HusCounsel: En abc-bok på fastighetskatt vid Benny L. Kass
”Unquestionably, det finns progress. Genomsnittsamericanen betalar nu ut två gånger så mycket i skatter, som han fick förr i timpenningar.”, -- (H.L. Mencken) Det är skatttid igen. I bara 101 dagar från today våra inkomstskattretur är förfallna. April 15th detta år faller på en söndag, så vi får en extra dag för att procrastinate. Faktiskt om du strömförande i District of Columbia, Maryland, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New York eller Vermont, du får en extra dag till April 17th. Enligt fläcken Everson, kommissionären av skattemyndigheten, ”betala skatter är en ena erfarenhetsfundamental till demokrati och rättssäkerheten.”, Med andra ord att undvika straff intresse -- och fängsla möjligt tid -- alla amerikanska home ägare måste antingen mapp deras inkomstskattretur eller att få en f8orlängning. Lagen låter skattebetalarear få en automatisk f8orlängning för sex månad (till Oktober 15, 2007) men om endast du sparar datalista 4868 inte senare än April 16th (eller 17th) det förfallna datumet. I de sista veckorna av December kongressen antog kundutbildningen för skattelättnad och för sjukvården av 2006. Många av datalistorna, som IRSEN hade redan publicerat, måste att ändras som ett resultat av några av bestämmelserna av denna nya lag. Gå till irs.gov och klicka på ”vad är varm.”, att få ett gott läst på dessa ändringar Var så försiktig att få den nyaste informationen och de aktuellaste datalistorna. Irsen beräknar att genomsnittstiden den tar non-affär skattebetalarear för att spara 1040na som datalistan är ungefärligt 24.2 timmar. Emellertid enligt den skattbyrå, ”den största delen av tidbörda för alla skattebetalarear är record hålla, som motsatt till den datalistavslutning och submissionen. Så av de 24.2 timmarna som hänvisas till ovanför, för att avsluta datalistan, tar endast 3.3 timmar, men 14.6 timmar av record hålla. (Irs-publikation berättigad ”2006 1040 anvisningar.) God lycka! Du bör starta denna eftermiddag och hoppas att du är klar vid det förfallna datumet. Två viktiga homebuyerskatträttelser antogs den sista månaden. Den first-time homebuyerbefrielsen av upp till $5000 reinstated för District of Columbiabosöttt, och home ägare, som erhåller ett intecknalån detta år, och krävs att betala en intecknaförsäkringspremie är i stånd till att dra av de betalningar, som ”inteckna intresse”, när de sparar deras självdeklaration 2007. Dessa upplagor diskuteras senare i denna serie av skattartiklar. Om du behöver hjälp med dina självdeklarationer, du har flera alternativ. Första val: behåll en professional skattrevisor. Medan detta cost dig några pengar, sedan skattupplagor är komplicerade, kostnaden är well värd det -- och dessutom, om du specificerar, du kan dra av kostnaden för denna CPA. Om du är en low-income skattfiler, det finns självständiga låga inkomstskattkliniker (LITCs) som ger framställningen för en fri eller för nominell laddning. Irs-publikation 4134, berättigad ”den låga listan för inkomstskattebetalarekliniken” ger dig information på kliniker i ditt område. (Irs.gov och klickar på publikationer.), Extra inom IRSEN är en självständig organisation som kallas skattebetalareförkämpeservicen. Enligt IRSEN dessa anställda ”hjälper skattebetalarear som erfar ekonomisk skada, som söker hjälp i lösande skattproblem, som inte har lösts till och med normala kanaler, eller som tro än ett IRS-system eller tillvägagångssätt inte fungerar, som det bör.”, (Anvisningar för IRS-publikation ”2006 - 1040, på P. 6). Du kan kontakta skattebetalareförkämpeservicen, genom att kalla dem avgiftsfria på 1-877-777-4778 eller att spara datalista 911, berättigad ”applikationen för skattebetalarehjälpbeställning med IRSEN. Att att erhålla en kopia av denna datalista och att erhålla mer information om servicen, går till irs.gov/advocate. Denna serie av artiklar bör hjälpa den home ägaren, i att förstå fastighetskattlagarna -- både bostads och investering -- så att du kan ta fördel av varje skattfördel som är tillgänglig. Håll i åtanke, att, om du är i den 25 procent federal skattkonsolen, till exempel, för varje extra dollar du kan lagligt dra av, dig sparar ungefärligt 25 cents som inte måste att gå till Uncle Sam. Denna konsol är för gifta skattebetalarear, som sparar gemensamt och intäktr mellan $61.300 och $123.700 per år. Våra skattlagar är komplicerade, och det finns ett nummer av definitioner och begrepp som måste förstås: - ”basis”, -- den inledande kostnaden av egenskapen, plus några förbättringar har du gjort över åren.
- ”bruttovinst”, -- skillnaden mellan vad du betalade originellt för ditt hus och försäljningspriset.
- ”förtjäna vinst”, -- du måste att subtrahera några förbättringar som du har gjort till egenskapen och också några betalade fastighetcommissions, då du sålde egenskapen. Den netto vinsten för kärnpunkten kallas också ”kapitalvinst.”,
Den Home äganderätten är fortfarande den stora amerikanska drömmen och fortsätter att uppmuntras av vår federal skattkod. Betrakta detta typiska scenario: i 1975 du köpte ditt första home för $35.000. Du och din spouse hade tre barn, och ditt första home var bara för litet. Du sålde din utgångspunkt för $80.000 och köpte another för $95.000. Din vinst -- ta inte in i övervägandekostnader, förbättringar eller fastighetcommissions -- var $45.000. Men, sedan du var därefter i stånd till att ta fördel av en skattfördel som visstes som ”rolloveren,” du måste inte att betala skatt på dessa kapitalvinster. Rolloveren avlägsnades färdigt, då presidenten Clinton undertecknade in i lag kundutbildningen för skattebetalarelättnad av 1997. Som ses i följande kolonner, home ägare tillåts nu för att utesluta upp till $250.000 av vinster som göras på deras huvuduppehåll ($500.000 för gifta skattebetalarear som sparar joint retur). Och detta uteslutande begränsas inte till någon en försäljning, utan kan tas varje två år - så long, som du möter bestämda valbarhetkriterier. Kongressen återkallade också ”en gång befrielsen i för en livstid”, whereby home ägare över åldern av 55 gavs ett one-time absolut uteslutande av upp till $125.000 av den samlade vinsten som gjordes på försäljningen av deras huvuduppehåll. Således ”rolloveren” och ”en gång uteslutandet i för en livstid” är historia, som har bytts ut av ett mer alltför förenklad - och mer finansiell lönande -- begrepp: upp till $500.000 av vinst kan uteslutas varje två år. För de av oss, som egeer utgångspunkter, och förbereder sig att spara våra 2006 självdeklarationer, är här en lista av de specificerade skattavdragen som är tillgängliga till mest home ägare: - Inteckna intresse. Intresse intecknar på lån på ett första, eller den andra utgångspunkten är fullt avdragsgill, ämnet till following begränsningar: förvärvet loans upp till $1 miljoner och home rättvisalån up to $100.000. Om du att gifta sig, men sparar separat, gränserna delads i hälft.
- Skatter. Fastighetsskatter både tillståndet och lokalt, kan dras av. Emellertid det bör bemärkas att fastighetskatter är endast avdragsgilla i året som de betalas faktiskt till regeringen. Således, om i fjol du escrowed pengar med din långivare för att skatter betalas i 2007, dig inte kan ta ett avdrag för dessa skatter, när du sparar din retur 2006.
Emellertid om du köpte ett hus i fjol, du kan ha ersatt din säljare för en del av de förskottsbetalda skatterna till och med slutet av 2001. Granska ditt bosättningark försiktigt. Linje 106 på sida 1 av det meddelande bör reflektera denna skattjustering. Sedan denna var en aktuell betalning av dig för fastighetskatter, det är ett avdragsgillt objekt. Sannerligen när du mottar ditt årliga meddelande från din långivare som visar mängden av skatter som i fjol betalas, denna information är inte det bland annat däri meddelandet. Långivare krävs att överföra dessa årliga meddelanden till låntagare av slutet av Januari av varje år, reflekterande intresse och skatter som betalas för föregående år. Men i detta fall, du betalade fastighetskatterna till din säljare direkt, utan medverkan av ditt intecknar långivaren. - Punkter. Mest intecknar lån inkluderade under senare år inte punkter. Men om du paid punkter, dig kan vara i stånd till att dra av dem på din självdeklaration. Några långivare kallar dessa ”lånalstrandeavgifter, ”andra kallar dem ”högvärdiga laddningar,” eller ”rabatter.”, Kalla dem vad du önskar, dem är fortfarande punkter. Varje punkt är en procent av den lånade mängden; om du erhåller ett lån av $275.000, varje punkt cost dig $2.750..00. (A-kolonnen i denna serie diskuterar senare skattbehandlingen av punkter).
Inget gillar för att betala skatter. Men du bör följa rådgivningen av en tidigare högsta domstolenrättvisa Oliver Wendell Holmes som skrev en gång (och jag paraphrase): ”När den kommer till skatter, som är en varelse av kongressen, något som du kan lagligt göra för att undvika skatter, är laglig. |
