Läge läge, läge: Vad är inverkanen på värde? vid Kenneth R. Harney
Vilka key kännetecken av utgångspunkts läge -- inte funktionerna inom -- skjut upp eller ner försäljningsvärden mest dramatisk? Bara om vem som helst, som har köpt fastigheten eller är i affären, vet mantraen ”läge, läge, läge,” och har åsikter på vilka ämnen mest. Men ny forskning av riksförbundet av Home byggmästare använder avancerade tekniker för statistisk analys på en massiv husdatabas för att komma upp med en definitiv lista av de övre locational kännetecknen som lyfter och trycker ned egenskapsvärden mest. Databasen består av entekniker prövkopia av 60.000 utgångspunkter från den biannual amerikanska husgranskningen lednings av U.S.-folkräkningsbyrån och fond av HUD. Using vad vets som ”en hedonic regression”, -- en statistisk methodology som låter analys av inverkanen av enkla kännetecken på den samlade valuationen av ett hus -- NAHB-ekonomer Paul Emrath identifierade de övre värde-enhancersna och lugnande medel. Studylooksna på ”ett standardt” ny-konstruerade huset i fyra regioner -- nordost, södra, Midwest som, är västra, och i en viktig sub-region som vets som ”stora Kalifornien metros” var home priser är avlägsna ovanför nationella genomsnitt. ”Det standard” home för avsikterna av analysen definieras som konstrueras efter 2003, med 1.850 kvadratfötter av strömförande avstånd, två fulla bad, tre sovrum, matsal, kök och ”en diverse” lokal, en källare, garage, spis, och ”ingen special(locational) facilitet eller disamenity.”, Den startande valuationen av ”normaln” eller det nya huset för grundlinje varierade från $163.540 i ettärkebiskop område i Midwesten till $589.551 i ett stort sydligt Kalifornien metroområde. Studyen undersöker därefter vad händer till den valuation, när positiva och negativa locational kännetecken introduceras in i likställanden. Till exempel i en Midwest förort som grundlinjehuset med ingen speciallocational facilitet skulle, var värderad till salu på $212.137. Satt att samma hus i ett läge, som har närliggande parkland eller öppet utrymme och värdet stiger till $215.510. Sätt huset i en utfärda utegångsförbud för gemenskap, och värdet stiger till $225.772. Satt det i ett område som är lämpligt till offentligt trans. och värdehoppen till $238.340. Och lokalisera det på strand, och du får den största positiva inverkanen allra -- dess soars i värde till $303.760. Samma hus, samma normala funktioner inom, men i olika lägen. Flipsidan av likställanden är Emraths analys av ”grannskapdisamenities. Det mellanvästern- förorts- huset för grundlinje $212.137 tappar till $209.175, om det är betjänad av ”dåliga vägar,” $205.729, om det har ”otillräcklig shopping,” $197.699, om det finns industriella byggnader i vicinityen, och till $185.805, om det finns ”närliggande övergivna byggnader” någonstans. Resultaten varierar något från region till regionen, men i varje del av landet värdeenhanceren för nummer ett, enligt Emrath är: strand. I Kalifornien en strandinställning ökar det säljande värdet av grundlinjehuset vid 41 procent -- till $831.275. Överallt annars värdeförbättringen från strand är i ungefärligt det samma procentsatsområdet, från 43 till 44 procent, men på en grundlinje för lägre pris. Den locational lugnande medel för nummer ett, du någonstans går i U.S.et: övergivna byggnader inom hälft ett block eller 300 fot av huset. Avfall i området, industriella byggnader och brist av shoppinglättheter är också viktiga regioner för negationar sammanlagt. Mer information på forskningen, som NAHB kallar dess ”värderingsman för huspriset,” är tillgänglig på anslutning website. | 
