HusCounsel:

HusCounsel: Sumpmarken kallade fyrkantig Footage

vid Benny L. Kass

Finns det en formell metod av att göra dessa mätningar? Tydligt vi önskar inte att betala för mer, än vi får faktiskt.

Svar: Det finns ett gammalt uttryck som, när det finns två advokater, där är tre åsikter. I fastighet när du försöker att analysera fyrkantig footage, du kan faktiskt få fyra eller fem åsikter.

Mätande fyrkantig footage har blivit ett varmt debatterat ämne som det inte finns något verkligt svar till. Även om det finns industrinormal, när det mäter enkla familjhus, och kontoret och hyreshusar (som ignoreras ofta på vilket sätt som helst), till besten av min kunskap, det finns inte några sådanna industrinormal för mätande andelslägenhet och hjälpsamma lägenheter.

Det amerikanska rikslikareinstitutet (ANSI) har publicerat en berättigad förlaga, ”fyrkantig Footage - metoden för att beräkna” (ANSI Z765-2003). Emellertid den applicerar endast till enkla familjhus. För vidfästa egenskaper (liksom townutgångspunkter -- vilket vi ett van vid felanmälan ”radhus), ANSI-tillstånd, som ”den färdiga fyrkantiga footagen av varje nivå är summan av de färdiga områdena på den nivå mätte på golvnivån till de ytterfärdiga yttersidorna av den utvändiga väggen eller från mittlinjerna mellan hus, var lämpligt.”,

Bemärk orden ”yttersida” eller ”mittlinjer.”,

I en andelslägenhetenhet emellertid, bärareadvokater, som förbereder de lagliga förlagorna, berättar mig, att de försöker att få teknikern som förbereder mätningarna för att följa enhetsgränserna som, stavas ut i de förlagor.

I en andelslägenhet det finns två viktiga lagliga register: förklaringen och bylawsna.

Gamlan skapar andelslägenheten och innehåller normala begrepp, inklusive en definition av enheter, gemensamma element och begränsande gemensamma element.

Är här ett exempel av en definition av en enhet från en lokal District of Columbiaförklaring:

Varje andelslägenhetenhet inkluderar horisontalavståndet mellan enhetssidan av ytterväggarna av byggnaden och de färdiga väggarna som avskiljer enheten från korridorer, trappa och, var användbar, till yttersidan av de färdiga väggarna av de innerväggar som avskiljer en enhet från en annan enhet. Varje andelslägenhetenhet inkluderar också det vertikala avståndet som mäts från, yttersidan (för topsiden) av subflooringen till den färdiga (synliga) yttersidan av taket av sådan enhet.

Bemärk att detta ser endast till insidan av enheten. I min åsikt det är hur fyrkantig footage för andelslägenheten bör mätas.

Emellertid har många bärare opted att gå ANSI sänder -- namely mäta från mittlinjen av väggarna mellan enheterna. Om, till exempel, den utvändiga väggen är, 12 tum tjockt, som skulle, fyller på åtminstone hälft per fot mer till det samlade området.

En beräknar fyrkantig footage, genom att multiplicera en lokals längd vid dess bredd. Således en lokal, som är 12x18, innehåller 216 kvadratfötter. Emellertid om du fyller på de 6 tumna till vårt exempel, du får little mer än 231 kvadratfötter -- men inte användbarare (beboeligt) avstånd i din enhet.

Why bärare önskar att öka den fyrkantiga footagen? Det finns två anledningar:

Först därför att för många potentiella homebuyers är formligen ”hängt upp” på mängden av avstånd, de får, using ”den mittlinje” inställningen gör klart enheten attraktivare.

Second när du fyller på mer avstånd minskar kostnaden ”per kvadratfötter,” som är ännu en upplaga av viktig concern till ett nummer av konsumenter. I vårt exempel, om jämförpriset är $400.000, 830 kvadratfötter likställer till $481.93 per kvadratfötter, eftersom mittlinjeinställningen medf8or detta nummer ner till $465.11 per foten ($400.000 ÷ 860).

En andelslägenhetbärares advokat från västkusten berättade nytt mig att han oroar om det potentiella ansvaret för misrepresenting av enhetsområdet och överträdelse hans tillstånds av kundutbildning för andelslägenhet. Den kundutbildning -- vilket är liknande till lagarna i många tillstånd (och District of Columbia) kräver att förklaringtillståndet det ungefärliga området av enheten. Enligt denna advokat ”detta antyder till mig att inspektör  bör mäta enligt gränserna. I ”väggar, golv och taket” condo, denna regel bör betyda excluding tjockleken av väggarna och uteslutande av begränsande gemensamma element liksom uteplatser, lagringsområden och garage.”,

Gör detta medel att bärarna kopplas in i misrepresentation?

För den stora majoriteten av bärare jag tänker inte som är fallet. Det finns inte någon likformignormal för mätande andelslägenhetenheter. Om bäraren -- och dess tekniker som gör fysiskt mätningen -- avgör att använda normana för enkla familjutgångspunkter, så long, som denna metod avslöjs fullt till potentiella konsumenter, att är perfekt lagligt.

En appraiser berättade mig att det i l970'sen, då andelslägenhetmarknaden startade att värma upp upp här i Washington, mest bärare använde mittlinjeinställningen. Appraiseren kallar denna ”mitt--väggen mitt--vägg”. Emellertid under senare år, har detta skiftat till vad han kallar ”denmålarfärg” inställningen, som reflekterar exaktare det riktiga netto användbara avståndet inom lägenheten.

De äldre andelslägenhetenheterna fortsätter att föreviga problemet som du vänder mot. När den fyrkantiga footagen har bestämts, den formligen ”snidas i sten.”, Säljare önskar att få det bästa priset för deras enhet och är tydligt motvilliga att fälla ned den fyrkantiga footagen som har förbundits med deras enhet för ett nummer av år. Fastighetmäklare rely på det utskrivavna materialet och informationen i de historiska lagliga förlagorna, som informationen om område är ofta en delning av. Och långivaren och deras värderingar favoriserar fortfarande den tidigare medel-väggen medel-väggen inställningen.

Emellertid denna appraiser rådte mig att, även om han använder den angivna informationen, när han förbereder hans rapport, han gör också hans egna mätningar. Om han upptäcker att estimatesna som sänds av endera säljare eller fastighetsmäklare inte är samma, han bemärker denna som en fotnot till hans värderingrapport.

Som du kan se, detta är ett taggigt och komplicerat område. Emellertid det gör verkligt en skillnad vad den fyrkantiga footagen är? Är du lycklig med enheten? Är du bekväm med priset? Har du sett till att ditt möblemang passar i den nya lägenheten?

Jag tror att för mycket betoning placeras på fyrkantig footage, sedan den är bara en liten aspekt av att inhandla en andelslägenhetenhet -- huruvida den är ny från en bärare eller en återförsäljning. Den emellertid, sedan denna har blivit en hot-button, och extremt kontroversiella upplagan, jag manar starkt fastighetgemenskapen för att trycka på för en likformignormal.

Det finns en sådan normal för enkla familjutgångspunkter och kommersiella egenskaper. Why andelslägenheter ignoreras?