HusCounsel:

HusCounsel: Förstå uttrycken av ditt inteckna

vid Benny L. Kass

När du erhåller ett intecknalån, du krävs att underteckna ett stort nummer av förlagor, som innehåller uttryck, som är en gåta till många potentiella homebuyers. Du måste att underteckna sådanna papperen som ”den goda troestimaten,” ”sanningen i utlåningmeddelande,” den finansiella informationsdatalistan, ett skuldebrev, en gärning av förtroende och HUDEN-1 (bosättningmeddelandet). Din långivare har också dig att underteckna andra förlagor, mest av som planläggs för att skydda långivaren mot framtida reklamationer att du inte förstod fullt uttrycken och tillstånden av lånet som du får.

Och att göra ämnen dåligare, du frågas att underteckna ”en ström av advokaten” som auktorisan långivaren (eller titelföretaget) att göra korrigeringar, bör fel finns på ett senare datum.

Men du förstod vad du undertecknade? Du begriper uttrycken av den justerbara hastighet intecknar? Om du säljer ditt hus eller segrar det Maryland lotterit och önskar att betala av ditt lån, du måste att betala ett prepaymentstraff?

Utmätningar stiger snabbt. Till en stor grad detta klandras på subprimelångivaren som gjorde high-interest riskabla lån till konsumenter, som inte kunde ha råd med dem i det första stället.

Men utmätningar äger rum med andra sorter av lån som gott. Enligt en kommentator ”subprimearmar har 50 procent högre allvarliga brottslighetar än lån för den fasta hastigheten för subprime (9 procent vs. 6 procent), subprimeARMEN har sex gånger de allvarliga brottslighetarna av prime armar (9 procent vs 1.45 procent), och prime armar har två gånger de allvarliga brottslighetarna av prime lån för den fasta hastigheten (1.45 procent vs. 0.7 procent).”,

Den Alex lyrtorsken är en resident kamrat på det amerikanska företaginstitutet (AEI) och en tidigare president och verkställande direktör av Federal Home Loan Bank av Chicago.

Han vitsordade nytt för subcommitteen på ekonomisk institution och konsumentkreditering av U.S.-huskommittén på finansiell rådgivning. Hans meddelande var avslöjandet:

En god långivare önskar att låntagaren ska förstå vad lånöverenskommelsen är. I synnerhet det är nödvändigt att avslöja enkelt, och klart några prepaymentstraff och modellen av räntesatsen ändrar, om några, som lånet är ämnet till.

Den Herr lyrtorsken beklagade faktumet som intecknalånförlagorna som används aktuellt av mest långivare, inte möter denna objective. ”Har mest av oss haft erfarenheten av att förkrossas och att förvirras av den enorma bunten av förlagor full av det confusing språket i finstiltt som presenteras till oss för häfte på en intecknaclosing. Komplexiteten resulterar från lagliga och överensstämmelsekrav. Ironically har past reglerande försök att försäkra fullt avslöjande gjort problemet dåligare.”,

I överensstämmelse med har den Herr lyrtorsken föreslågit en enkel one-page avslöjandeförlaga, som han kallar ”lyrtorskprototypen.”, Denna förlaga anger, i enkelt engelska, ”essentialsna” av lånet.

Till exempel:

 

• om du betraktar en justerbar hastighet, inteckna (ARM) avslöjandedatalistan berättar dig vad din beginningräntesats är, hur den blir long i effekt, och (viktigare) vad den max möjliga hastigheten är;

   

• du berättas lånet till värdeförhållandet (LTV); detta visar dig att procentsatsen av ditt intecknar till det värderade värdet av egenskapen. Why är detta som är viktigt? När egenskapsvärden ökar, inget syns att care. Men, som vi har sett nytt, egenskapsvärden är decreasing i många delar av landet. Om du erhöll en 95 procent LTV, och du önskar nu att sälja huset, om även värdet har minskat av endast 5 procent, när du betraktar fastighetcommissions, regerings- överföringsskatt och andra closingkostnader, dig måste att betala pengar, när du går till bosättningen;

   

• kan du ha råd med lånet? Den Herr lyrtorsken använder detregistrerade uttrycket ”housing kostnadsförhållandet,” som han kallar ”ett key mått av huruvida dig kan ha råd med detta lån.”, Inteckna, vilken procentsats av din månatliga inkomst går att betala ditt -- vilket inkluderar skatter och försäkring? ”Den time-tested marknadsnormaln för denna ransonerar är 28 procent; mer stor ditt förhållande är, riskablare lånet är för dig.”,

Avslöjandet löser inte alla problem. Predatory långivare måste sättas ut ur affär, men subprimelån måste inte färdigt avlägsnas. Enligt lyrtorsken, även om den amerikanska hastigheten för den home äganderätten har flyttat upp till 69 procent, som han kallar ”ett gott ting,” Förenta staterna rangordnar endast tionde bland alla advanced ekonomier i världen.

Subprime lån har aktiverat många folk som inte kunde annars kvalificera sig för ett konventionellt intecknar till egeer deras egen utgångspunkt. Klart detta är också ”ett gott ting.”,

Men alla konsumenter -- utan hänsyn till inkomst eller racen -- must förstår fullt alla av uttryck och tillstånd -- och följder -- av lånet de går att få. Begrepp like ”APR” - årlig procentsatshastighet -- vilka krävs för att avslöjas i sanningen i utlåningmeddelande är inte endast meningslösa men, förväxla. Långivare krävs att factor sammanlagt kostnader av lånet, så att konsumenter är i stånd ganska till att jämföra en långivare till another. Från min erfarenhet i ledande fastighetclosings för många år inte en homebuyer förstod riktigt -- eller använt -- APREN i deras intecknar lånsökande.

Många år sedan, jag segrade en rättegång i den federala tingsrätten för DC var domaren härskade att sanningen i utlåningmeddelande -- att vara meningsfullt och för att ge konsumenter tillfället att shoppa och jämföra inteckna lån -- måste avslöjas åtminstone tio dagar för bosättningen. Tyvärr avgörandet vändes om för tekniska anledningar, då fallet appellerades.

Den Herr lyrtorsken föreslår att hans one-page avslöjandedatalista är fallen fört varje intecknar låntagaren i veckan för closingen. Jag sammanfaller.

(Den Herr lyrtorsk vittnesbörd och den one-page avslöjandedatalistan kan finnas på aei.org).