Arrendealternativ och ”ämne” - aktieägare 1-2stansmaskinen - del 5 2-6
SKATTBEHANDLING AV ALTERNATIV - SÄLJARE
Om köparen övar alternativet, alternativpengarna som betalas till säljare, är
den betraktade delen av försäljningspriset av egenskapen och behandlas som en down
betalning i året av försäljningen. Om försäljningen är en amorteringförsäljning, alternativpengarna (nr.
matter, när den var paid) behandlas som betalning i året av försäljningen och del av
avtalspris.
Om köparen inte övar alternativet, alternativpengarna blir
vanlig inkomst till säljare som av datumet som alternativet förföll. Ordinaryen
inkomstregeln applicerar till alla säljare inklusive förhandlare och aktieägare.
Säljare måste inte att kräva alternativövervägandet som inkomst till
alternativet övas eller förverkas.
SKATTBEHANDLING AV ALTERNATIV - KÖPAREN
Gain eller förlust från försäljningen av ett alternativavtal betraktas gain eller förlust
från försäljningen eller utbytet av egenskapen. Takesna för alternativavtal på samma
klassifikationen, som egenskapen skulle, har, om fånget av optioneeköparen.
Sedan detta skrivs för fastighetaktieägare, vi begränsar briefen
diskutera av skatter till aktieägarelägen. Så…, om den skulle underliggande properten y har
vart investeringegenskap i händerna av optioneen (aktieägare/köpare) som är huvud
gain eller förlust realiseras.
Om alternativet ”rymdes” för mer än ett år, huvudförlusten är långtids.
Om ett år eller mindre, kortfristigt.
Personlig bruksegenskap - om den skulle underliggande egenskapen har varit verklig
godset rymde för personligt bruk i händerna av optioneen, gain behandlas som capital
gain. Om en förlust lidas, den är personlig och inte avdragsgill.
SKATT PÅ UTBYTE AV ALTERNATIV AV KÖPARE
Gain eller förlust från försäljningen av ett alternativavtal betraktas gain eller förlust
från försäljningen eller utbytet av egenskapen. Takesna för alternativavtal på samma
klassifikationen, som egenskapen skulle, har, om inhandlat av optioneeköparen.
2-7
ALTERNATIV ELLER FÖRSÄLJNING?
Stor omsorg måste tas för att försäkra alternativet recharacterizeds inte av
IRS som ett avtal av försäljningen. Denna skillnad är absolut nödvändig därför att ett avtal av försäljningen
skapar en beskattningsbar händelse, medan alternativet inte gör. Att att försäkra att det behandlas som
ett alternativ för skatt purposes vid IRS, alternativavtalet måste detail (1) vad skallr
händ, om alternativet förverkas och (2) vad händer, om den övas.
Ett executory*avtal som säljer land i framtiden, är inte ett alternativavtal.
(det *an executory avtalet är ett som all eller delen den required kapaciteten har i
inte gjort. Ett exempel skulle är ett avtal som kräver en serie av
betalningar för titel passeras.),
Ett alternativavtal ger optioneen rakt till skriva in in i ett separat
avtal på ett senare specificerat datum. När alternativet beskattas det separat
contract oftast skulle är försäljningsavtalet, så att optioneen kunde erhålla
titel till egenskapen.
Inget separat executory avtal skulle är nödvändigt var titeln skulle
pass, när alla betalningar gjordes under en försäljningsöverenskommelse. Det skulle inte
känns igen av IRSEN som ett alternativ. I ettalternativ handla det skulle arrendet
kräv betalningar, inte alternativet, så alternativet kunde inte karakteriseras som
executory avtal.
En betalning för ett alternativavtal, om även krediterat mot köp
priset är endast för alternativavtalet och inte för ett rättvist intresse i
egenskap. Detta är inte riktigt var köparen bygger ett rättvist intresse i
egenskap, genom att göra månatliga betalningar under ett executory avtal.
Ett avtal som inte binder in ägaren av egenskapen för att leverera
egenskapen är inte ett alternativavtal berättigat till kapitalvinstbehandling.
Höger sida av den första vägranen är inte ett alternativ.
Att att göra bindingen för alternativavtal alternativpengar (eller något av värde)
måste levereras till Optionoren. Alternativpengar kallas ”övervägande”.
2-8
Detta körs home av ett lagligt fall var det fanns en odaterad överenskommelse
purporting att ge optioneen, som hade betalat inget övervägande, rakt till
inhandla egenskapen på ett fast pris inom halvår från datumet av
överenskommelse. Detta härskades för att inte vara ett alternativavtal, men bara ett erbjudande som ska säljas
gjort av egendomsägaren.
AMORTERINGFÖRSÄLJNINGAR
När köparen övar hans alternativ för att inhandla egenskapen, honom och
säljare kan komma överens till en amorteringförsäljning. Detta tillåter säljare att rapportera på försäljningen
amorteringmetoden av skattreportingen. Det är inte nödvändigt för amorteringanmärkningen
att att säkras av egenskapen för att kvalificera sig för amorteringskattreporting. Bemärk var god:
Uttrycken av amorteringförsäljningen inkluderas inte i alternativet. De är
detailed i köpöverenskommelsen utförde när alternativet övas.
FÖRSÄLJNING ELLER LEASE-OPTION?
Normalt enalternativ överenskommelse presenterar ingen svårighet, i att bestämma
datum av försäljningen. Men några leasa-alternativ som skrivs carelessly av det uninformed, take
på alla eller mest kännetecknen av en försäljning med en finansieringöverenskommelse. Därför att
försäljningsdatumet är absolut nödvändigt, det är viktigt att förstå skillnaden mellan ett arrende
överenskommelse och ett försäljningsavtal.
Många arrenden med alternativ som ska köpas, är i faktumförsäljningsöverenskommelser och IRSEN
behandlar dem som försäljningsöverenskommelser, om skattebetalaren revideras. Hur överenskommelsen är
behandlat beror på avsikten av deltagarna. Avsikt är determined baserad på
fakta och omständigheter som finns på tiden som överenskommelsen göras.
Existensen av ett alternativ gör inte automatiskt det en finansiering
transaktion, när du försiktigt skapas. Fråga dessa frågor:
Under alternativperioden som antar de ekonomiska bördorna och fördelarna av
egenskap?
Hur köpeskillingen under alternativet bestämdes?
Gör hyran reflekterar ganska marknadshyra eller är det ställer in ovanför eller under
marknad? 2-9
Transaktionen köpslogs på armars längd?
Är det en ersättning för konventionellt intecknar skuldfinansiering?
När alternativet övas, gör köparen har ett bona-fide äganderättintresse eller
är han bara en hyresgäst?
Dessa frågor måste betraktas, om transaktionen struktureras så det
liknar tätt en skuldtransaktion. Detta kan hända, om:
Det finns ett alternativ tillåta hyresgästen att inhandla egenskapen, och
Arrendeuttrycken liknar en intecknaöverenskommelse mer, än de liknar
finansiella ordningar för arrende.
En överenskommelse kan betraktas ett försäljningsavtal av IRSEN och inte aet
arrende, om något av följande är riktigt:
Överenskommelsen applicerar delen av varje ”hyra” betalning som säljare mottar in mot
rättvisaintresse i egenskapen. (Delen av månatliga betalningar kunde krediteras
in mot alternativövervägande som undviker denna punkt.)
”Hyresgästen” betalar hyra till dig som är mycket mer eller mindre än den ganska currenten
uthyrnings- värde av egenskapen.
”Hyresgästen” har ett alternativ som köper egenskapen på ett pris som är litet
jämfört till den totala mängden som krävs för att betalas under arrendet.
”Hyresgästen” har ett alternativ som köper egenskapen på ett pris som är litet
jämfört till värdet av egenskapen på tiden han kan öva
alternativ. Detta värde är determined på tiden av överenskommelsen.
Arrendet anger någon del av ”de hyra” betalningarna som säljare mottar som
intresse.
2-10
TILL MYCKET?
Några kan säga att vad du har bara läst, är mer, än dig önskade verkligt
att att veta om arrenden och alternativ. Vår guess är det omkring 95% av aktieägarna
using LO tekniker är inte medvetna av den smala linjen som de går.
Om du läser bara över detaljerna, har vi presenterat här ett par av
tider du är långt bättre som utrustas för att undvika problem. Sanningen är att om dig
använd jämnt en set av well tanke ut och formulerade förlagor som du är på
fast jordning. Sällan om någonsin, du vänder lagliga challenges mot, om du handlar honestly
och ganska med alla.
Recapping av essentialsna av ett giltigt alternativ:
1. Pris: För att alternativet ska vara giltigt köparen måste ge säljare med alternativ
övervägande. Det betyder vanligt kassa. En dollar är nog, även om mer
pengar krävs vanligt. Om du leasar egenskapen från Optionoren det
kan vara övervägande. Om köparen stannar att öva alternativet kassan
övervägande är inte refundable.
2. Uttryck: Alternativavtalet måste innehålla ett fast datum som köparen måste vid
öva alternativet, eller alternativet förverkas och blir värdelöst.
3. Medel av att öva: Alternativavtalet måste specificera exakt vilka uppgifter
köparen måste ta för att öva alternativet. Vanligt detta skrivs enkelt meddelandet till
säljare som köparen övar.
4. Alternativövervägande är inte beskattningsbart till optionoren, tills alternativet övas
eller förverkat.
2-11
7LPH) RU $FWLRQ
.
När du använder arrendet/alternativ (LO)? Ofta! Många gånger LOEN låter
dig som kontrollerar egenskapen med litet eller inget kassa. När TVfastighetgurusna
proklamera att de, som köper deras material lärer hemligheten av den köpande egenskapen
för $10… de talar vanligt omkring $10 i alternativövervägande.
DET FUNGERAR SOM DETTA
All idérik fastighet startar med att finna en motiverad säljare. Det finns
överflöd av de i DITT område. Ett gott marknadsföringsprogram producerar dem för
dig.
Som vi förklarar i ”vykortström”, mest fastighetaktieägare stannar därför att
de stannar på marknadsföringen. ”Vykortström” är ett praktisksystem som någon kan finna
tiden att sätta in i uppgift på en rimlig budget.
Låt oss starta, genom att förklara hur alternativen för författarebruksarrendet i våra äga
investera program. Vi föredrar att köpa eller kontrollera ”nätt hus”. Trevliga utgångspunkter in
trevliga grannskapar var det trevliga folket strömförande. Den typ av utgångspunkten är vårt första val,
därför att den tilldrar hyra-köparear för god kvalitet. Ja vi föredrar nätt utgångspunkter,
men LO är en kraftig teknik för varje typ av egenskapen.
2-12
Våra nätt home hyra-köparear är familjfolk som älskar utgångspunkten,
betala deras hyra i rätt tid, och många spenderar att fylla på för pengar som är några förbättring till
egenskapen. Efter alla… dem har sett på den inte så mycket, som ett hus som de leasar,
men en utgångspunkt som de köper. Den inställning betyder att vi har sällan någon kontakt
med dem förvänta, om de tappar tillfälligt av hyran kontrollerar in personen. Det är
right oss hör sällan att kinden av vanliga hyresvärdar för klagomål duschas med.
Vi skapar postande listor av grannskapar var vi skulle som till eget
utgångspunkter. Vi som fastighetsmäklare, kallar dessa områden våra ”lantgårdar”. Vi föredrar områden
var utgångspunkterna byggdes i de sista en till fem åren. Prisområdet av
utgångspunkter i våra lantgårdar faller mellan $130.000 till $295.000. Sedan utgångspunkterna är
nästan nya, är så anordningarna. Det betyder att de behöver sällan reparation eller
utbytet under de en till fem åren vi egeer eller kontrollerar egenskapen. Mest
anordningar inklusive uppvärmningen och luft som konditioneriner, är fortfarande under garanti.
Prisområde för utgångspunkter däri säljer gott i vårt område under currenten
finansiella lätta pengar för klimat… och låga räntesatser. När pengarmarknader
dra åt och räntesatsstigningen som vi fäller ned våra sights till mindre dyra utgångspunkter så
att mer köparear är i stånd till att ha råd med dem.
När vi får ett svar från en motiverad säljare i dessa områden dem
ha typisk litet eller inget rättvisa. Ofta de inhandlade med en handpenning av
från nolla till 3% av köpeskillingen. Under den korta perioden har de egt
returnera inteckna betalar-ner är litet. Om det fanns snabb gillande i
område som många ägare har refinanced och har spenderat proceedsna på en livsstil dem
verkligt kunde inte ha råd med. De har inte mycket rättvisa och, så de förstår snart
att de inte mottar mycket kassa, om de önskar att sälja snabbt.
Ibland dessa ägare har att inte vara i stånd till att lista med en fastighetmäklare,
därför att en försäljning inte producerar bara nog kassa ovanför intecknapayen-off till
betala en fastighetmäklare commission och closing kostnader.
Du kan se att vi, som köparear, kontrollerar en snarlik tunn skiva av
rättvisa, när vi väljer upp en av dessa utgångspunkter… vanligt $8.000 till $15.000.
Under vår vänliga låga key förhandling som vi startar, genom att erbjuda att köpa
egenskap ”ämne till” den befintliga finansieringen. Detta är ofta det mycket bästa avtalet
aktieägare kan göra, och vi strävar för det, utan att applicera högtryckförsäljningstaktik. Dessa förlagan och medföljamaterial planläggs för att ge auktoritativ information i regard till det subject ämnet som räknas i det. Det är för illustrationavsikter endast och presenterat med understandingen, att författare och utgivare inte kopplas in i det lagliga framförandet och att konto eller andra professional åsikter. Om lagligt, råda, eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professionell bör sökas. |
