Återbesökte Home format: Större hus betyder högre kostnader? vid den Peter G. mjölnaren
Några veckor sedan jag skrev en berättigad kolonn, ”, varför nya Home priser är för höga,” som argumenterade att ”den tydligaste anledningen för mer steeper home priser och mindre affordability är att vi har enkelt större hus.”, Den syntes ganska omisskännlig till mig att, om typiska nya utgångspunkter ökar i format, och om kostnader per kvadratfot inte är stadiga eller gå ned, då en säker anledning för högre nya home priser är att utgångspunkter är enkelt större. Och i faktum, utgångspunkter får större. Enligt folkräkningsbyrån genomsnittsutgångspunkten mätte 1.660 kvadratfötter i 1973 och 2.434 i 2005. ”Om du super-formatet en utgångspunkt vid 47 procent,” jag sade, ”om därefter även konstruktionskostnader återstod konstant det, är inte hård att se varför dagens husdreadnoughts cost mer än utgångspunkter i föregående år.”, Vad är anmärkningsvärd om kvadratfotnummer, naturligtvis, är att, medan hus sväller, hushåll är shrinking. I 1978 genomsnittshushållet hade 2.81 folk, enligt folkräkningsbyrån, medan i 2003 som samma hushåll hade typisk 2.57 bosöttt. Jag föreslogg säkert inte att det growing home formatet var den ENDA orsaken av gå ned affordability. Som jag skrev: ”Detta är inte att säga, att det minimum lottet och home format fyller på något till orsaken av som man har råd med hus, eller att föreslå att stigningskostnader för bygglov, inverkanavgifter och överföringsskatter är praktiska. Men c'mon, utgångspunkter på steroider kan inte förbises -- utgångspunkter, som ger säkert, större byggmästare gagnar per enhet än mindre utgångspunkter.”, Riksförbundet av Home byggmästare erbjuder en olik sikt. I en e-post David Crowe, anslutning den höga personalvicepresidentet för reglerande & bostadspolitik, säger, ”NAHB ogillar med lokalen att nya utgångspunkter är mindre som man har råd med enkelt, därför att de är större.”, Fair nog. Herr Crowe fortsätter: Ta en look på increasen i finnasende home priser med tiden som jämförs till nya home priser: Den 1978 median- prissatte nya utgångspunkten var $55.700. I 2005 den utgångspunkt var värd $242.000 using OFHEO-köpeskillingindexet av huspriser. Att indexet jämför försäljningspriserna av den samma utgångspunkten över tid, så där, är ingen format- eller kvalitetssnedhet. Det median- försäljningspriset av en ny utgångspunkt som byggdes i 2005, var $240.900. Som du kan se, har priserna av både nya och befintliga utgångspunkter stigit utan regard för att returnera format.
Inte faktiskt, jag ser inte något av sorteringen. Om den median- nya utgångspunkten prissattes på $55.700 in 1978, då beräkningar från byrån av arbets- statistik säger att det som korrigeras för inflation som samma utgångspunkt skulle, prissättas på $166.844 i 2005 dollar. Den var inte. Den prissattes på $242.000 -- en skillnad av $75.156. Om jag var en home byggmästare, jag skulle är upprymd att värdet av nya utgångspunkter stiger snabbare än hastigheten av inflation. Det föreslår att den nya utgångspunkten som i allmänhet köper har skapat extra köpkraft -- verklig rikedom för ägare -- och det är verkligt en gott skäl att köpa en ny utgångspunkt. Om det är riktigt att priserna av både nya och befintliga utgångspunkter har stigit utan regard för att returnera format, att det skulle medlet där är inget värde till den extra fyrkantiga footagen oss, se i dagens typisk utgångspunkt eller att kostnader per kvadratfot har gått ned. Men, om kostnader per kvadratfot faller, skulle inte nya utgångspunkter är mer som man har råd med? Som NAHB sade i en Juni nyheternafrigörare, ”stigning av hypoteksräntor som fördjupar affordability, utsänder, och reträtten av aktieägare/speculators från marknadsplatsen har meddelat ensamståendebyggmästare mer ytterligare att justera deras perspektiv på ny-utgångspunkten marknaden, enligt riksförbundet av Home byggmästare/indexet för Wells Fargo husmarknad (HMI).”, ”HMIEN,” sade NAHB, ”gick ned fyra punkter från en uppåtriktat reviderad avläsning i den föregående månaden för att slå 42 för den senaste rapporten, dess lägsta fläck efter April 1995.”, Den gör ingen avkänning att tro att högre nya home kostnader och förminskande affordability inte är en biprodukt av extra inre volym. Medan volym inte är den enda kostnaden som ska betraktas, det är säkert en kostnad som inte kan ignoreras. Om det är riktigt att äldre utgångspunkter prissättas nödvändigt samma som dagens nya och större utgångspunkter, det betyder inte att extra ny home fyrkantig footage är somehow fri eller ovidkommande. Ganska sådanna nummer visar bara, att folket är villigt att betala mer per kvadratfoten för äldre utgångspunkter som lokaliseras i upprättat, close-in, kort-pendlar grannskapar, än de betalar för elefantlika utgångspunkter på ytterkanten av storstadsområden och down gatan från kor och får. Om, som NAHB pekar ut, ny home affordability kan ökas, genom att rymma ner bråtekostnader och kostnader för stormvattenadministration, då why kan inte affordability ökas, genom att bygga mindre utgångspunkter? Finns det en brist av villigt folk som betalar mindre? | 
