HusCounsel:

HusCounsel: Som-Slags mer starker utbyte

vid Benny L. Kass

Jag är stolt att betala skatter i Förenta staterna. Det enda tinget är - jag kunde vara bara som stolt för hälft pengarna.
-- Arthur Godfrey

För vi får till ämnet av denna kolonn, det finns en nyheternaexponering från IRSEN.

Enligt en IRS-pressrelease alla skattebetalarear över detta land har till tisdagen, April 17, 2007, att spara deras självdeklarationer. April 15th -- den traditionella beskatta-dagen -- falls på en söndag och April 17th är Emancipationdagen -- vilken är en laglig ferie i District of Columbia.

Så har IRS-arkiveringsstopptiden fördjupas för två dagar.

Men procrastinate inte, om speciellt du planerar att motta en återbäring från regeringen.

Nu baksidt till det subject ämnet av denna kolonn.

Du egeer ett enkelt familjhus som du har hyrt under flera år. Du köpte det för $75.000, då du och din spouse fick bara gifta, men som din familj växte, att huset var bara för litet. I stället för att sälja du opted att hyra den ut.

Nu det är värd $700.000. Hyresgästerna har flyttat sig ut, och du tror inte att egenskapen uppskattar viktigt mycket mer. Du har rådts av din skattrevisor att du kan måste att betala så mycket som $150.000 i både federal och tillståndskapitalvinstskatt.

Vad bör du göra?

Ett alternativ, är att sälja egenskapen, betalar skatten och pocket naturligtvis resten av försäljningsproceedsna. Efter alla du gjorde ett gott beslut år sedan, och klart att hyra egenskapen betalade av handsomely för dig.

Ett annat alternativ är att ta baksidt att finansiera, whereby du lånar din köpare pengarna. Köparen undertecknar ett skuldebrev och säkrar huset med en gärning av förtroende. Detta vets som en amorteringförsäljning och låter dig fördela ut skattbetalningarna över livstiden av lånet. Men slutligen du måste att betala skatten.

Det finns ett annat alternativ, namely ettslags utbyte under avsnittet 1031 av den interna intäktkoden. Detta ses gemensamt till som ”ett mer starker utbyte,” namngivet efter mer starker Herr vars rättegång bekräftade giltigheten av dessa transaktioner.

Om du gör ett riktigt utbyte, du måste inte att betala kapitalvinstskatt på egenskapen som du har sålt -- vilket kallas ”den avstod egenskapen”. Instead skattbasis av din tidigare egenskap blir skattbasis av den nya egenskapen -- vilket vets som ”utbytesegenskapen”.

Med andra ord, om basis av den avstod egenskapen är $75.000, även om den avstod egenskapen kan cost dig en miljon dollar, basis av den egenskap blir $75.000.

Teorin bak utbytet 1031 är enkel: den uppmuntrar folk att förbättra investeringegenskapen, så att pengar, som skulle annars, går till IRSEN plogas i stället baksidt in i den nya investeringegenskapen. Men, därför att basis återstår samma, när utbytesegenskapen ultimately säljs (och inte gälls i ännu en utbyte 1031), därefter, den fulla kapitalvinstskatten är paid.

Det finns flera viktiga regler:

Först både avstått och utbytesegenskapen måste rymmas för investeringavsikter.

Second egenskaperna måste vara ”som-slags.”, Detta är ett mycket brett begrepp. Ett enkelt familjhus kan utbytas för lantgårdland; en andelslägenhetenhet för en kontorsbyggnad eller en hyreshus för en kontorsbyggnad.

Third köpeskillingen av utbytesegenskapen måste vara lika till eller mer stor än försäljningspriset av den avstod egenskapen. Annorlunda en skatt på skillnaden måste att vara paid; detta ses till som ”kängan.”,

Fourth exchangeren kan inte ha tillträde -- för även en minut -- till försäljningarna fortsätter från den avstod egenskapen. Dessa funds måste gå in i deposition med en kvalifikationsmellanhand. Till kvalitet det person eller företag kan inte förbindas till skattebetalaren eller varas ett medel av skattebetalaren för de föregående två åren. Till exempel, om skattebetalaren använde hennes advokat för laglig service (annan än för utbytet 1031), om inte två år har förflutit, den advokat inte kan vara mellanhanden eller depositionmedlet.

Fifth det finns obligatoriska tidbegränsningar som stavas ut i lagen. Du har 45 dagar från datumet som den avstod egenskapen stängde sig i vilket för att identifiera till mellanhanden utbytesegenskapen. Detta betyder att du måste att vara mycket viss; du kan inte säga att ”jag önskar att köpa en enhet i ABC-andelslägenheten”. Du måste ge det exakta enhetsnumret. Du kan säkert identifiera upp till tre utbytesegenskaper, och du kan ultimately egen alla dem, om du avgör så. Men du måste ta titeln till en åtminstone av de identifierade egenskaperna inom 180 dagar från det datumet den stängda avstod egenskapen. Du har rakt till identifieraen något nummer av egenskaper, så länge som deras förenade ganska marknadsvärde inte överskrider 200 procent av den förenade ganska marknadsvärdet allra av de avstod egenskaperna.

Det finns två sorter av 1031 utbyten:

 

• framåt. Här du säljer den avstod egenskapen först och därefter -- följe anvisningarna som över beskrivas -- erhåll utbytesegenskapen.

   

• reverse: ofta du vet att du säljer den avstod egenskapen, men, för denna är accomplished, du finner en önskvärd egenskap som du skulle för att använda som som dess utbyte. Du kan vända om läget, men reglerna är ganska complexen, och du måste söka professional skatt och laglig vägledning för att göra den riktigt.

På Januari 22, 2007, IRSEN utsände informationen 2007-4, som (som var effektiv som samma datum) kräver säljare av någon fastighet att avsluta en datalista berättigad ”attesteringen för ingen informationsReporting på försäljningen eller utbytet av en huvuduppehåll.”, Bosättningadvokater och titelföretag obligateds att få säljare att svara bestämda frågor och sänder datalistan till IRSEN. Enligt IRSEN ”denna information är nödvändig beträffande att bestämma huruvida försäljningen, eller utbytet bör rapporteras till skattemyndigheten på datalistan 1099-S.

Inkluderas i de sex frågorna för att vara de svarat riktiga eller falskt:

 

• Jag egee och använde uppehållet som min huvuduppehåll för perioder som samlar 2 år eller mer under den 5 år periodendingen på datumet av försäljningen eller utbytet av uppehållet.

   

• under den 5 år periodendingen på datumet av försäljningen eller utbytet av uppehållet jag fick inte uppehållet i ett utbyte till vilket avsnitt 1031 av den interna intäktkoden applicerade.

Why denna sista fråga?

För många år det fanns en kryphål i lagen. Låt oss gå baksidt till vårt exempel. Du köpte egenskapen för $75.000, och den säljer nu för $700.000. Du kunde göra ett mer starker utbyte, hyra utbytesegenskapen ut för ett år eller två, och därefter faktiskt flytta sig in i huset och behandla det som din huvuduppehåll. På slutet av två år du säljer egenskapen och kräver up-to uteslutande $500.000 av gain.

Kongressen stängde denna kryphål ett par av år sedan. Nu, om du kopplar in i ett utbyte 1031, medan du kan fortfarande flytta sig in i det efter ett år eller två, dig inte kan kräva uteslutandet, om inte du egee faktiskt egenskapen för fulla fem år.

Detta är fortfarande ett gott långt för aktieägare som nearing pensionsålder för att erhålla utbytesegenskapen i ett läge, var du önskar att strömförande i avgång. Du hyr egenskapen ut för ett par av år och flyttar sig därefter in i det. Om du matris däri home, dina arvingar får gången upp basis och måste inte att betala den stora kapitalvinstskatten. Om du blir i egenskapen för 5 år, du kan kräva uteslutandet.

Hur long du måste att hyra utbytesegenskapen, för du kan omvandla den till din huvuduppehåll? Det finns inte något definitivt svar. Många skattadvokater tar pos. att du måste att hålla det investeringegenskapen för åtminstone ett fullt år. Irsen följer vad vets som den ”gammala och kalla regeln”, -- med andra ord om det rymms som investeringen för två år, IRSEN uppfordran inte fakta.

Ettslags utbyte 1031 är en potentiellt välgörande skattordning för aktieägare av fastigheten, men är mycket komplicerat. Du måste försiktigt structure din transaktion och se till att du följer bokstaven av IRS-lagarna och regleringar.