HusCounsel:

HusCounsel: Hyresgästhöger sida är Paramount

vid Benny L. Kass

Anslutningen för Wilson domstolhyresgäster föreställde hyresgästerna i en byggnad för 20 enhet i SE Washington. På Juni 21, 2004, byggnaden såldes till ett företag för begränsande ansvar, men hyresgästerna läde inte av försäljningen till 6 dagar senare.

Under hyresgästtillfället att inhandla kundutbildningen (som ses till som TOPA), för en hyresvärd kan sälja den uthyrnings- egenskapen, hyresgästerna måste ges en skriven kopia av erbjudandet av försäljningen och har rakt till förhandla som inhandlar egenskapen sig själv. Språket av DC-lagar läser in delen: för en ägare av ett husboende kan sälja boendet,… ägaren ger hyresgästen ett tillfälle att inhandla boendet på ett pris och uttryck som föreställer ett bonaerbjudande av försäljningen.

Hyresvärden måste ge varje hyresgäst och borgmästare en skriven kopia av erbjudandet av försäljningen vid post för första grupp och måste post en kopia av erbjudandet av försäljningen i ett iögonfallande ställe i gemensamma områden av husboendet, om det består av mer än 1 enhet.

Dessutom, bör även hyresgästen (eller hyresgästorganisationen) inte är i stånd till att förhandla ett försäljningsavtal, för hyresvärden kan sälja egenskapen till en tredje part, hyresgästerna har 15 dagar till höger av den första vägranen att passa till något tredje partavtal.

Köparen och företaget för begränsande ansvar argumenterade, att bördan av att ge TOPA-meddelandena vilade med hyresvärden, och inte avtalspurchaseren. Köparen försökte också att argumentera att det var en bonafidepurchaser, utan meddelandet av några oriktigheter angående TOPA, och thus fallet bör avfärdas mot det.

Den trial domstolen (överrätt) kom överens med svarandena och rymde:

Det finns ingenting i lagar som sätter något åtagande på den aktuella ägaren. Därför och att ta alla fakta även i en mest gynnsam lampa till målsägaren, svarandet (LLC) kunde inte ha överträdt lagar, som det var den följande ägaren och inte säljare av egenskapen.

Hovrätten ogillade. I den Wilson Domstolar Hyresgäster Anslutning, Inc. v 523-525 Mellon gatan, LLC, domstolen intygade den överlägsenhet av hyresgästhöger sida i District of Columbia.

Når den har granskat den lagstiftnings- (och juridiska) historien av TOPA, domstolen avslutade att den klara avsikten av lagen reflekterar den absoluta prioriteten av tenants=en rights… och den villkorliga naturen av tredje partpurchaser'sens höger sida. Enligt domstolen DC-koden (dvs. TOPA) innehåller två svängpolitik:

 

1. en tredje part, som önskar att inhandla ett boende, har endast villkorligt höger sida, höger sida konditionerintt på övningen av hyresgästhöger sida under kundutbildningen; och

    

2. höger sida av tredje part att inhandla regleras av övermodet att sådanna purchasers verkar med full kunskap av hyresgästhöger sida och offentlig policy under kundutbildningen.

Fallet överfördes baksidt till den Trial domstolen.

TOPA har, över åren, provided många hyresgäster med tillfället till egen deras egen utgångspunkt, andelslägenheten eller den hjälpsamma lägenheten. Men den är inte utan kritik. Medan hyresgäster ser ofta till kundutbildningen som ett hyresgästskrivning med stora bokstävermått, många hyresvärdar klagar att det är ingenting mer än hyresgästutpressning. Lagen ger olika tidramar som hyresgästerna kan förhandla och gå i till bosättningen från ankomstdag av TOPA-meddelandet. Till exempel:

 

• enkel familjutgångspunkt: upp till 180 dagar,

   

• byggnad för 2, 3 och 4 enhet: upp till 240 dagar,

   

• 5 eller mer enheter: endast en hyresgästanslutning kan reagera och verka på vägnar av hyresgästerna. Om en sådan organisation finns (eller skapas, när TOPA-meddelandet mottas), anslutningen har upp till 360 dagar.

Klart dessa delays har en kyla effekt på många hyresvärdar. Emellertid har några hyresvärdar B som känner igen, att tid är pengar B, undvikit att skriva in in i tredje partavtal och att fungera i stället med hyresgästerna eller deras anslutning och har lyckat sålde deras egenskap till hyresgästerna i en mycket kortare tidsperiod.

Eric Rome är den Washington advokaten som föreställde den Wilson domstolen. Frågade att kommentar på hans lyckade fall, honom reagerade:

Fallet intygar prioriteten av hyresgästhöger sida och är jämnt med erfarenhet och sunt förnuft. En purchaser behöver att se mycket tätt när det föreställs till det att hyresgästerna har stannat att organisera och påstå deras höger sida i en multifamily byggnad. Meddelandet är att en Purchaser inte kan vända ett blint öga och en senare reklamation att hyresgästerna inte kan upprätthålla deras höger sida mot den direkt, sedan den inte kan kräva harmlöshet.

Det skulle verkar som om hyresgästerna på den Wilson domstolen kan vara på deras långt till den home äganderätten, som är det underliggande begreppet av TOPA.