HusCounsel:

HusCounsel: Ny säljareavslöjandedatalista för områdesHomebuyers

vid Benny L. Kass

Är här mitt dilemma. På Januari 20th, jag erhöll en förteckningsöverenskommelse från en säljare, och jag var gynnsam att få ett avtal för fullt pris på Februari 4, 2007. Avtalspurchaseren gs med säljareavslöjandemeddelandet därefter i existens.

Sedan köparen inte gick till bosättningen ännu, måste jag ge den nya datalistan till den purchaser? Jag bekymmers att purchaseren kan få ”köpare remorse” och använda den nya datalistan som en ursäkt för att avsluta avtalet.

Kan du råda mig hur man handlar med detta läge?

Svar: Du är korrekt. På Februari 9, 2007, DC-avdelningen av konsumenten och reglerande angelägenheter (DCRA) publicerade en reviderad säljare avslöjandemeddelande i District of Columbiaregistret, så det betyder att kravet att ge den nya datalistan blev effektivt på det datum.

Först jag måste att korrigera ett av dina meddelanden. Enligt regleringarna som promulgeras av Område (kapitel 27, §2708.13 för 17 DCMR), ”säljare, inte mäklaren och inte administrationsföretaget, anslutningen för för andelslägenheten, hjälpsamma eller home ägare” krävs att avsluta datalistan.

Om egenskapen i fråga består av en till fyra bostadsenheter, och transaktionen gäller en försäljning, utbytet, amorteringlandförsäljningen, ett arrende med ett alternativ för att inhandla eller något annat alternativ som ska inhandlas, avslöjandedatalistan måste ges till en potentiell köpare. Det finns en intressant caveat till detta krav, som namely purchaseren måste uttrycka ett intresse, skriftligen, att bo i egenskapen i fråga. Detta krav finns normalt i försäljningsavtalet sig själv.

Det finns ett nummer av uteslutanden, emellertid. Avslöjandekravet applicerar inte i following lägen:

 

• domstolen beställde överföringar;

   

• utmätningförsäljningar;

   

• en överföring av en fiduciary (liksom en personlig tekniker, en förmyndare eller en conservator) om personen som framför egenskapen, inte upptog personligt egenskapen;

   

• överföringar mellan föräldrar och barn eller från en spouse till another, och

   

• försäljningen av en nytt konstruerad egenskap som aldrig har strömförande in.

Allmänt avslöjandemeddelandet måste ges till en potentiell purchaser sammanlagt andra omständigheter.

Även om den nya datalistan innehåller mer detaljerad information om egenskapen, det är lättare att läsa och är mer logisk än den föregående. Det består av många ämnen som bryts ner i fyra allmänna områden: strukturellt tillstånd, fungeringstillstånd av egenskapssystem, anordningar och armaturer, och yttersida och miljöfrågor. För alla praktiska avsikter emellertid, vikten av båda datalistor är samma.

Vilket höger sida en potentiell köpare har under lagen?

När köparen ges avslöjandemeddelandet, hon har fem kalenderdagar i som att avsluta försäljningsavtalet, genom att ge det skrivna meddelandet till säljare. Emellertid detta avslutar rakt till avfärdas, om inte övat för:

 

• köparen gör en applikation för ett intecknalån, och långivaren avslöjer skriftligen att upphäva avslutar rakt till, när lånapplikationen göras;

   

• bosättningen på egenskapen äger rum, eller

   

• personen med ett arrende med ett alternativ som ska inhandlas, börjar att uppta egenskapen.

Det bör bemärkas, att säljare av en andelslägenhetenhet, en hjälpsam lägenhet eller ett hus i en anslutning för home ägare obligateds endast att avslöja information om enheten eller huset, och inte de gemensamma elementen eller de gemensamma områdena förutom egenskapen som säljs faktiskt.

Kan en köpare rely på avslöjandena förutsatt att av säljare? Det är en tuff laglig fråga som domstolarna i District of Columbia inte har ännu adresserat. Datalistan anger visst det:

Detta meddelande är inte en garanti av any kinden av säljare eller av något medel som föreställer säljare i denna transaktion och är inte en ersättning för några kontroller, eller garantier som köparen kan önska för att erhålla.

Ändå meddelandet är ett avslöjande av säljare av defekterna eller informationen som vets faktiskt av säljare. I överensstämmelse med medan köparear uppmuntras starkt att erhålla en självständig home inspektör  och att göra deras kontingent för försäljningsavtalet på att motta ett gynnsamt kontrollprotokoll, faktumet återstår att, om säljare gör material misstatements, eller utelämnanden i avslöjandet bildar, köparen kan ha ett lagligt fall.

Du frågade frågan om huruvida den nya avslöjandedatalistan bör ges till avtalspurchasers, även om de har redan mottagit den gammala datalistan. Connie Maffin, stolen av DC-fastighetbrädet som råds mig att hon ”uppmuntrar alla omgående att använda den nya datalistan på nya och befintliga förteckningar.”, Enligt Maffin lagen är i effekt, och, även om brädet inte upprätthåller omgående kränkningar i den omgående framtiden, säljare krävs att hedra lagen.

Gör detta medel att en köpare, som mottog en andra datalista har en annan ”tugga på äpplet” som avslutar avtalet? Det är en annan laglig upplaga som har inget definitivt svar. Sedan det nya avslöjandemeddelandet är väsentligen liknande i innehåll till den gammala datalistan, och, sedan den potentiella köparen hade redan tillfället att avbryta när hon mottog den äldre datalistan, ett starkt argument kan göras att domstolen inte tillåter avslutningen. Och säljare och köparear bör konsultera deras egen counsel för mer viss laglig rådgivning.

Prosessen är dyr, tidskrävande och alltid osäker. Men överensstämmelse med lagen är kännemärken av vår rättsligt system, så den nya datalistan måste ges till alla potentiella purchasers, om även de är aktuellt under avtal.

Ms. Maffin har lovat att datalistan är snart tillgänglig på DCRA-websiten.