Handpenninggåvaprogram igen uppfordran av HUD vid den Peter G. mjölnaren
Vad är en värd för utgångspunkt verkligt? Inte känslomässigt eller psychologically, utan kontant, i dag, på detta ögonblick? Jag frågar, därför att en bokstav från en avläsare lyftte denna fråga i ett intressant och viktigt långt -- långt som har nationell inverkan. Min maka och jag är hemköpare för första gång. Vi är closing på vår condo denna fredag och finner bara ut att de sista closing kostnaderna är mindre än säljaremedgivandemängden. Min fråga är: Var de extra pengarna från säljaremedgivandet går? Jag vet att köparen inte antas för att få någon kassa baksidt från säljare (vi är ok med det), men därefter de extra pengarna går till säljare? Jag tänker inte att säljare bör få de pengar, därför att vi fyllde på säljare medgivandemängden överst av det originella värdet av egenskapen (vi erbjöd 239K för det condo- + säljare 11K medgivandet). Kan vi fylla på andra kostnader liksom inledande anslutningavgifter eller home reparationer?
På en nivå svaret till frågan är det som får $11.000na beror på vad avtalet säger. För exempel det finns en skillnad i en överenskommelse som säger en säljare betalar ”up to” $11.000 i att stänga kontra språket som säger att köparearna får enkelt $11.000 kreditering på att stänga sig. Men på en annan nivå, bokstaven frågar: Vad är egenskapsvärden? Vad är dess ganska marknadsvärde? Författare säger att de bjuder $250.000 -- $239.000 för egenskapen plus $11.000 för ”säljare medgivande.”, Om denna redovisning är korrekt därefter, det fanns inte något medgivande för $11.000. Instead det finns senarelade kostnader i form av en högre monthly intecknar kostnad, större fastighetsskatt och försäkringbills (därför att egenskapen är dyrare än $239.000) och en högre finansiell häck, när de säljer. Låt oss säga egenskapen erbjöds till salu på $239.000, och köp finansierades med ett 30 år intecknar på 6.25 procent och ingenting ner. Den månatliga betalningen för huvud och intresse skulle är $1.472. Emellertid egenskapen hade faktiskt en köpeskilling $250.000. Med de samma lånuttrycken den månatliga kostnaden för finansiering växer till $1.539 -- en increase av $67 per månad eller $804 ett år. Är detta en stor överenskommelse? Är någon men vid denna ordning? Det är inte en stor överenskommelse, om egenskapen har en ganska marknadsvärde $250.000, och köparearna kan ha råd med den extra månatliga kostnaden, någon av som är skattsjälvrisken. Men vad, om de är buying på kanten av affordability, som så många first-time purchasers? Vad, om någon förlorar ett jobb, någon övertids- pay kommer inte in, eller där är en dyr olycka eller läkarundersökning emergency? Om egenskapen måste säljas, eller om den går till utmätning, då köparearna kan ha stora problem, om de köpte ovanför ganska marknadsvärde. Isåfall med en försäljning preimum-plus egenskap som ägarna skulle konkurrerar därefter, med säljare som inte betalade extra $11.000 och kan thus erbjuda deras egenskaper på en lägre kostnad utan en förlust. Inteckna försäkringsgivaren eller båda är sannolikt att ta en finansiell stryk om en utmätning, om egenskapen inhandlades med 100 procent finansiering, då mellan ovanför-marknaden priset, den fulla finansieringen och en möjlig ”utmätningrabatt” långivaren. HUD bedrövas på idén av köp ovanför ganska marknadsvärde som gäller FHA intecknar försäkring, därför att, om något går wrong därefter, FHA måste kompensera långivaren. HUD föreslår nu regleringar som skulle gräns om för att inte avlägsna kapaciteten av tredje part liksom det Nehemiah programet att ge handpenningpengar. Med Nehemiah en säljare ger ett bidrag av upp till 6 procent av försäljningspriset till den icke-vinstdrivande gruppen. Nehemiah, ger i sin tur ett lån till köparen av det lika formatet. Säljare betalar också en behandlande avgift $499. Inga pengar från Nehemiah går att betala av kreditkortar, auto skuld, Etc. Hjälp från Nehemiah och liknande grupper som skulle för att inte vara nödvändigt, except den HUD kräver köparear att ge 3 procent handpenningpengar eller att få den från vänner, familjen, arbete, en union, en gemenskapgrupp, Etc. -- men inte från en säljare. Fantastiskt FHA-regler låter ägare göra så mycket som ett 6 procent säljarebidrag för att förskjuta closing kostnader och reparationer -- men inga pengar kan gå till handpenningen. ”FHAS huvudconcern med dessa transaktioner är att försäljningspriset ökas ofta för att se till att säljare netto proceeds inte minskas, och sådan increase i försäljningspris är ofta till förfånget av låntagaren, och FHA,” säger HUD i dess förslag att klippa av köparehandpenninghjälp från medmänskliga grupper. Men det Nehemiah programet har varit oerhört lyckat. Det finns verkligt flera upplagor här. Först det gör därefter avkänning att begränsa eller avsluta ett program som är lyckat? Vilka alternativ HUD erbjuder? Föreställ inverkanen på home värden, om vi inte hade 229.000 köparear i det past årtiondet, Second. Hur många miljarder av dollar i hemförsäljningar skulle förloras? Hur många grannskapar skulle ser gå ned home värden? Föreställ inverkanen på FHA-programet. Nehemiah gör arbetet det regerings- säger att det önskar gjort: Det är enbaserad insats med en överstiga till minoritetlåntagare. Third HUD har en god punkt i att tänka att försäljningspriser kan lyfts ovanför ganska marknadsvärden för att inkludera säljaremedgivanden. Men bekymmer om over-pricing applicerar inte endast till 3 procent handpenninghjälp, dem applicerar också till 6 procent säljarebidrag -- en övning som HUD accepterar. Om HUD önskar att få rid av handpenninghjälp, den bör logiskt vara i favör av att få rid av säljarebidrag. Svaret till over-pricing concerns är inte att oroa om program liksom Nehemiah, instead lösningen är att se värderingarna som HUD kräver för alla FHA-baklån. Säkert lokala och tillstånda appraisers kan bestämma, om en utgångspunkt säljs för mer än fair marknadsvärde; säkert appraisers kan se, om ett försäljningspris är högre än det sista frågande priset för en egenskap; och säkert appraisers kan document, om ett högre pris är eller inte försvaras i marknadsplatsen. När det finns en självständig och exakt värdering, problemet för långivare och HUD lös lätt med en gammal förbinda sig att överta normal: Långivare ger finansiering baserad på försäljningspriset av egenskapen eller det värderade värdet -- vilken som helst är mindre. | 
