HusCounsel:

HusCounsel: Den köpande utmätningegenskapen är den riskabla affären

vid Benny L. Kass

Svar: Ett något folkstyrkafelanmälan dig legosoldater som försöker att ta fördel av annat folks problem. Men verkligheten av läget är det i många fall, de verkliga legosoldaterna var långivarna som gjorde lån till konsumenter, som endera inte kunde ha råd med de eller inte förstod uttrycken och tillstånden av lånen, eller båda.

Att köpa en utgångspunkt på en utmätningförsäljning är åtföljt med risker. Du kan avsluta upp att spendera raddapengar som gör din läxa, only för att lära att på den sista minuten utmätningförsäljningen avbröts, eller att låntagaren sparade konkursminuter, för försäljningen äger rum. Och om även försäljningen fortsätter, du kan inte vara den lyckade spekulanten. Du måste att veta på början att det finns professional köparear för en radda som vet spelarna och behandlingen, och de är ofta de som får dessa egenskaper.

Mycket det första tinget som du måste göra, är att hyra en advokat som är inte endast kunnig om fastighet, men vem har också erfarenhet med utmätningar i jurisdiktionen var egenskapen lokaliseras. Det finns olika delstatslag och krav genom hela Förenta staterna, så du kan inte rely på böcker och andra publikationer som försöker att förklara utmätningbehandlingen.

Din advokat förklarar tillvägagångssättet till dig och beställer omgående ett titelsökande på egenskapen. Förmodligen har långivaren, som instiftade utmätningen, också erhållit ett titelsökande, därför att långivare krävs att ge meddelandet av en utmätningförsäljning till alla personer (eller enheter) som har ett intresse i egenskapen.

Men allmänt, den titelrapport delas inte med dig. Du önskar att veta allt om titeln till egenskapen, inklusive sådanna ämnen som:

 

• vem egeer egenskapen? I vems namn är titeln?

   

• how many intecknar finns på landregistren?

   

• finns det några rättegångar mot den home ägaren?

   

• finns det några sparade mekanikerliens på register?

Why är all detta som är viktigt? Låt oss säga att huset har en marknadsvärde av $300.000, och det finns ett första förtroende (inteckna) i mängden av $175.000 och ett andra förtroende i mängden av $100.000. Det är viktigt att veta vilken långivare har instiftat utmätningen.

Om det var den första förtroendehållaren, då enligt lag det andra förtroendet torkas ut. Det betyder inte att den home ägaren varar skyldig ej längre pengar till den andra förtroendehållaren. Om den förtroendehållare önskar att förfölja den home ägaren, den måste att spara en dräkt i domstol; den kan inte foreclose på egenskapen.

Håll i åtanke att, när du lånar pengar för att köpa eller refinance en utgångspunkt, du undertecknar två lagliga förlagor: (1) ett skuldebrev, whereby låntagaren kommer överens att betala långivaren enligt uttrycken av den förlaga, och (2) en gärning av förtroende (som vets också som inteckna) som är förlagan, som låter långivaren foreclose på egenskapen. Gärningen av förtroende registreras bland landregistren i jurisdiktionen var egenskapen lokaliseras.

Å ena sidan om den andra förtroendehållaren startar att foreclose, den måste formellt meddela den första förtroendelångivaren, som har därefter ett tillfälle att skydda sig. I vissa fall den första förtroendelångivare kan förhandla för att köpa det andra förtroendet -- vanligt på en rabatt, därför att den andra långivaren är lycklig att få dess pengar snabbt -- och därefter den första förtroendehållaren kan starta dess egen utmätning.

Detta ljuder invecklat, och den är -- speciellt för noviser i fastighet.

Medan din advokat erhåller ett titelsökande, du bör göra ordningar för att kontrollera egenskapen. Why ägaren låter den gå till utmätning? Är huset i sådant dåligt tillstånd att ägaren är ur stånd att sälja det? Mest home ägare önskar inte att deras utgångspunkt ska forecloseds upon, därför att den impact viktigt deras krediteringsstanding för många år. Ingen långivare önskar att göra ett nytt lån till en låntagare som har en utmätning på his/hennes kreditupplysning.

I överensstämmelse med många home ägare som vänds mot med hot av utmätning, försöker att sälja huset -- även på en rabatt -- ganska, än måste att vända utmätning mot. Du bör försöka att tala med den home ägaren och ser, om du kan förhandla ett avtal, whereby du kan köpa huset direkt, och thus alla undviker utmätning.

Detta betyder, att du behöver att veta det riktiga värdet av egenskapen, och måste också att erhålla en indledande bokstav för långodkännande från en intecknalångivare i förskott av några diskussioner som du har med den home ägaren. Du behöver också att veta den exakta mängd pengar som långivaren kräver för att stoppa behandlingen. Ofta detta är svårt att erhålla, därför att någon långivare advokater är motvilliga att ge dig med den färdiga utbetalningmängden, som inkluderar jämvikten för det utstående lånet, de sena avgifterna, advokatavgifterna och utmätningkostnaderna.

Om du kan övertyga den home ägaren för att underteckna ett avtal för att sälja dig huset, det avtal bör vara eventuellt på din kapacitet att gå till att stänga sig, för huset forecloseds upon. Du bör inte ge den home ägaren några pengar; din allvarliga pengardeposit rymms av din advokat i en depositionaccount.

Du eller din advokat bör omgående kontakta långivaren (eller dess advokat) för att råda dem av försäljningsavtalet. Du bör få skriven bekräftelse att utmätningen senareläggas för att ge dig tid att gå till bosättningen på egenskapen.

Det bör bemärkas att, när utmätningbehandlingen har börjat, du har mycket liten tid i som att göra all din läxa. Mest legitima långivare startar inte någonsin att foreclose, tills de har evakuerat förhandlingar med homebuyeren på alternativ short av utmätning.

Långivaren placerar ett meddelande av utmätning i en lokal tidning. Du och din advokat bör läsa annonseringen mycket försiktigt. När och var utmätningen äger rum? Ofta behandlingen kan ta mer mindre än 10-15 minuter, och, om du är sen, du förlorar ut.

Finns det några tillstånd eller begränsningar som placeras i annonsen? Den lyckade spekulanten tar ämnet till några utstående liens eller åtaganden?

Nu det är utmätningdagen. Du bör gå till auctioneer'sens kontor (i några jurisdiktionar det äger rum på momenten av den lokala domstolsbyggnaden) och lyssnar försiktigt till de bjuda anvisningarna. Ibland nya uttryck och tillstånd presenteras på tiden av auktionen, och dessa uttryck kan inte vara tillfredsställande till dig.

Du är den lyckade spekulanten och måste att post med auctioneeren en god trodeposit, som förverkas, om du inte stänger sig meddelande -- vanligt inom 30 dagar från datumet av auktionförsäljningen.

Lyckönskan är inte ännu i beställning. Du tog in i övervägande som faktumet, att de aktuella ägarna är fortfarande i egenskapen och dig måste sannolikt att ta dem till det lämpligt Hyresvärd-hyr domstolen och söker att avhysa dem? Detta kan vara ett dyrt tidskrävande projekt, som måste kontos för i din planläggningsbudget.

Den köpande egenskapen på en utmätningförsäljning är inte för alla. Den kan vara dyr, tidskrävande och misslyckad. Fråga sig yourself denna fråga alltid: om detta är sådan åtskilligt, why den kommer som endast är min långt?