Långtidsstrategier för investeringar för andra utgångspunkt - 3/8/2005 - för avgångsemester för andra utgångspunkter egenskap

Långtidsstrategier för investeringar för andra utgångspunkt
vid Broderick Perkins

En fastighetsinvestering är en långtidsinvestering, och, även om husmarknaden har varit gynnsam för år, det betyder inte att du inte behöver att hålla pumpen satt i gång.

Med den snabba körningen upp i fastighetvärden jämförde till de tröga säkerhetsmarknaderna som den inte förvånar att aktieägare konto för vad är sannolikt ett register 23 procent allra hemförsäljningar i fjol, enligt riksförbundet av fastighetsmäklare nytt frigjorda ”riksförbund 2005 av fastighetsmäklareprofilen av Andra-Utgångspunkten köparear”.

Är inte endast fastigheten en påtaglig tillgång som du kan använda, det är också en lättare utnyttjad investering. Det betyder att en mindre procentsats (handpenningen) av den större investeringen (värdet av utgångspunkten) vänder faktiskt risk mot. Med dagens intecknar och att finansiera kan vara en bris.

”Många långivare finansierar en andra utgångspunkt bara som en owner-occupied utgångspunkt, samma hastigheter som kvalificerar krav. Även 100 procent finansiering är tillgänglig för andra utgångspunkter,” sade att Brandon Knapp en mäklare med Lawson & Associates intecknar Planners i Campbell, CA.

Investeringen kommer också med något som byggs i versatility.

”En stor aspekt av fastigheten är att aktieägare kan köpa egenskaper enligt hans bestämda finansiella och personliga behov. Olika egenskaper utrustas mer in mot att uppnå en av dessa typer av retur, än another,” sade Eric Tyson en personlig finansiell lägerledare från New England som, med Robert S. Griswold, co-authored ”fastigheten som investerar för attrapper” (Wiley, $21.99).

”En aktieägare med viktig intäkt inkomst kan fokusera på egenskaper med skattfördelar och inte oroa så mycket om kassaflöde. Aktieägare som nearing avgång, föredrar egenskaper med kassaflöde. Och alla aktieägare ser framåtriktat till gillande,” Tyson fyllde på.

Den andra utgångspunktens spänning har fångat inte endast investeringpengarna, men också hjärtorna av amerikanska hemköpare.

Alla köp för andra utgångspunkt -- investeringegenskaper, semesterhus och avgångutgångspunkter -- konto för 36 procent allra hemförsäljningar i fjol och andra utgångspunkter bestå av nu 38 procent av nation det hela befintliga husmaterielet, enligt NAR.

Hur så du gör en sådan gåva att hålla på att ge sig?

Tyson, Griswold och andra erbjuder following rådgivning för fastighetaktieägare i den för det långt - transportsträckan.

 

• Lyft hyran. Den ljuder som en no-brainer, men för många egendomsägare är grön hyresvärdar och motvilliga att lyfta hyran, livstidsblod av en investeringegenskap. Idén, är emellertid att lyfta hyrorna gradvist, som du håller både egenskapens tillstånd och hyror som är inline med marknadsnivåer. Hyresgäster känner igen, att kostnader stiger, och så måste hyror.

   

• När det är dags att sälja en uthyrnings- egenskap med ett upprättat hyraregister som den kan sälja för ett högvärdigt, därför att du säljer både en egenskap och en upprättad affär, säger Christine Karpinski, aktieägare och författare av ”hur man hyr semesteregenskaper av Ägare” (Kinney lyrtorskPress, $26).

   

• Förminska omsättningen. Frequent förlorad inkomst för omsättningorsaker inte endast, men också ökande underhåll, reparationer och förbättringar för att hjälpa enheten för att visa bättre till presumtiva hyresgäster. Frigör hundarna, säger Karpinski. Att hyra som daltar ägare fångar ofta, en skydd marknad som hjälper att hålla ditt ställe att spinna med inkomst. Älsklings- ägare betalar också ett högvärdigt i högre hyror som kan ställas in för att räkna den potentiella kostnaden av cleaning eller att förbättra efter hunden, eller kattvännen låter vara. Också long-term, ganska än kortfristiga arrenden, snitt ner på underhåll och upkeep som frambringar trafik.

   

• Opt för ett arrendealternativ. Arrendealternativ ger filmuthyraren alternativet för att köpa egenskapen på ett förutbestämt pris inom en given tid. Avtalen kräver att svettas detaljerna, men de är alldagliga. Arrendealternativ är ofta mer gynnsam för hyresgästen (hyresvärd) än lessoren (filmuthyrare-köpare) därför att de kommer med en inledande alternativbetalning som ägaren får hålla, om filmuthyraren inte köper. Det finns också möjligheten, med ett förutbestämt pris, egenskapen säljer för mer, än den aktuella marknaden som annars skulle, låter.

   

• Snida en Niche. Non-smoking husenheter i Vegas (en andedräkt av ny luft, når att ha fungerat all dag i ett kasino), deltagarehus som omkring tjänar som växande antal av ekoBoomers för att skriva in sig i högskolan, semestercondos i semesterorttowns all meet ett visst behov, men för att kräva specialadministrationsexpertis.

   

• Undvik försummelsen. Hålla dina egenskaper tidy och underhöll gott ger dem en hög profil i mitt av skamfläckar, och det betyder högre hyror och en större källa av hyresgäster. Kök- och badrenoveringar rule roosten, när den kommer till både värde som gås tillbaka till egenskapen och högre långtidshyror. Vem like inte blanka grejer? De andra lokalerna är askar. Håll dem clean och well - färdigt, som en ny model utgångspunkt.

   

• Klipp kostnader. Betrakta energirevisioner, sol- utrustning, energistjärnaanordningar och andra energy-efficient moment som både miljön och dina hyresgäster uppskattar. Kombinera två eller mer uthyrnings- egenskaper under en försäkringpolitik, också.

   

• Håll ögonen på dina bedömningar. Fastighetsskatten och tilläggsfastighetsskatten på en nybyggd egenskap $500.000 i Kalifornien kan plötsligt slå dig med en bill $10.000 över kursen av några månader. Om din skatt binds till egenskapsvärden, var inte rädd att appellera någon bedömning som du tänker är för hög. En lägre bedömning kan betyda en mindre skattbill och mer kassaflöde.

   

• Snabbare bygganderättvisa. (Säg tack vare ökande hyror eller förminskande kostnader), när din kassaflöde förbättrar till punkten, var du kan behandla ett högre, intecknar betalning, refinance till ett kortare uttryck intecknar för att öka huvudbetalningar och för att förminska intressekostnader. Du kan också klippa finansieringkostnader och förkorta uttrycket, genom att göra mer betalningar direkt till principalen. Se till att du inte har ett prepaymentstraff som cost dig för att betala av det fulla lånet tidigt.

   

• Få under skatteplaneringarna. Skattlag låter seriehome sälja varje två år. Lagen uteslutar kapitalvinstskatter på vinster av upp till $500.000, när du säljer en utgångspunkt och kvalificerar sig. Skatten utsatta utbyten för större egenskaper kan hjälpa att hålla pengarworking, ganska än i kistor för Uncle Sams. Avskrivning förminskar skattepliktig. Hjälp från en skattexpert, revisor, eller skattadvokaten är obligatorisk för att ducka under skatteplaneringar, om du inte har en grad i ämnet.

   

• När alla andra Fails, flyttar sig. Fastigheten ökar typisk med tiden, men det finns lokala marknadstillstånd som kan sätta gillande i reverse. Flytta din investering till en egenskap i en gemenskap som är mer gästfri till retur, när det händer.

   

• Hantera klokt. Karpinski tar den do-it-yourself routen till exponentially increaseretur. Några egenskapschefer kan ta så mycket som 50 procent av din uthyrnings- inkomst och mer.

”Med WorldComsen och Enronsen av lasten få år, folk ser för att ha personligare kontroll över deras investeringar. De önskar också att investera i ting, som är inom deras komfortzon,” sade Karpinski.

Det antar emellertid, det du är nära nog som faktiskt hanterar egenskaper eller kan behandla uppgiften av den jonglera administrationen för flera eller större multi-unit egenskaper.

Du kan också avgöra på att använda båda strategier beroende av vad varje egenskap dikterar.

Lär tidigt vilken administration inställningen dig behöver, så dig kan hone den för att möta behoven av din investering och dina hyresgäster i någon händelse, Tyson säger.

”Kapaciteten att kontrollera och olika administrationsstrategier för verktyg kan föra till mer satisfied hyresgäster och longer-term förhyrningar. Så huruvida du är mycket praktisk med din egenskap, eller du föredrar att låta ett professional handtag de dagliga challengesna, ser till att din administration är top-notch. Arbetsamhet i detta område kan göra skillnaden mellan ett sådär återgångt och stor,” sade Tyson.