HusCounsel: Fungera med fastighetprofessionell vid Benny L. Kass
Fråga: Min maka och jag är i marknaden för vårt mycket första hus. Vi tror att denna är en god tid att köpa, när speciellt inteckna, räntesatser är fortfarande ganska bekväma. Vi vet, att, när vi finner ett hus vi like, oss måste att skriva in in i ett fastighetavtal med säljare. Vem förbereder detta avtal? Vilka fastighetprofessionell skall oss (bör vi), fungerar med, och när gör vi, får dem gällda i transaktionen? Svar: Det är en utmärkt fråga. Ofta de av oss i fastighetarenaen ansar för att glömma att många folk -- speciellt home-buyers för första gång -- ha ingen verklig understanding av fastighetbehandlingen. Det finns ett nummer av spelare som gälls i bostadsfastigheten, varje av, vem har olika intressen och tar på olika funktioner. Låt oss se denna Cast av tecken: Säljare: Säljare intresseras, i att erhålla det högsta marknadspriset för huset. Ger fastigheten, mäkla ensamrätten för att market och sälja huset, medan några säljare kan opt att försöka att sälja deras hus, utan att använda en fastighetsmäklare, ofta säljare undertecknar en förteckningsöverenskommelse med ett fastighetmäklararvodeföretag som. Fastighetmäklare: En mäklare blir tillstånddd av tillståndet (eller District of Columbia) och auktoriserads att leda affären av att sälja fastigheten -- både kommersiellt och bostads. Typisk en mäklare har medel att fungera för honom/henne, och dessa medel är ofta folket som sitter på öppna hus och visar säljare egenskap till spekulanter. Fastighetsmäklare: Medel måste också bli tillståndtt för att öva fastigheten. I mest jurisdiktionar genom hela Förenta staterna för att att bli en mäklare, medlet måste ha blivit tillstånddd för ett setnummer av år. Köpare: Dig och din fru, som är främlingar i den komplicerade världen av fastigheten. Alltför ofta, köparear avslutar upp att betala för allt, från långivare dolde extrahjälpar as well as några olagliga laddningar. Långivare: Långivare är folket som lånar köparear pengarna för att inhandla deras hus. Långivare bekymmers huvud med marknadshastigheter (det tekniska uttrycket är ”yield”). Mest långivare är legitima; emellertid det finns predatory långivare som formligen rovet på unsophisticated köparear som gör intecknar lån, som planläggs - från den very början - för att stanna som medför därmed huset att säljas på en utmätningförsäljning. Långivare kräver en köpare för att underteckna ett skuldebrev och en gärning av förtroende. Sistnämnden - som registreras på land registrerar i jurisdiktionen, var din egenskap lokaliseras - är säkerheten för långivaren och ses också till, som ”inteckna”. När du köper ditt hus och får ett lån, du mottar en gärning till egenskapen. Du skallr därefter gärningen som huset i förtroende till en förmyndare valde vid långivaren. Bör du standardinställer på dina lånåtaganden, förmyndare har den lagliga rakt till sellen din egenskap på en utmätningförsäljning. Hopefully du hör från förmyndare, tills du har betalat av ditt lån och har aldrig förtroendegärningen frigjord från landregistren. Fastighetadvokat: som en köpare du har rakt till behålla en advokat av ditt val som föreställer dig under den hela transaktionen - från avtalsförhandling till och med bosättning. Medverkan av advokater varierar från tillstånd till tillståndet. I några jurisdiktionar advokaten får endast involved, om problem uppstår; i andra tillstånd (liksom i den Washington storstadsområdet) advokater får ofta behållna på en tidigt stadium, vanligt, för ett avtal skrivs in in i. Advokaten råder också köparearna om besten långt för att ta titel. Om du är enkel, du köper som ”endast ägare”. Om du att gifta sig, din bästa inställning är att ta titel som ”hyresgäster vid helheten”. Denna är den starkaste datalistan av skydd; Extra om det finns en monetär dom för domstol mot endast en deltagare, huset kan inte säljas för att tillfredsställa den dom. Det ska bemärkas, emellertid, att flera år sedan, högsta domstolen l5At IRSEN bryta hyresgäster vid helheten, då det fanns en skattlien mot bara en av deltagarna. (Hantverk för US v, 2002). Om du är buying med en vän- eller hemhjälpdeltagare, det finns två väg att ta titel: joint hyresgäster eller hyresgäster i common. Du bör diskutera ditt personliga läge med din advokat för att bestämma vilken är den bästa routen som ska tas. Titelföretag/bosättningadvokat: när du är sista klar att köpa ditt hus, du måste att använda ett titelföretag eller en bosättningadvokat. På bosättningen - som kallas också ”att stänga sig”, -- ett stort nummer av pappersmust undertecknade vid köparen och säljare. Säljare undertecknar en gärning, som framför egenskapen till köparearna, och också bosättningmeddelandet (som kallas affectionately en HUD-1). Köparen undertecknar lånförlagorna, en sanning i utlåningmeddelande, en grupp av affidavits och avslöjandedatalistor, as well as HUDEN-1. Försäljningsproceedsna samlas av bosättningföretaget som gör de lämpliga utbetalningarna. Om säljare har en current att inteckna, det betalas av. Regeringladdningarna -- liksom recordation- och överföringsskatter -- var paid, as well as några fastighetcommissions. Jämvikten av försäljningsproceedsna vänds därefter över till säljare. Detta ljuder komplicerat, och för novisen den är confusing och ofta intimidating. Men de olika fastighetprofessionelna listade över kan vara praktiska. Du måste att hålla i åtanke, emellertid det med undantaget av en advokat som behålls visst av köparen, mest av de andra spelarna, har en normal objective i åtanke: gör försäljningen och få commissionen. Du har frågat när du bör betrakta att hyra en professionell för att hjälpa dig. Är här min förslag. Du bör först kontakta en intecknalångivare och bestämmer den ungefärliga mängd pengar som du kan bekvämt låna. Du önskar inte att finna ditt ”dröm- hus” endast för att lära efter faktumet som du bara inte kan kvalificera för ett lån på det hus. Många långivare ger dig vad vets, som ”en komfortbokstav”, -- dvs. ett meddelande att du kvalificeras att inhandla ett hus up to en bestämd mängd. Jag caution dig att inte visa den bokstav till någon (annat än kanske din advokat) tills efter dig har undertecknat ett försäljningsavtal. Why? Låt oss anta att komfortbokstaven säger att du kan kvalificera sig up to ett köp $500.000. Why ge det advance meddelande till en säljare? Om säljare vet att du kan kvalificera sig up to den mängd, dina möjligheter av att förhandla ett lägre pris förminskas viktigt. Därefter du bör se omkring och lokalisera huset som du like. Om du önskar att hyra ”en köpare mäklare,” som är ditt val. Men se till att överenskommelsen som du undertecknar med den mäklare i any långt inte obligate dig att betala den mäklare; bör du undertecknar ett avtal, köpare mäklare betalas av säljare, till och med en split av commissionen med förteckningsmäklaren. Extra medan den kan vara laglig, jag rekommenderar starkt att din köpare mäklare/medel för att inte vara med det samma fastighetföretaget som har förteckningen från säljare. I min åsikt möjligheten av en conflict är bara för stor, så varför taken som chance? Du har nu lokaliserat huset som du önskar att köpa. Ditt mäklare/medel (eller säljare mäklare, om du inte föreställs), förbereder ett försäljningsavtal för dig till tecknet. Det är när du bör behålla en advokat för att granska avtalet. Advokaten hjälper dig, i att förstå alla av avtalsuttryck, as well as att inkludera skydd för dig. Till exempel är avtalskontingenten på ditt erhålla en tillfredsställande home kontroll från en inspektör av ditt val? Är avtalskontingenten på värdera för hus på avtalspriset? I dagens marknad värderingen försorterad av din långivare kan vara lägre än avtalspriset, och du kan måste att komma upp med mer pengar för att gå till att stänga sig. Behandlingen tar tid, patiens och kunskap. En god professionell kan smooth banan in mot ett lyckat köp. | 
