”Antingen-Eller” lägenhetprojekt vid Lew Sichelman
Gör långt för ”den androgyn” multi-family husutvecklingen som ”könsbestämma i” av egenskapen -- till salu eller för hyra -- vets inte, tills halvåret före marknadsföringsfasen börjar. Med gluten av osålda andelslägenheter på marknaden och den fördjupade perioden det tar för att segra godkännanden, och att framkalla multi-family projekt, mer och mer byggmästare väntar till det sista möjliga ögonblicket för att förklara deras egenskaper en hyra eller en condo. I mest ställen det är lagligt att gå till och med godkännandebehandlingen utan att informera zonindelningbrädet vilket långt egenskapen vänder ut. Så länge som kommunerna vet formatet och numret av enheterna, det gör vanligt little skillnad till dem, enligt Ronald bostadsTerwilliger av Trammelgalandet, som är bara en av många bärare, som väntar, så länge som möjligt dessa dagar, innan det förklarar dess avsikter. Men det multi-family projektet ”för either/or” kräver en bestämd mängd av tro, komfort och patiens på delen av konstruktionslångivare och rättvisaaktieägare. När egenskapen säljs som andelslägenheter, konstruktionslångivare betalas typisk i bitar och stycken som köparear uppemot deras individuella enheter. Men, när enheter hyras, konstruktionslån vanligt betalas inte baksidt, tills den hela egenskapen säljs eller refinanceds. Aktieägare, som delar i vinsterna, som varje enhet är stängd, när egenskapen är enförsäljning condo, också måste vänta deras översidaretur, om bäraren avgör att göra stället är en hyra. Men i antingen fall, att ge bärare som kapaciteten ”går endera långt”, amounts till ”den bättre delen av valor,” Terwilliger sade på riksförbundet av Home byggmästare Multifamily pelare av industrikonferensen i Hollywood, FL, tidigare denna månad. Att att ge sig total böjlighet i framsidan av okändorna, som ligger framåt Trammelgalandetries att bli inom ett bestämt fotspår som appellerar till både köparear och filmuthyrare. Till exempel enheten sorterar område från 850 till 1.150 kvadratfötter, och enhetsmixen är vanligt one-third one-bedroom enheter och two-thirds two-bedroom enheter. , så länge som möjligt” att avgöra huruvida att market det för-hyra eller för-försäljningen, ”sedan den tar long och längre dessa dagar för att få en egenskap berättigad, det är bättre att vänta, Terwilliger sade. ”Annars, du kan få begravd” av ändringar i marknaden som inte kunde förutses, då berättigandebehandlingen började. Den long-time bäraren sade att den tar ofta fyra eller fem år för att byggmästare ska vinst de nödvändiga godkännandena för att starta konstruktion, och ett lott kan ändra under den tid. Han sade också det i vissa fall, bärare spenderar mer pengar i rättsligt arvode, än de har investerat i landet vid tiden som de kan vända den första spaden full av smuts. Trammelgalandet investerar tidigt på i godkännandebehandlingen i en set av andelslägenhetförlagor som stavar ut reglerna och regleringarna, som ägare kommer överens att strömförande under vid. Men bara i fall att beslutet är att hyra lägenheterna i stället för sell dem, condoförlagorna låter också för bara en sådan eventualitet och ger för returen av deposits som sätts upp av would-be köparear. I marknader like Kalifornien, var bärare måste säkra en condoöversikt för att multi-family enheter som ska säljs på individuell basis, företaget erhåller översikten i förskott bara för att vara på den säkra sidan. Trammelgalandet, som förväntar att starta mer än 15.000 marknad-hastighet uthyrnings- enheter detta år, är inte enda multi-family gå för bärare ”antingen-eller” routen, fast den kan vara det störst. Another är skogstadsbostadsgruppen, som består av den multi-family bostadsäganderätten, utvecklingen, administrationen och de finansiella aktiviteterna av skogstadsföretag, Cleveland, Ohio. ”Vi är inte smart nog för att figure ut vad marknaden är det nästa året, l5At ensam fyra år från nu,”, sade Ronald Ratner, som heads skogstadens bostadsuppdelning, som bygger huvud stads- egenskaper med så många som 6.000 enheter. ”Vi föredrar att göra våra projekt som hyror för att bygga värden. Men vi gör beslutet av huruvida för att vara en hyra eller en condo på projekt-vid-projekt basis, och vi väntar, så länge som vi kan, för vi måste att välja.”, Stolpeegenskaper, Atlanta, är ännu en viktig lägenhetbärare som sätter av hyra- eller sellbeslutet till det sista möjliga ögonblicket. ”Vi slår beroende av marknaden,” sade verkställande vice ordförande Thomas Senkbeil. Stolpen ämnar inte någonsin överge för-försäljningen sektoren. Men med det enorma inventariet av osålda condos som hänger över marknaden, Senkbeil sade han inte tänker att condos föreställer någonsin igen mer än 25 procent av företagets offerings. | 
