HusCounsel: Förklaring av Subordination vid Benny L. Kass
Fråga: Vad Subordination betyder? Vi har ett första förtroende, och ett home rättvisalån, som vi läde, ses till som en HELOC. Vi applicerade för ett refinancelån med en intecknalångivare och frågades, om vi önskade till avräkning HELOCEN. Ta omsorg av den, då vi opted att hålla det lån på böckerna, låntjänstemannen rådte att det skulle måste att underordnas, men att låntjänstemannen skulle. Vi setup ett bosättningdatum, och på morgonen av bosättningen, långivaren rådte oss att HELOCEN inte hade underordnats och further att vi måste att göra ordningarna. Då vi kontaktade HELOC-långivaren, vi rådtes att den nya långivaren måste att göra ordningarna. Det netto resultatet är att vi var ur stånd att sätta på lånhastigheten, som vi hade inlåst, och måste att betala en högre räntesats. Långivarna pekade fingrar på varje annat, och båda långivare klandrade bosättningföretaget. Vi var offren, som fångades i mitten av denna tre-cirkeln cirkus. Vad gick wrong? Vi har någon tillflykt? Svar: Ja sedan refinancelångivaren lovade dig att han skulle, ta omsorg av subordinationen, att långivaren bröt igenom dess förpliktelse och bör pressas för att hedra den originella lock-inräntesatsen. Jag föreslår, att du kontaktar vice verkställande direktör av långivaren, förklarar läget och frågar dem för att korrigera problemet. Om långivaren (som händer att vara en major, den nationella gruppen) vägrar, jag skulle klagar formellt till following statligt verk: justitiekanslern i ditt tillstånd, federal handelskommitté och det federala reservbrädet. Om du har, provexemplar, som din långivare gjorde detta löfte till dig (liksom att ha en vittnepresent) faktumet att det kan ha varit ett muntligt meddelande, betyder inte att det inte binder in. Muntliga avtal är enforceable except, när fastighetämnen är involved. Men här, vi har ett intecknalånfall -- och inte en fastighetupplaga. Vad är subordination? En online-ordbok definierar denna som ”att göra ämnet eller subservient eller att behandla som av mindre värde eller betydelse.”, Låt oss ta ditt läge: din utgångspunkt är värd $400.000, och du har ett första förtroende (inteckna), i mängden av $150.000 och en HELOC i mängden av $100.000. Det bör bemärkas att HELOCEN är ett andra förtroende, som registreras bland landregistren i jurisdiktion, var din egenskap lokaliseras. Du önskar att refinance det första förtroendet, men håller sekunden i ställe. Din nya långivare önskar att vara i första förtroendepos., så att bör du blir brottslig på dina lånbetalningar, att långivaren är i stånd till att foreclose och är första i linjen som får försäljningarna, fortsätter. När du refinance, pengarna från den nya långivaren är van vid betalar av originalen intecknar först. Det betyder att din HELOC -- vilket var i andra pos. -- blir automatiskt först i linje. I överensstämmelse med du frågades att skriva in in i ”en subordinationöverenskommelse” whereby dig -- och HELOC-långivaren -- komm överens att HELOCEN återstår i det andra stället. Denna överenskommelse registreras bland landet registrerar samtidigt att ditt nya första förtroende registreras. Behandlingen som erhåller en subordinationöverenskommelse tar vanligt, ett par av veckor, sedan den måste att undertecknas av HELOC-långivaren. Din nya långivare bör ha varnat att bosättningföretaget, att subordination krävdes och tydligt detta inte gjordes. Gör din bosättningföretagsshare any av klander? Möjligt. Men många home ägare, som refinance, önskar att betala av båda lån, och, om det företag inte var medvetent av dina avsikter, det kan inte vara ansvariga för problemet. Ditt läge är olyckligt, men jag tror dig har tillflykt. Och jag föreslår också att du gjorde det höger beslutet för att hålla dig HELOC i ställe. Det home rättvisalånet ger dig tillträde till ögonblicklig kassa, när du behöver den. Du betalar inte intresse på lånet, tills du tar dina pengar. I effekt checkhäftet är i din skänkenhet som väntar för att användas. | 
