Elektroniska värderingar - faktum eller fiktion? Många konsumenter använder elektroniska värderingar, därför att de tänker oriktigt att e-värderingar är så goda som en mänsklig värdering som göras av en tillstånd appraiser. Är här ett avsnitt från min fastighetvärdering från A till z-boken som talar om exaktheten av elektroniska värderingar:
Elektroniska värderingar - faktum eller fiktion?
I 2003 som någon major intecknar långivare, började att använda elektroniska värderingar, som försökas prackaa på människor som ”ett alternativ” till traditionellt, full-kostnad värderingar. För något intecknar, som refinance lån, långivarna som startas using dessa ”, försäkrade”, ytterlokal-kontrollerade elektroniska värderingar på djup-avfärdade priser. Det normala begreppet av elektronisk värderingservice är att de knackar lätt på in i stora databaskällor som har jämförbara försäljningsdata genom hela det hela landet. De kan söka vid kriteriumläge, pris, datumet av försäljningen, Etc. som finner nya jämförbara försäljningar som lokaliseras nära den subject egenskapen. Några (inte alla) av dessa service och/eller intecknar långivareuppföljning den elektroniska värderingen, genom att överföra en fastighetsmäklare eller en appraiser till egenskapen för en ytterbedömning av huset och de surrounding grannskaptillstånden. En ytterkontrollista måste vara fyllda ut svarande on-site frågor om trafik, kvalitet av egenskapsunderhållet och några tillstånd som kunde minska eller öka, marknadsvärdet av egenskapen.
Några långivare försvarar bruket av dessa elektroniska värderingservice, därför att det är mycket mer billig för dem (omkring 50% mindre än betala en utbildad kvalifikationsappraiser), och därför att vänden runt om tid för den färdiga valuationen på egenskapen är några dagar i stället för några veckor. Gott det viktiga problemet med att använda elektroniska värderingar, (som jag har redan nämnt - se avsnittet justeringsbehandlingen av min bok), är att en dator inte kan tänka nor använda logik, anledning nor sunt förnuft baserad på erfarenhet. Endast en människa med en hjärna och många år av utbildning kan riktigt och exakt värdera fastigheten. Dessutom fastighetsmäklare eller appraiseren som överförs för att visa yttersidan av den subject egenskapen, går inte in i interioren av huset. De visar bara yttersidan och grannskapen. (Mänskliga appraisers krävs att visa interioren av den subject egenskapen men inte interioren av försäljningskomp). Som ett resultat den elektroniska värderingrapporten har inga exakta data på tillståndet, vädjanen, det funktionella hjälpmedlet, Etc.en av insidan av den subject utgångspunkten. Fastighetsmäklare eller appraiseren också krävs inte för att visa försäljningskompen, neither interioren nor yttersida, som används i rapporten. Denna mer längre begränsar strängt giltigheten av elektroniska värderingservicerapporter. Och om det inte är nog, dessa långivare kan fylla på förolämpning till skadan: Om de överför en fastighetsmäklare som gälls i avtalet för att göra denna ytterbedömning, då tydligt du går att ha en allvarlig intressekonflikt! Att fastighetsmäklare önskar bestämt att se till avtalet, går igenom, så de får deras försäljningscommission. ”De intelligenta” långivarna using dessa låg-budgeterar värderingar går över dollar för att välja upp encentmynt!! Using elektroniska värderingar är ett enormt fel för intecknar långivare. ENDAST bekymmers om kostnaden betalade för värderingrapporten kan komma baksidt att spöka dessa långivare senare med utmätninglån och jättelika finansiella förluster - som den gjorde i det sena 1980' S.et (se avsnittet som du får vad du betalar för på sida 388 av fastighetvärderingen från A till z-boken).
Jag kontrollerade internetwebbplatserna för några av dessa elektroniska värderingservice. Detta du finner att intressera om, hur å ena sidan dessa service och långivarna som hyr dem, market muntligt elektroniska värderingar som vara lika till kvaliteten och exaktheten av en live, utbildad mänsklig appraiser. Yet å ena sidan, de använder skrivna caveats i fall att av felaktiga egenskapsvaluations för rättegångar tack vare. Är här uttrycka något av bruk för dessa lokaler att beskriva deras service till konsumenter och allmänheten:
1) Vad är fördelarna av din service? Du undrade någonsin vad din utgångspunkt var värd eller vilka utgångspunkter har sålt för i din grannskap? Det som är van vid är att endast stora institutioner hade tillträde till kritisk offentlig record information som kunde vara van vid bestämmer fastighetvärden. De säger att kunskap är ström, nu elektroniska värderingar satt information i dina händer och ger en kraftig automatiserad valuationanalys. Denna är den samma informationen som används av grupper, appraisers och fastighetsmäklare för att göra utlåning, valuation och andra viktiga beslut.
1a) Mitt svar: Märk den sista satsen, ”detta är SAMMA info som används av… viktiga beslut”. Så normalt vad de försöker att övertyga, du av är att elektroniska värderingvaluations är LIKA till kvaliteten av mänskliga skapade appraiserrapporter.
2) Vad är en värdering? En värdering är en estimate av en ganska marknadsvärde för egenskaper som förbereds av en tillstånd professionell, som tar in i övervägande många objekt som inkluderar: nya försäljningar av jämförbara egenskaper, läge, det home formatet och en fysisk kontroll. En värdering kan köra någonstans från $250-$500.00 eller högre och tar vanligt från 1-3 veckor för att förbereda sig. Värderingnormal ställs in av värderinginstitutet och krävs av långivare under olika federala och tillståndsbankrörelselagar. Våra rapporter är en inte värdering, utan ett utmärkt och billiga långt att hjälpa att bestämma värde.
2a) Mitt svar: Märk den sista satsen, ”våra rapporter är INTE en värdering, utan ett utmärkt… långt för att hjälpa att bestämma marknadsvärde.”, Låt så mig får detta rakt nu, därför att jag är confused. Inte de bara berättade mig i det föregående avsnittet att deras ”kraftiga automatiserade valuationanalys” info är SAMMA som de som används av appraisers, grupper, långivare, Etc.?
3) Vad är en jämförbar marknadsanalys? En jämförbar marknadsanalys är en unscientific och informell estimate av marknadsvärdet av en egenskap som förbereds av en fastighetmäklare/medel baserade på deras kunskap av ett bestämt marknadsområde och nya försäljningar av den liknande marknaden för egenskaper däri. Fastighetsmäklare använder ofta denna metod, när de råder beställare vad förteckningspriset av till salu utgångspunkter bör vara.
3a) Mitt svar: Gott detta som jag måste att komma överens med, sedan det är berätta folket att CMA'SNA som utförs av Fastighetsmäklare inte är värderingar. ”En CMA är en UNSCIENTIFIC och INFORMELL estimate…”, De måste berätta folk denna att främja bruket av elektroniska värderingar i stället för folk som relying på fastighetsmäklare CMA. Om du är i ett läge var du inte kan hyra en mänsklig appraiser, då jag skulle väljer en elektronisk värdering i stället för en CMA. Åtminstone datordatabasen, som skapar den elektroniska värderingrapporten, ligger inte, vilseleda folk eller komprometterar deras moral för att intäkt pengar - i motsats till några ohederliga fastighetsmäklare och andra tredje part.
4) Vad är en automatiserad valuationanalys? En automatiserad valuation är vad du får när du köper en rapport från oss. Vi förbereder våra automatiserade home valuations till och med ett fortlöpande updated rikstäckande datalager av miljarder av register, vi samlar in vissa data på den subject egenskapen och beräknar därefter värdet av den egenskap i real-time. Våra valuations baserads på jämförbara försäljningsdata, en pris- och tidjämförelse och en komplicerad valuationmotor. Våra rapporter är det exaktast i affär, second endast till en fysisk kontroll och en åsikt av en kvalifikationsprofessionell. En automatiserad valuation är inte en värdering, och ingen mänsklig växelverkan eller kontroll gälls i en sådan analys; banks emellertid, och långivare använder rutinmässigt sådan analys för att kontrollera exaktheten av värderingar i vad vets som värderinggranskningbehandlingen. Mer ytterligare appraisers och fastighetsmäklare använder den samma typen av information, när de leder valuations och marknadsanalys.
4a) Mitt svar: OKEN så nu de har sista `att komma ut ur garderoben', och `spillde bönorna i det fina trycket! Låt oss bryta den ner som är linje för linje.
4b) ” Vi förbereder våra… valuations till och med ett fortlöpande updated rikstäckande datalager av MILJARDER av register, oss samlar in VISSA DATA på den SUBJECT EGENSKAPEN…”, `- Miljarderna av register och vissa data för `uttryck på för den subject egenskapen' ger bestämt intrycket att dessa folk vet varje viktig detalj om den subject utgångspunkten. Den är som, fast de strömförande praktiskt där sig själv eller är släktingar av egendomsägaren!
4c) ”Våra rapporter är det EXAKTAST i affär, SECOND endast till en fysisk kontroll och en åsikt av en KVALIFIKATIONSprofessionell.”, De skriver att deras värderingrapporter är den exaktaste `en' MEN de är `second' till en `kvalifikationsprofessionell'. Vänta nu en sekund, därför att jag får förväxlad igen från de blandade meddelandena som de överför, gott. Vad händde till `- miljarderna av register och vissa data för `uttryck på för den subject egenskapen'? Så nu vi' ve fick de verkliga fakta som de satte i de skrivna caveatsna om deras service. De medger nu att en värderingrapport som göras av en utbildad mänsklig appraiser med två ögon och en hjärna är bättre och exaktare därefter deras datordatabas med `- miljarder av register och vissa data för `'. Jag undrar vad möjligheterna är av deras representant som förklarar muntligt denna, när de marketing deras elektroniska värderingservice till grupper, långivare, konsumenter och fastighetprofessionell?
4d) ”En automatiserad valuation är INTE en värdering, och INGEN mänsklig växelverkan eller KONTROLL gälls i en sådan analys…”, Där du har den. Straight från hästmunnen! `En automatiserad valuation ÄR INTE en värdering…'. Det är ett mycket klart och direkt meddelande i caveatsna eller det fina trycket. Dessutom det kommer från ett serviceföretag som några långivare och konsumenter använder, sedan de förs att tro elektroniska värderingar är så goda som en mänsklig appraisers rapport.
4e) ”… banks emellertid, och långivare använder rutinmässigt sådan analys för att kontrollera exaktheten av värderingar i vad vets som värderinggranskningbehandlingen. Mer ytterligare appraisers och fastighetsmäklare använder den samma typen av information, när ledande valuations och marknadsanalys.”, OK denna som jag kommer överens med. Denna är en giltig avsikt och en logisk anledning att använda elektroniska värderingar. bruk för `… rutinmässigt sådan analys att kontrollera exaktheten av värderingar i vad vets som värderinggranskningbehandlingen.', En appraiser, en långivare och en fastighetprofessionell har ett fiduciary ansvar att göra det bästa jobbet som de kan, när de erhåller information presentera en rapport till en beställare. Using elektroniska värderingdata ATT HJÄLPA med en värderingrapport, ett intecknalån, värderinggranskningbehandling, Etc. är perfekt fint och gör en radda god affärsavkänning. En appraiser måste att rely på många olika datakällor för att se till att deras marknadsvärdeestimate är exakt och pålitlig. Som en appraiser datan som är tillgängliga från en elektronisk värderingservice, kan bestämt hjälpa dig med din rapport, men den kan inte göra rapporten för dig; nor kan den byta ut dig!
5) Hur den automatiserade valuationanalysen begränsas? Den automatiserade valuationanalysen är inte en värdering, och ingen lokalkontroll avslutas som delen av behandlingen. Överskott avskrivning eller wear och reva, såväl som egenskapsförbättringar, som inte innehålls i offentlig record information, reflekteras inte nödvändigt i den automatiserade modellen och analysen begränsas, i att urskilja dessa typer av tillstånd.
5a) Mitt svar: OKEN här de ger dig det raka samtalet utan hypen - i de skrivna caveatsna. De anger igen att en elektronisk värdering, `… INTE är en värdering och INGEN LOKALKONTROLL avslutas…'. Det är ett key problem. Det är INTE en värdering, och INGEN lokalkontroll avslutas. Även den elektroniska värderingservicen, som överför någon by för ytterlokalkontrollen av den subject egenskapen, överför INTE deras inspektör inom den subject utgångspunkten för att utvärdera interioren. Why är det ett viktigt problem med exaktheten av deras värderingrapporter? Gott jag låter det elektroniska värderingservicesvaret och berättar dig varför: Överskott avskrivning för `eller wear och reva, såväl som egenskapsförbättringar… reflekteras inte nödvändigt…, och analysen begränsas, i att urskilja dessa typer av tillstånd.',
6) Hur är vår service som är olik från en värdering eller en komparativ marknadsanalys? En tillstånd appraiser intygar till estimaten av värde i en värdering baserad på en fysisk kontroll under en lokal visit. Den automatiserade valuationmodellen planläggs för att fördubbla och ta in i övervägande de samma funktionerna som en värdering men begränsas i tingen som den kan urskilja som bemärkt över. En jämförbar marknadsanalys är ”en gissning” av värde baserad på den bestämda nivån av sakkunskap som ägs av fastighetsmäklare som förbereder analysen, och denna kan sakna kritisk information som inte är tillgänglig till fastighetsmäklare på tiden. En jämförbar marknadsanalys saknar den komplicerade valuationsanalysen som du får, när avsluta en valuation till och med elektronisk värdering utför service.
6a) Mitt svar: Här igen, problemet anges.
6b) En elektronisk värderingrapport`… BEGRÄNSAS i tingen som den kan urskilja som bemärkt ovanför…'. Ja det är ett begränsande hjälpmedel som kan hjälpa i beslutsfattande och beräkningsmarknadsvärde. Men det kan inte byta ut en mänsklig värderingrapport för exakthet.
6c) Jämförbar marknadsanalys för `A är ”en gissning”…, och denna kan sakna KRITISK information…'. Detta som jag kommer överens med. En fastighetsmäklare CMA är endast ett basebollarenaområde av marknadsvärdeestimaten av en egenskap som göras av någon som inte har någon erfarenhet som en tillstånd appraiser.
6d) Jämförbar marknadsanalys för `A saknar den komplicerade valuationsanalysen som du får, när avsluta en valuation till och med elektronisk värdering utför service.', Ja jag kommer överens. En elektronisk värdering kan vara bättre än en fastighetsmäklare CMA. Emellertid en elektronisk värdering och/eller en CMA, är bestämt INTE exaktare än en värderingrapport som göras av en utbildad mänsklig appraiser!
OKEN så l5At oss recap här. Som du kan se, de berättar dig tre gånger i deras skrivna caveats att en elektronisk värdering inte är en värdering!!! De skrev inte den en gång eller två gånger, utan faktiskt tre gånger! Klart de försöker att räkna sig lagligt och att meddela folk om det mycket viktiga faktum. Så min nästa fråga, som jag skulle för att fråga som dessa elektroniska värderingföretag, är: Om det inte är en värdering, då why du market den och kallar den ”en elektronisk värdering”? Det är ett vilseledande namn, därför att den ger folk intrycket att du gör en värderingrapport. Anledningen riksförbundet av fastighetsmäklare kallar inte en CMA som en jämförbar marknadsvärdering är, därför att de är gott medvetna att en CMA inte är en värdering och den skulle är vilseledande till allmänheten, om de använde det uttryck.
I 2004 det fanns ett tillstånd som pressade faktiskt dessa elektroniska värderingservice för att ändra deras namn och för att ta bort uttrycket ”värdering” från deras servicenamn!! Detta var, därför att tillståndsvärderinglagarna inte låter bruket av uttrycket ”värdering” för någon rapport- eller marknadsvärdeestimate, om inte arbetet göras av en intygad/tillstånd appraiser för tillstånd. En datordatabas kan inte vara en auktoriserad revisor/en tillstånd appraiser, men en människa kan. Som ett resultat den elektroniska värderingservicen måste att ta bort ordet ”värdering” från deras namn, när däri de gjorde tillståndet för affären. Det skulle är stort, om mer tillstånd eller federal regering upprätthöll de samma lagarna för bruket av uttrycket ”värdering”, så konsumenter skulle för att inte vilseledas.
Jag försöker inte att misskreditera elektronisk värderingservice (dig sannolikt finden det hårt att tro, når att ha läst detta avsnitt). Elektroniska värderingar kan ge giltig och praktisk service till fastighetyrket. Jag upprepar vad jag sade tidigare att belasta punkten som jag försöker att göra: Om elektroniskt, information om värdering är van vid HJÄLP någon, då som är en giltig avsikt och en logisk anledning att använda elektronisk värderingservice. `-… grupper och långivare använder rutinmässigt sådan analys för att kontrollera exaktheten av värderingar i vad vets som värderinggranskningbehandlingen.', En appraiser, en långivare och en fastighetprofessionell har ett fiduciary ansvar att göra det bästa jobbet som de kan, när de erhåller information presentera en rapport till en beställare. Using elektroniska värderingdata att hjälpa med en värderingrapport, ett intecknalån, värderinggranskningbehandling, Etc. är perfekt fint och gör en radda god affärsavkänning. En appraiser måste att rely på många olika datakällor för att se till att deras marknadsvärdeestimate är exakt och pålitlig. Som en appraiser datan som är tillgängliga från en elektronisk värderingservice, kan bestämt hjälpa dig med din rapport, men den kan inte göra rapporten för dig; nor kan den byta ut dig!
Denna förklaring av e-värderingar är från ett avsnitt av min fastighetvärdering från A till z-boken. |
