HusCounsel:

HusCounsel: Inteckna intresseavdraget

vid Benny L. Kass

Undvikandet av skatter är den enda intellektuella jakten som bär någon belöning.
-- John Maynard Keynes

”Bara det är avdragsgillt!”,

Hur ofta har vi hört dessa ord, när vi avgjorde vilken kind av ett intecknalån som ska tas? Vad exakt självrisken betyder?

Du planerar att inhandla en andelslägenhet för $300, 000 och sätter $30.000 (10 procent) ner.

Du söker för ett lån $270.000. En långivare har erbjudit dig en fast hastighet som 30 år intecknar på 6 1/4 procent, med en månatlig betalning av $1662.45. En annan långivare försöker att övertyga dig att för att ta 3 år en justerbar hastighet inteckna (ARM) vilket blir fast för tre år på 5.5 procent intresse. Monthlyen intecknar betalning för de första tre åren är $1533.04.

Håll i åtanke att dessa nummer reflekterar endast huvud och intresse, inte skatter och försäkring.

Du analyserar numren och ser att det finns en skillnad av $129.41 per månad mellan de två lånen. Men det är inte slutet av din förfrågning. Du vet att du är i den 25 procent inkomstskattkonsolen som betyder att du att gifta sig och gemensamt du intäktr mellan $61.301 och $123.700.

Det betyder att för varje dollar du betalar intecknar in intresse, dig kan dra av 25 procent av det på din inkomstskattretur. , när så du plug in dessa avdrag, skillnaden mellan tvåna intecknar nu droppar till $97.65 per månad.

Denna är en viktig aspekt som betraktar när du shoppar för ett intecknalån. I vårt exempel du måste att fråga sig yourself att, ”är de månatliga besparingarna av $83.22 för värden för den tre år ARMEN verkligt det, när mitt lån kan vara betydligt högre, när den ARM räknas om baserde på de then aktuella marknadstillstånden?”,

Således skattöverväganden är extremt viktiga -- båda för dig köper och därefter, när du förbereder sig att spara din inkomstskattretur 2006.

Låt oss se två aspekter av intresseavdraget:

Inteckna intresse: Intresse intecknar på lån på ett första, eller den andra utgångspunkten är fullt avdragsgill, ämnet till following begränsningar: förvärvet loans upp till $1 miljoner och home rättvisalån up to $100.000. Om du att gifta sig, men sparar separat, gränserna delads i hälft.

Du måste förstå begreppet av ett förvärvlån. Att kvalificera sig för ett sådant lån du måste köpa, konstruera eller väsentligen förbättra din utgångspunkt. Om du refinance för mer än den utstående skulden, överskottmängden kvalificerar sig inte som ett förvärvlån, om inte du använder alla av överskotts för att förbättra din utgångspunkt.

Låt oss se detta exempel: Din current intecknar jämvikt är ner till $200.000, men på grund av den enorma gillanden över det past få år, ditt hus är nu värd $600.000. Du skulle som för att refinance och dra ut några pengar.

Baserat på din kreditering och rättvisan i ditt hus, din långivare förbereds att ge dig ett intecknalån av $450.000. Det ljuder stor, men keepen i åtanke att du är endast i stånd till att dra av intresse up to $300.000. (förvärvskuld av $200.000 plus rättvisa för $100.000 utgångspunkt)

Skattemyndigheten har gjort det klart att en inte måste att ta ut ett separat home rättvisalån för att kvalificera sig för denna aspekt av skattavdraget. Det resterande intresset behandlas som personligt intresse och är tyvärr inte avdragsgillt.

Punkter:

När du shoppar för ett intecknalån -- vilket är något, varje potentiell homebuyer bör göra -- du ges en information om radda. Ett objekt, som du måste förstå, är begreppet av ”punkter.”,

Varje punkt är en procent av mängden av ditt intecknar lån. , om så du skulle låna $450.000, varje punkt skulle kostnad dig $4.500.00. Långivare kan ladda så många punkter, som de önskar, men på någon nivå, lånet blir usurious, potentiellt olagligt och kan föreställa vad vets gemensamt som ”lånet som sharking.”,

Typisk för varje punkt som du betalar en långivare, dig, bör vara i stånd till att förminska din räntesats vid 1/8 av en procent. Emellertid sedan räntesatser var extremt - lågt i det past få år, låntagare har inte önskade att betala extra pengar bara för att få ett även lägre intecknar intresselån.

Punkter förställas ofta med olika namn -- liksom lånrabatter eller alstrandeavgifter -- men utan hänsyn till deras namn, de föreställer pengar som dig -- konsumenten -- måste betala. Och betalningen är vanligt up-front, kontant, sedan den allmänt inte inkluderas i lånmängden.

Långivare tar risker. De lånar pengar till en stranger, som kan eller inte kan vara i stånd till att re-pay låni sin helhet. Att säkra återbetalningen av lånet, långivaren kräver låntagaren att underteckna en gärning av förtroende (intecknaförlagan) whereby huset sätts upp som säkerhetsåtgärden (säkerhet) för att garanterad full betalning av lånet. När home priser stiger, långivaren har little risk, men nu det det verkar som om priser utjämniner av (och utmätningar är på stigningen) detta gör långivare säkerhet potentiellt riskablare.

Högre risken, högre intecknaintresset är; högre risken, mer pekar en långivare önskar att ladda. Men många konsumenter shoppar inte omkring för att få besten intecknar avtal; de tar långivare meddelanden om krediteringsstatus på blind tro. Det är ofta möjligt att få en bättre räntesats -- eller mindre punkter -- från en annan utlåningkälla.

Jag misstänker att, som vi flyttar oss in i 2007, vi startar att se mer lån som erbjuds med punkter.

Punkter betalade att erhålla ett nytt intecknar är fullt avdragsgilla i året som de betalas av låntagaren. Irsen krävde originellt att låntagaren skriver en separat kontroll till långivaren för dessa punkter; under senare år IRSEN syns att ha bak av av detta pos. Emellertid den gör fortfarande avkänning att ha bosättningmeddelandet (HUDEN-1) reflekterar klart numret och mängden av punkter som du betalar.

Om du betalar punkter för att erhålla ett refinancelån, emellertid, i mest omständigheter, de punkter är inte den avdragsgilla i sin helhet för året som de är paid. Ganska IRSEN kräver att du tilldelar punkterna vid numret av år av ditt intecknar lån. Till exempel du refinance och erhåller ett lån i mängden av $450.000. Att få detta nya lån på en förminskande räntesats du opt att betala en punkt -- eller $4.500. Om ditt lån äger rum för 30 år, du kan endast dra av en-trettionde av punkterna varje år -- eller $150.00. Emellertid, bör du betalar av detta lån tidigt, endera, vid att sälja ditt hus eller refinancing igen, jämvikten av de unallocated (nondeducted) punkterna kan därefter dras av på din inkomstskattretur för det år.

Säljare-paid punkter:

Allt i fastighet är förhandlingsbart, speciellt i en långsam marknad. Ofta en potentiell köpare presenterar ett försäljningsavtal till en säljare och frågar säljare att göra bestämda finansiella medgivanden för att göra försäljningen att gå igenom. Sådanna medgivanden inkluderar (1) säljare som betalar några eller alla av köpare closing kostnader, (2) säljare som ger en kontant kreditering på bosättningen, eller (3) säljare som betalar några eller alla av köpare punkter.

Tro den, eller inte, har IRSEN utsänt ett avgörande att dessa punkter kan dras av av purchaseren. Servicen meddelade att purchasers kan dra av, under bestämda omständigheter, punkter som by krävs intecknar långivare, om även de punkter betalades av säljare. Detta ses allmänt till som ”säljare-paid punkter.”,

Låt oss se ditt exempel. Du betalar $450.000 för ditt nya hus och erhåller ett lån av $360.000. Långivaren kan ge dig ett fast 30 år konventionellt lån för 6 1/2 procent, med inga punkter, eller 6 1/4 procent, om de mottar 2 punkter, eller $7.200. Om du kan övertyga din säljare för att betala denna summa -- och ha ditt försäljningsavtal att reflektera att säljare betalar dessa pengar som punkter --du bör vara i stånd fullt till att dra av den hela betalningen från din inkomstskatt som du sparar för detta år.

Skattebetalarear påminns, som bosättningarket är kanske den viktigaste förlagan som mottas på bosättningen, och bör hållas för alltid. Detta är ditt bästa provexemplar, om du uppfordrans någonsin av IRSEN.

Det finns en viktig hake till att dra av säljare-paid punkter. Mängden av punkterna som betalas av säljare, är van vid förminskar purchaser'sens basis, om purchaseren drar av nu de säljare-paid punkter. I vårt exempel, om purchaseren betalade $450.000 för egenskapen, och drar av nu $7.200na av säljare-paid punkter, kostnadsbasis till purchaseren förminskas av mängden av de dragna av punkterna. I vårt exempel basis är nu $442.800 ($450.000 negativ $7.200).

Här under aktuell skattlag, detta kan inte vara ett verkligt problem för dig. Som diskuteras senare i denna serie av artiklar, skattebetalarear som live i deras hus för åtminstone två år kan fullt utesluta från skattepliktig up to $250.000 av gain ($500.000 för gift par som sparar en joint retur) på försäljningen av deras huvuduppehåll.

Således skattbasis av relativt unimportant -- om inte skattebetalaren gör en vinst som överskrider de lagstadgade dollarmängderna av $250.000 eller $500.000.

Denna information är allmän i natur. Varje skattebetalare är unik, med olika alternativ och omständigheter. Du måste konsultera din skattrådgivare för ditt bestämda läge.