HusCounsel: Utmätningar får effekt andelslägenhetprojekt vid Benny L. Kass
Fråga: Vår andelslägenhet är i problem. Många av våra ägare erhöll de ”gynnsamma” hastigheter för intresse endast ett par av år sedan, och nu det som deras månatliga betalning har ökat, deras enheter forecloseds upon. Detta sätter en börda på resten av oss, sedan de ägare ej längre betalar deras andelslägenhetavgifter. Vi är en liten anslutning med en stram budget. Bäraren l5At vara oss med mycket lilla reserver, och nu vi kämpar för att hålla vid liv finansiellt. Vad bör vi göra? Svar: Du har lyftt en allvarlig fråga, som tyvärr inte för många folk fokuserar upon. Det har finnas en raddapress om den ökande utmätninghastigheten, och hur det impacts på home ägare. Men du beskriver ”den krusnings” effekten som utmätningar har på resten av gemenskapen. Låt oss gå baksidt några år. Fastighetmarknaden var varm. Andelslägenhetbärare sålde enheter snabbare, än de kunde bygga dem. Långivare gjorde vad märkt alla var mycket gynnsamma lån -- namely 100 procent finansiering med intresse som finansierar endast. Och många bärare inte endast low-balled de föreslågna budgetarna för andelslägenhetanslutningen -- för att att hålla andelslägenhetavgifterna låga -- men betalade också inte några pengar in i en reservaccount för enheterna som var fortfarande osålda. Nu har det finnas en viktig omsvängning. Priser av andelslägenhetenheter endera har blivit fasta eller har minskat i värde, var speciellt bärare pressades till lägre priser för att sälja deras resterande enheter. Och de ägare, som vänds mot nu med higher intecknar betalningar är forced in i utmätning och thus inte betalar either deras monthly intecknar, eller deras andelslägenhetavgifter. Varje år bolagsstyrelsen av en gemenskapanslutning krävs att förbereda en budget för det nästa räkenskapsår. De beräknar kostnaderna som anslutningen måste att betala, som inkluderar sådanna objekt som försäkring, utility bills, administrationen och rättsligt arvode och vanliga reparationer. De erhåller också en reservanalysstudy som avbildar vilka kostnader de har i framtiden som reparerar eller som byter ut sådanna viktiga objekt som hissar, tak, walkways och andra gemensamma element. Alla dessa kostnader måste förskjutas av inkomst, och ofta den enda källan av intäkter kommer från ägarna sig själv. Styrelseledamöter väljs och -- som några andra vald tjänsteman -- var motvillig att lyfta skatter eller öka anslutningavgifter. Så mest anslutningbudgetar är ganska strama; de rely på hopen att alla av anslutningägare betalar meddelande och vanligt deras avgifter. , om så flera ägare stoppar plötsligt att betala, detta skapar vanligt en brist för anslutningen. Och det betyder att billsna som vanligt måste vara paid -- liksom hjälpmedel, försäkring eller reparationer -- utsätts eller betalas inte alls. Vilka alternativ finns det? Först anslutningen kan anta en specialbedömning som pressar alla ägare att betala mer pengar, endera som är månatliga eller som en one-time betalning. Tydligt dessa funds kommer endast från de som inte vänder utmätning mot, men igen krusningseffekten kan medföra även mer ägare att bli brottsliga, om de inte kan ha råd med de extra avgifter. Ultimately anslutningstyrkan måste ”att bita kulan” och mappen för konkurs. Jag har läst att mer och mer anslutningar, i faktum, beskådar redan en sådan kraftåtgärd. Därefter anslutningen kan adoptera och upprätthålla en nolltoleransregel. Om en enhetsägare är brottslig för mer än en månad, börja processen mot den ägare. Låt inte mängden av de obetalda avgifterna få så hög att det finns absolut inget långt som ägaren är någonsin i stånd till att återbetala. Jag har också tre långtidsrekommendationer. SuperLien Montera en stark politisk kampanj att övertyga din delstatsparlament för att anta vad vets som ”en superlien”, först. Detta betyder som bör en långivare foreclose på en andelslägenhetenhet, det skulle krävs för att betala numret för anslutning X av andelslägenhetavgifter för månader baksidt. I District of Columbia till exempel, om en långivare forecloses på en inteckna som registrerades på landregister efter mars 7, 1991, och om foreclosed-på ägare var också brottslingen, i att betala andelslägenhetavgifter, långivaren krävs att betala anslutningen up to halvår av dessa brottsliga kostnader. Det vissa språket i DC-koden läser som följer: Lienen är också före en inteckna, eller gärningen av förtroende… som registreras efter mars 7, 1991, till graden av de gemensamma kostnadsbedömningarna baserade på den periodiska budgeten som adopteras av enhetsägarnas anslutning, som skulle, har blivit förfallen i frånvaroen av acceleration under de 6 månaderna som kommer före omgående institutionen av en uppgift för att upprätthålla lienen. … (§42-1903.13 (a) (2). En liknande bestämmelse har föreslågits i den Maryland lagstiftande församling, men bankirerna har starkt -- och lyckat thus långt -- motsatte dess enactment. Om anslutningar inte har nog pengar som ska bäras på dess funktioner, egenskapen går att slösa bort, och mer och mer ägare stoppar att betala deras anslutningavgifter, såväl som deras monthly intecknar betalningar. Klart det för endast till mer utmätningar och mer depressed områden. Lagen har fungerat lyckat i området efter 1991. Långivare har inte gått ut ur affär, som motståndarearna har berättat lagstiftarearna. Viktigare, om en potentiell köpare på en utmätningförsäljning ser att anslutningen är solvent, detta uppmuntrar konkurrens på de försäljningar, som skallr enuren till fördelen av alla, inklusive långivarna. I min åsikt ”superlienen” måste antas all över detta land, så snart som möjligt. Deposition tre månadandelslägenhetavgifter Om du strömförande i en cooperative, du kan obligateds att sätta tre månadbedömningavgifter i deposition. Om du blir brottslig, cooperativen har en kudde som de kan knacka lätt på in i, för de måste att ta processen för samlar eller foreclose. Andelslägenhetbolagsstyrelsear bör ge allvarlig tanke till att adoptera denna politik för deras anslutningar. Beroende av dina lagliga förlagor brädet kan ha myndigheten som gör detta på dess äga, eller få medlemskap för att rösta för att ändra bylawsna. Endera långt, detta hjälper, i att hålla den finansiella shipen av tillståndet flottörhus, för åtminstone några mer månader. Godkänn rakt till ny ägare Min tredje rekommendation är att anslutningar bör betrakta att ändra deras lagliga förlagor för att inkorporera höger sida av bolagsstyrelsen att godkänna potentiella ägare. Sådant höger sida finns aktuellt med mest hjälpsamma huskomplex. Om du önskar att inhandla en hjälpsam lägenhet, du vanligt måste möta bolagsstyrelsen (eller dess erkännandekommitté) som bestämmer huruvida dig kan godkännas för att bli en användare av cooperativen. Brädet (eller kommittén) betraktar endast två faktorer: är den potentiella ägaren (1) som är villig och som är i stånd av att uppfylla med reglerna och regleringarna av anslutningen, och (2) som finansiellt är i stånd till att betala de månatliga bedömningarna. Tydligt en sådan behandling, om åtföljt med risk. Om personen kasseras, har de kan kräva diskriminering, baserad på sådanna upplagor som racen, religion, sexuell preferens, Etc. ändå, över åren, sedan mest bräden (eller kommittéer) är samvetsgranna och mål, där varit mycket få sådanna klagomål, illviljahundreds (om inte tusentals) av sådanna intervjuer med potentiella home ägare. Till min kunskap även om den är laglig för att en gemenskapanslutning ska adoptera en sådan godkännandebehandling, mycket har få anslutningar gjort så. Kanske det är dags att betrakta detta alternativ. Om långivarna inte screen deras låntagare, why bör en gemenskapanslutning måste att lida genom att ha en ny ägare som inte är i stånd till att möta his/hennes finansiella åtaganden till anslutningen? Jag känner igen fullt att detta är ett drastiskt och kontroversiellt förslag. Jag önskar bestämt inte att begränsa någon hemifrån äganderätten. Men å ena sidan, jag kan inte acceptera faktumet, att potentiella ägare inte kan ultimately endast göra sig ond, bara gemenskapen som de strömförande i. Det är mat för tanke. | 
