GENERALEN frågade vanligt värderingfrågor HOMEBUYERÖVERSIKTSDATALISTA 1. Homebuyeren som den Summary datalistan krävs för refinances?
Ja refinances på från konventionell finansiering till FHA, och på kassa-ut FHA till FHA refinances. Långivaren måste se till att appraiseren är fullt informed på typen av värderingen som beställs. Appraisers kan rutinmässigt önska att avsluta Valuationtillstånds (VC)datalistan och Homebuyeröversikten.
2. Homebuyeren som den Summary datalistan krävs för rationaliserar refinances med värderingar?
På rationalisera refinances med värderingar, all som krävs är VC datalistan, inte Homebuyeröversikten. Även om FHA inte kräver, reparationer (bortsett från lead baserade målarfärgreparationer) rationaliserar på refinances med värderingar, långivaren kan kräva avslutning av reparationer som ett tillstånd av värderingen.
3. Den Summary datalistan för homebuyeren krävs för befintliga egenskaper (över en som är årig)?
Ja. Datalistan krävs också för befintliga egenskaper mindre än en som är årig. Datalistan krävs inte för föreslågna konstruktion och egenskaper under konstruktion.
4. Bör Homebuyeröversikten reflektera endast objekt som behöver reparation eller bör det också reflektera attesteringar som kan krävas (termitekontroller, det well provet, septic attesteringar, Etc.)?
Homebuyeröversikten bör reflektera ALLA tillstånd som bemärks på datalistan VC; om inga, appraiseren bör anger så.
5. Om det inte finns några reparationer eller tillstånd, den Summary datalistan för homebuyeren krävs fortfarande?
Ja.
VALUATIONSTILLSTÅNDS (VC)DATALISTA
1. Appraisers bekymmers att en avslutad datalista VC tolkas av något i utgångspunktköpbehandlingen som vara ekvivalent till en Home kontroll. Vilka mått är i stället som ska ses till att detta inte händer? Vilken roll långivaren play här?
Datalistan VC är för bruk av långivare och utsänds inte typisk till låntagarna. Purchasers ges med homebuyeren som översikten, som ger visst dem med en översikt av observationerna av en appraiser, som besök egenskapen, plus påminner dem att en värdering är olik från en home kontroll. Långivare roll är att se till, att låntagarna förstår Homebuyeröversikten och bekräftar kvittot av datalistan. Också datalista HUD-92564-CN ”för ditt skydd: Få en Home kontroll” presenteras till köparearna och kräver en undertecknad bekräftelse, för, eller samtidigt avtalet utförs. 2. Datalistan VC krävs för befintliga egenskaper (över en som är årig)?
Ja. Datalistan VC krävs också för befintliga egenskaper mindre än en som är årig. Datalistan krävs inte för föreslågen konstruktion eller för egenskaper under konstruktion.
3. Datalistan VC krävs på 203 ett fall (K)?
Datalistan VC krävs inte på 203 ett fall (K). Emellertid om appraiseren identifierar reparationstillstånd som inte bemärktes i plangranskningen (specifikationer av reparationer/arbetswriten-Up) för 203 lånet (K), appraiseren bör meddela långivaren, innan han fortsätter any mer ytterligare med värderingen.
4. Why finns det ”inte” ett svar som är tillgängligt i avsnitt VC-2 till och med VC-13, men inte i VC-1?
”Ja” till något objekt VC-1 kan göra egenskapen olämplig för FHA-finansiering, som tillståndet inte kan botas. ”Ja” till VC-2 till och med VC-13 kan vanligt botas. 5. Vad är definitionen av ”klart observablen”?
Observationer som göras av appraiseren av tillstånd som är omgående discernable och märkbara under den typiska lokalvisiten. Appraiseren krävs inte att flytta möblemang, utrustning eller orsaksskada till egenskapen.
6. Vad är en olik prövkopia?
För åtskilliga identiska delar liksom fönster och elektriska uttag en sådan del per lokal. För åtskilliga identiska ytterdelar en sådan del på varje sida av byggnaden.
7. Förklara var god kraven för en termitekontroll, och är de krävde också för andelslägenheter?
Om strukturen är markplan, eller om strukturen är wood och trycker på jordningen, en termitekontroll krävs. I de geografiska områden som inte är mottagliga till termiteinfestationen, en termitekontroll krävs inte. Emellertid en appraiser måste bemärka någon infestation, någon skada resultera från föregående infestation, infestation för reparationer tack vare eller nödvändig tack vare infestation för reparationer. För andelslägenheter termitekontroller krävs för enheterna för det första golvet endast. Om enheten lokaliseras på det andra golvet eller över, en termitekontroll krävs inte.
8. Adressera var god valbarheten av egenskaper som lokaliseras inom 300 fot av en bensinstation.
Appraiseren skulle anmärkningen detta på datalistan VC, beskriver dess inverkan på värde eller marketability på URAREN och avslutar värderingen. Den skulle inte nödvändigt för att framföra egenskapen oacceptabel. DEN Försäkringstagare krävs att ge ett skrivet avslöjande till låntagaren att egenskapen lokaliseras inom 300 fot av en bensinstation.
9. Page 2-1-C av handboken anger att, om en dwelling är mindre än 2 gammala år, appraiseren måste indikera att året och månaden utgångspunkten avslutades. Förklara varför denna information är nödvändig, vad betyds av ”det avslutade” uttrycket och.
Avsikten av denna bestämmelse är för applikationen av kostnadsinställningen. Handbokskravet förminskas från två år till ”trettonmånader”. ”Avslutat” definieras som 100 procent färdigt. 10. Page 2-10 av handboken anger att kraftledningar för låg spänning inte kan pass över någon struktur på egenskapen. Vilken struktur eller structures vi diskuterar?
”Strukturen” begränsas till den huvudströmförande enheten. Bör appraiseren, indikerar, att linjerna pass över andra strukturer, dem bör hålla i åtanke säkerheten av ockupanterna av egenskapen. Om linjerna is/are betraktas farliga, det bör bemärkas på datalistan VC för att kräva korrigeringen av tillståndet att tillfredsställa säkerhetsupplagan. 11. Om appraiseren är ur stånd att ta de required fotografierna för att visa framdelen, baksidan och sidorna av förbättringarna på grund av buskage, topografi, Etc., vad bör hon göra?
Appraiseren bör göra varje försök att ta de required fotografierna. Om inte möjligt, appraiseren bör så ange på värderingrapporten.
12. Om appraiseren inte vet läget av det privata well- eller septiktankdrainfältet, hur kan avståndet dem emellan dokumenteras?
Om appraiseren är ur stånd att göra beslutsamheten, ett tillståndskrav göras på datalistan VC. DEN Försäkringstagare kan ta bort tillståndet genom att erhålla tillfredsställande tecken från en kvalifikationsdeltagare att avståndskraven (mellan de två systemen och mellan systemen och egenskapslinjen) har mötts.
13. Avsnittet 3-6A-11 indikerar, att krypandeområdesavståndet måste vara 18” - är detta avståndet från underkanten av takbjälkarna eller från suben-floor? Förklara var god ”skriver in” för krypandeavstånds- och loftområden.
Handboken förklaras, som följer: ”Minimumavståndet är 18 tum från underkanten av takbjälkarna”. Appraiseren skriver in krypandeavståndet (på ett minimum tillträde av det head och skulder) för att observera tillstånd utom: när tillträde blockeras, när tillträdeet kunde skada egenskapen, eller när farliga och motsatt lägen misstänks. I någon händelse den krypandeavståndet och accessibilityen dikterar nivån av tillträdeet. Emellertid appraiseren undersöker visuellt krypandeavståndet för brister (se kapitlet 3-6 A-11 för HUD-HB 4150.2 och protokollet för VC-8). Loftet måste vara undersökt huruvida tillträde är vid den pull-down trappan eller kolhinken. På ett minimum head och skuldertillträde. Emellertid formatet och accessibility dikterar nivån av tillträdeet. Kravet att undersöka det krypandeavståndet och loftet är inte ett nytt krav nor har det ändrande kravet. 14. När är en handrail nödvändig?
En handrail är nödvändig vanligt, när tre eller mer risers är aktuella. Emellertid om ett läge poserar en säkerhetsupplaga för ockupanterna, ett tillståndskrav bör göras utan hänsyn till numret av risers.
15. VC-11 references åtskilliga brutna fönster. Vad, om det finns endast ett broken fönster?
Alla broken fönster bör repareras eller bytas ut, som nödvändigt.
URAREN OCH ANDRA UPPLAGOR
1. Why kan inte appraisers använda comparables över 12 gammala månader, speciellt i landsbygdar var det är svårt att erhålla comparables, som är nyare?
För FHA-avsikter en försäljning över 12 gammala månader är inte godtagbar som ett jämförbart. Appraiseren bör gå till en konkurrera grannskap; emellertid en äldre försäljning kan användas som en fjärde eller femte jämförbar försäljning för att tillägg de tre comparablesna och för att visa marknadstrender eller marketability. För de tre comparablesna emellertid, sökandet måste vara tillräckligt att fånga comparables från de past 12 månaderna.
2. På sidan D-9, lokalrastret, appraisers instrueras för att skriva in den lämpliga fyrkantiga footagen för varje angiven lokal. Är detta korrekt?
Nr. Handboken revideras för att reflektera ”skriver in numret av varje typ av lokal på varje nivå. Visa den fyrkantiga footagen för lämpligt område för varje angiven nivå”, 3. Hur är försäljningsmedgivanden som ska adresseras av appraiseren, när de avslutar URAREN?
Försäljningsmedgivanden påverkar priset som betalas för fastighet. Den kan vara i form av lånrabattpunkter, lånalstrandeavgifter, bosättninghjälp, betalning av condo-/PUDavgifter, byggmästareincitament eller medräknandet av non-fast egendom objekt i transaktionen. Som bemärkt i handbok 4150.2, kapitel 4 - Valuationbehandlingen: sections 1-A, 6A-3, 6A-8, 6B, och under försäljningar eller finansieringmedgivande i protokollavsnittet på värdejusteringar, appraisers krävs att verifiera och analysera alla försäljningar på kassa-ekvivalent basis (räntesatsbuyen besegrar, nedanför marknadsfinansiering, ägarefinansiering, etc.). Som angivet i värderingen av fastigheten, elfte upplaga:
> Kontant equivalencyanalys, en appraiser utforskar försäljningspriset av jämförbara egenskaper som verkar att ha sålts med non-market finansiering för att bestämma huruvida justeringar för att reflektera typiska marknadsuttryck garanteras. Först försäljningar med non-market finansiering jämförs till andra försäljningar som verkställas med marknadsfinansiering för att bestämma huruvida, och justering för kontant equivalency kan göras. Marknadstecken är alltid den bästa indikatorn av en sådan justering. Emellertid köparear sällan, om någonsin, rely på den stränga dollaren för kontant equivalencyjusteringar för dollar.
Appraiseren måste verifiera alla försäljningstransaktioner för säljaremedgivanden och rapportera det rön på URAREN. Mängden av den negativa justeringen som ska göras till varje som är jämförbart med försäljningar eller finansieringmedgivanden, är lika till någon increase i köpeskillingen av det jämförbart som appraiseren bestämmer att vara attributable till medgivandena. Det bör bemärkas att behovet att göra negativa justeringar och mängden av justeringarna till comparablesna för försäljningar och finansieringmedgivanden inte baserads på hur typisk medgivandet kan är för ett segment av marknaden (stora försäljningsmedgivanden kan vara relativt typiska i ett bestämt segment av marknaden och fortfarande resultera i försäljningspriser, som reflekterar mer, än värdet av fastigheten). Justeringen måste reflektera skillnaden mellan vad comparablesna sålde faktiskt för med försäljningsmedgivandena och vad de skulle har sålt för utan medgivandena, så att dollarmängden av justeringarna approximate reaktionen av marknaden till medgivandena. I fallet, var ämnet har ett försäljningsmedgivande, och, Appraiseren bör diskutera köpöverenskommelsen, inklusive några försäljningsmedgivanden för ämnet; på sidan två av URAREN i avsnittet markerade ”analys av någon aktuell överenskommelse av försäljningen”. Objekt 5 av definitionen av marknadsvärde, (som inkluderas med varje bostadsvärdering), som visat ovanför meddelandet av begränsande tillstånd och appraisers attesteringstillstånd: ”Priset föreställer det normala övervägandet för den opåverkade egenskapen som säljs av special eller idérik finansiering- eller försäljningsconcessions* som beviljas av någon som förbinds med försäljningen.”, > *Adjustments till comparablesna måste göras för special- eller idérika finansiering- eller försäljningsmedgivanden. Inga justeringar är nödvändiga för de kostnader som betalas normalt av säljarna som ett resultat av tradition eller lag i ett marknadsområde; dessa kostnader är klart identifierbara, sedan säljare betalar dessa kostnader i faktiskt alla försäljningstransaktioner. Special- eller idérika finansieringjusteringar kan göras till den jämförbara egenskapen av jämförelser till finansieringuttryck som erbjuds av en institutionell långivare för tredje part som inte ar redan gälld i egenskapen eller transaktionen. Någon justering bör inte beräknas på en mekanisk dollar för dollarkostnad av finansiering eller medgivanden, men dollarmängden av någon justering bör approximate marknadens reaktion till finansieringen eller medgivandena baserade på appraiser'sens dom. Verifikationen av försäljningar date, och bekräftelsen av säljaremedgivanden, om några, ger långivarebeställaren och FHAEN med en grundligare och exaktare rapport som ska rely för att inteckna på utlåningen och försäkringbeslut. 4. Vilka utställningar krävs för att sändas med värderingen för att vara i överensstämmelse med HUDS reportingkrav?
En värdering utförde för HUD-/FHAavsikter kräver att alla avsnitt av den omfattande Valuationpacken (CVP) måste avslutas. CVPEN utgör reportinginstrumentet till HUD för FHA-värdeförändelse intecknar. Den består av tre delar. Del 1 är den fullt avslutade URAREN med de required tillbehören (addenda, översikter som bygger skissar, foto, attesteringar, begränsande tillstånd, Etc.). Del 2 är den avslutade Valuationtillståndsdatalistan (HUD-92564-VC), och del 3 är meddelandet till Homebuyerrapporten som kallas Homebuyeröversikten (HUD-92564-HS). Bilaga D av handboken 4150.2 förklarar datakraven för datalistorna. Appraiseren ger långivaren/beställaren med en originell rapport plus en kopia (innehålla det originella häftet och foto).
Undantag till dessa reportingkrav inkluderar nytt, eller föreslågen konstruktion och någon refinances. Valuationtillståndet bildar (del 2), och den Summary homebuyeren bildar (del 3) krävs inte för föreslåget, eller under konstruktionsegenskaper, emellertid, båda datalistor krävs för befintliga utgångspunkter som är mindre än en som är årig. Datalistan VC och Homebuyeröversikten krävs inte för de 230 värderingarna (K), som reparationerna bör adresseras i plangranskningen/specifikationerna av reparationer. För rationalisera refinances, homebuyeren som översikten inte krävs. |
