ influence på den subject jordlotten av landet/lokalen från en källa förutom dess gränser som skulle är så verkligt om framför dess landvärde på noll (eller minuset, för att måste att bära resten av den negativa värdeinverkanen på den föreslågna [finnasende faktiskt] byggande förbättringen), på den punkt i valuationbehandlingen, en appraiser måste avsluta att det högsta och bästa bruket av det subject landet/lokalen, som, om tomt, är för att det ska återstå tomt, tills sådan tid som källan av den negativa influencen tas bort eller dess inverkan minskas tillräckligt till punkten var där skulle var den mätbara marknadsbegäran för utvecklingen av landet/lokalen med förbättringar som skulle meet alla 4 proven för högst och bäst bruk på den framtida punkt i tid.

Detta för till, kanske, den viktigaste frågan som ska frågas, ”är bruket av kostnadsinställningen i värderinguppgifter för avsikten av att beräkna ”marknadsvärdet” av det enkla godset för avgiften av förbättringar för befintlig byggnad, utan hänsyn till deras ålder, i överensstämmelse med USPAP-bestämmelser och normal?”, På att undersöka USPAP, vi finner att värderingfundamentinledningen till bestämmelserna & de normala tillstånden, ”det är nödvändig, att en professional appraiser ankommer på och meddelar his eller hennes analyser, åsikter och rådgivning i ett sätt som är meningsfullt till beställaren och inte är vilseledande i marknadsplatsen.”, Conductdelen av USPAPS etik provianterar tillstånd, ”en appraiser måste utföra ethically och kompetent i överensstämmelse med dessa normal och inte koppla in i conduct som är olagaa, unethical eller felaktig.”. Den förklarande commenten angående detta meddelande av riktig conduct säger, ”utvecklingen av en värdering, granskning, eller konsulterande service baserad på ett hypotetiskt tillstånd är unethical. ”, som tigger frågan, ”vad kan vara mer hypotetisk, än simulera att en befintlig byggnad inte är där?”. Emellertid en störande hemskt fråga är, ”vad kunde möjligt vara mer vilseledande, hypotetisk och further från verkligheten av aktiviteterna i marknaden, än ha appraiseren framkalla en so-called ”valuation” methodology som används faktiskt ALDRIG av typiska marknadsdeltagare?”, Och till de, som skulle, fråga, ”vad om principen av ersättning? ” påminns, medan den anger att, om det finns 2 objekt av lika hjälpmedel objektet med det lägsta priset vinstr den bredaste fördelningen, denna normala ekonomiska princip baserads på lokalen att båda objekt finns aktuellt!

Mer ytterligare att sätta framåt begreppet, som den typiska köparen skulle typisk byggande en tillförordnad byggnad, om den var mer ekonomisk, endast ”stöttas” av ett nummer av oresonliga hypotheticals, inklusive 1) som ignorerar övervägande av det högsta och bästa bruket av den tomma lokalen, 2) som ignorerar den ekonomiska tillförselen/begäran, utsänder i enlevererad marknad, 3) antagandet av tillgängligheten av en tillförordnad jordlott av det tomma landet som är i stånd till att inhandlas på det samma priset som marknadsvärdet av den subject lokalen, 4) kapaciteten och villigheten av den typiska köparen att betala normala front-end kostnader för teknik för lokalplan, arkitektonisk service och miljöutvärderingar, allt, innan det förhandlar köpeskillingen av landet, som kan bevisa undesirablen som är följande till dessa indledande studies, förutom att betrakta 5) huruvida eller inte denna typiska marknadsdeltagare, har sakkunskapen som leder lyckat en sådan begravningsbranschen, som är ganska osannolik, bevisat av den faktiska frånvaroen av sådanna begravningsbranschen i marknaden.

Därför baserat på verklighetarna av grundläggande ekonomiska principer, as well as uppgifterna av den faktiska helheten av typiska marknadsdeltagare, jag tror det: 1. Resultaten av att framkalla enny estimate av en påtaglig fysisk struktur kan inte möjligt ge en indikering av marknadsvärdet av ogripbara verkliga egendomsrätter och 2. Att att framkalla en methodology under en värderinguppgift, som används faktiskt aldrig av typiska marknadsdeltagare och att inkludera den aldrig använda methodology i reportingen, som värderingen, är en brutto- misrepresentation av faktiska marknadsaktiviteter, därför, är vilseledande till användaren av rapporten och bör rimligt betraktas en allvarlig kränkning av USPAP-etikbestämmelsen, och normal Rule 1 och 2.   (1) Värderingen av fastigheten, 10TH upplaga, värderinginstitut, Chicago, Illinois, p 313.