HusCounsel:

HusCounsel: Du egeer två enheter, dig betalar skatten

vid Benny L. Kass

Vi betraktar att sälja båda enheter och att flytta oss in i en avgångutgångspunkt. Skulle IRSEN betraktar dessa två lägenheter som en för skattavsikter, eller skulle vi måste att betala kapitalvinster på effektiviteten?

Svar: Du egeer två separata enheter på olika golv. Därför att dessa är andelslägenhetlägenheter, du har två gärningar och betalar två fastighetskattbills. Under dessa omständigheter jag tror dig måste att betala kapitalvinstskatt, när du säljer effektiviteten.

I faktum beroende av dina omständigheter, du kan också måste att betala någon skatt på försäljningen av din huvuduppehållandelslägenhet som gott.

Låt oss förnya oss själva på lagen. Om du har egt och har använt din utgångspunkt -- vilket inkluderar andelslägenheter och hjälpsamma lägenheter -- som en huvuduppehåll för två ut ur det föregående fem år för det säljs, du kan utesluta upp till $250.000 av vinst. Om du att gifta sig och sparar en joint självdeklaration, uteslutandet går upp till $500.000.

Du har medgett att effektiviteten används som ditt kontor. Dessutom faktumet, att dessa enheter inte är närgränsande, föreslår att effektiviteten inte kunde kvalificera sig som din huvuduppehåll. Det skulle är olikt, om enheterna var grannhuset till varje annan. Därefter även om du kan ha använt effektiviteten som ditt kontor, du kunde överge kontorsbruket i året för försäljning, sätter en öppning mellan de två enheterna och därefter använder faktiskt båda lägenheter för ditt eget bruk.

Mest andelslägenhetförlagor låter dig applicera de två enheterna fysiskt. Du, behöver naturligtvis tillåtelse från din bolagsstyrelse, och det bräde kan kräva att du använder tillstånda leverantörer för att göra byggnationen. I ett sådant fall även om du har två gärningar och betalar fortfarande separata fastighetskattbills, ett starkt argument kan göras att båda enheter är, i faktum, din huvuduppehåll.

Detta skulle är riktigt om även bara för försäljningen, dig återställer väggarna som avskiljer enheterna, så att du kan sälja de två enheterna separat. Du måste vara försiktig, emellertid, att bevara begreppet att båda enheter återstår som din huvuduppehåll.

Jag föreslogg tidigare att du kan också måste att betala skatt för några kapitalvinster, när du säljer din one-bedroom lägenhet. Låt oss se detta exempel. Du inhandlade enheten många år sedan för $200.000. Emellertid du hade föregående en enkel familjutgångspunkt som du sålde för 1997. (Däri året, kongressen återkallade det roll-over och som adopterade det aktuella $250/500.000 uteslutandet.), Du tog fördel av det gammalt ”roll-over” regler och måste inte att betala skatt på vinsten $100.000 som du gjorde. Även om du köpte din andelslägenhet för $200.000, för skatt purposes, basis av din enhet är verkligt $100.000 ($200.000 negativ $100.000).

På grund av den viktiga gillanden, som andelslägenhetenheter har haft under senare år, du som är tro dig, kan sälja den enhet för $650.000. Således för skatt purposes, dig gör en vinst av $550.000 ($650.000 negativ $100.000). Sedan du och din fru kan beskydda upp till $500.000 av denna gain, du måste fortfarande att betala skatt på överskottsen $50.000. På den aktuella federal skatthastigheten av 15 procent detta betyder, att du måste att betala Uncle Sam $7.500, plus den användbara tillståndsskatten.

Tydligt alla kostnader som förbinds med försäljningen, liksom fastighetcommissions eller överföringsskatter, förminskar din vinst och fäller ned thus någon skatt som du kan måste för att betala. Men hey! Du gjorde raddapengar och bör inte klaga för mycket om att måste att betala denna små mängd av skatt.

Om du måste att betala skatt, det finns flera väg att utsätta detta åtagande:

 

• Du kan avgöra att hyra ut din effektivitet. Den uthyrnings- marknaden verkar att vara på stigningen, och denna kan vara en god inkomst för dig. Tydligt du måste att avgöra, om din andelslägenhet har gillandespänning. Du också måste bekräfta med dina andelslägenhetförlagor för att bestämma, om det finns några begränsningar på uthyrning.

   

• Du kan sälja enheten och ta baksidt att finansiera från köparen. Detta kallas ”en amorteringförsäljning.”, Medan du inte undviker att måste att betala skatt, detta alternativ låter dig fördela skattåtagandet ut över längden av lånet. Om till exempel, du tog baksidt ett lån på en räntesats av 7 procent, du måste att betala vanlig inkomstskatt på intresset som du mottar.

   

• Betrakta ett mer starker utbyte. Detta kommer från avsnittet 1031 av den interna intäktkoden. Reglerna är komplicerade, och du bör konsultera dina finansiella rådgivare, för du betraktar att gå denna route. Hitåt du skulle måste att inhandla en annan investeringegenskap med de netto försäljningsproceedsna från din effektivitetslägenhet. Ett ord av varningen: ett lyckad mer starker kräver att du utbyter investeringegenskapen (som kallas den avstod egenskapen) för en annan investeringegenskap (utbytesegenskapen). Du måste se till att din effektivitet kvalificerar sig faktiskt som investeringegenskap.

  Typisk andra utgångspunkter, som du använder för mer, än 14 dagar om året betraktas inte ”investeringen.”, Om du har hyrt ut den effektivitet, den mer starker styrkan är ett gott alternativ för dig.