Hur man får sig Yourself ut ur problem, när din investering är långväga vid Clifford A. Hockley
Föreställ, om du strömförande i Boca Raton, Florida, och du egee en lägenhetegenskap för 60 enhet i Kansas City, Missouri, som inte utförde. Hur du vet det utför inte? Du har problem framställning intecknabetalningarna. Du har kallat lokala lägenhetmäklare och egenskapschefer och upptäckt att marknadsinnehavandehastigheten är 90 procent, men din egenskaps innehavandehastigheten är 60 procent. Vad du gör? Långdistans- äganderätt Bara som långdistans- romaner, du måste att fungera ett little hårdare. Du har två val, i hantering av egenskapen: - Hyra en lokal chef som du övervakar från afar
- Hyra en lokal egenskapschef som övervakar den lokala chefen
I antingen fall du kan inte bara gå bort och förvänta allt för att tas omsorg av. I båda fall utan en vanlig incheckning de glömmer om dig. Struktur för framgång Först du behöver att se till att egenskapen är i rentable tillstånd. Om den inte är, du kan inte förvänta cheferna att lyckas. Som alla hyresgäster har val. En egenskap, som ser ojämn, och inte tagen omsorg av tilldrar inte hyresgäster. De väljer en bättre seende egenskap. Bättre se också märkas känslomässigt som säkrare. Ett gott läge är kritiskt. Om du köpte i ett bedrövligt läge, du har mer brotts-, mer reparationer och en hårdare tid som tilldrar hyresgäster. I tillägg en egenskap, som ser, körningen ner tilldrar inte en chef för god kvalitet. Jag talar från personlig erfarenhet. Om din egenskap har mögliga väggar, läckande tak och weeds som överallt växer, du har en hård tid som finner en lokal chef -- mycket mindre en lokal chef för god kvalitet -- inget ämne, hur mycket du betalar dem. När du har sett till att egenskapen är i rentable tillstånd, du önskar att finna den bästa lokala egenskapschefen som du kan få. Vad är viktigast, är att chefen har kapaciteten att hyra enheter. Du kan alltid hyra ut underhåll, men hyra-upp expertis är kritiskt till din egenskaps framgång. Den är up to den offsite chefen som finner dig en god lokal chef. Uthärda i åtanke att det inte är ovanligt för att lokala chefer ska flytta varje 12 månader. Betala så mycket, som du kan och för att betrakta att erbjuda sjukförsäkring och för att semestra fördelar att föregripa detta. Ja detta är dyrt, men den konstant hyresgästomsättningen är dyrare. Att finna en god offsite egenskapschef är lika som svårt. Det finns tyst några företag som ska väljas från i varje marknadsplats. Ackrediterade administrationsorganisationar (AMO) har typisk en auktoriserad revisoregenskapschef (CPM) på rodern. Dessa företag har varit i affären för en while och har allmänt omfattande system i ställe. Det är kritiskt att du möter rektor as well as egenskapschefen som tar över din egenskap. Försök att figure ut hur upptaget de är, och om de kan behandla en mer egenskap. Den gör avkänning att fråga dem för ett årligt administrationsplan och att budgetera. De investerar sannolikt endast tiden att göra detta, när du har begått till dem, men i din intervju du får en feel för deras inställning till affären. Du behöver att kräva månatlig finansiell och fungerande reporting. Ställ in mål med dem som är åtkomliga. Om de inte nes, kalla andra egenskapschefer för att finna ut om marknadsplatsen och för att avgöra, om detta är ett problem för administrationsföretag eller ett marknadsplatsproblem. Du behöver att flyga i åtminstone två gånger om året att möta dem och att jämföra anmärkningar. Månatliga påringningar, som visar att du läser rapporterna, är också viktiga. Om du menar att du har problem att få den raka skopan från egenskapschefen, betrakta att hyra en hemlig shoppare (det finns nationella företag), för att shoppa din egenskap och för att ge dig en rapport med hur den lokala chefen gör. Den bluestone- & Hockley hemligheten shoppar chefers egenskaper åtminstone en gång ett år. Du kan också granska dina hyresgäster årligen för att upprätta deras nivå av tillfredsställelse. Annat reasons en egenskap kan inte utföra Det är inte ovanligt att ha en egenskap som har kostnader för högt underhåll. 60 enheter är inte stora nog att garantera en permanent lokal underhållsperson. Offsite säljare är dyra men ofta nödvändiga. Lokalt underhåll behöver att övervakas av båda den lokala chefen as well as egenskapschefen. Kostnader för högt vatten och avkloppkan också skruvning upp din kassaflöde. Vi har egenskaper som använder två gånger så mycket vatten och förser med kloaker som normen. Med de egenskaper vi instiftar vattenbill-backs till hyresgästerna. Lokala chefer, som inte är etiska, kan hyra enheter och kalla dem in som tomma, dem kan ladda parkeringshyra, pre-hyra avgifter eller bara vara oärliga och bara inte överföra i hyra, när en hyresgäst har betalat. Det är kritiskt att företaget som du hyr har system i stället som bekämpar sådan stöld. Vem är ansvarig? Slutligen aktieägare behöver att gällas. Minns when din baseballlagledare som sägs ”för att hålla ditt öga på bollen” för att göra poäng av en hit av kannan? Det är denna samma disciplin som behövs av aktieägare för att se till att din investering är lyckad. Du måste läsa dina månatliga finansiella rapporter. Du måste kontrollera egenskapen. Du måste se till att årligen du är på den samma sidan med din egenskapschef vid förtjänst av godkännande av ett administrationsplan. Du behöver att investera nog pengar in i egenskapen för att göra och hålla den konkurrenskraftig i marknadsplatsen. Ingen egenskap fungerar gott utan övervakning. Om du gör allt denna, du kan ha en möjlighet att vända din egenskap omkring och att slå marknadsinnehavandehastigheten av 90 procent. May aktieägaregudarna är med dig! God lycka. | 
