Ny NAR-Study: Skattlagändringar, demografi som tankar bang för andra utgångspunkt vid Kenneth R. Harney
Kalla den bang inom bang: Finansieringar av andra utgångspunkter mer än fördubblat efter beginningen av detta årtionde -- avlägsna överskridande finansieringar för en tillväxttakt och försäljningar av huvudutgångspunkter. Vad är bak den aldrig tidigare skådade svallvågen i sektoren för den andra utgångspunkten, som inkluderar båda aktieägareenheter och semesterhus? Riksförbundet av fastighetsmäklareekonomen Keunwon Chung närmade sig denna fråga från en ovanlig vinkel -- en vast trove av den federala utgångspunkten intecknar kundutbildningsdata för avslöjande på lån som stängs under femna - årsperioden 2000-2004 -- och kom upp med två huvudsvar. Första är redan välkänt: Person född under en baby boom i deras forties och femtiotal översvämmade in i den andra home marknaden som söker efter den fritids- egenskapen, och den bättre investeringen går tillbaka, än de kunde få från aktiemarknaden. Men Chungs second drivkraft har haft mycket mindre uppmärksamhet: I kongressen som 1997 fräschas upp de federala hemförsäljningkapitalvinsterna, beskatta regler som avlägsnar vad hade varit ett long-standing incitament för home säljare ”rullar över” vinster på försäljningarna av deras huvudutgångspunkter in i större och dyrare utbyteshus. Under de gammala reglerna så länge som du höll att köpa dyrare utbytesutgångspunkter, du kunde utsätta kapitalvinstskatt på dina vinster indefinitely. Under den reviderade koden som var gift, skarv-arkiveringen home säljare, kunde hålla upp till $500.000 av försäljningsgains tax-free och endast betala skatter på vinster ovanför den gräns. Enkel-arkivering skattebetalarear kunde hålla de första $250.000na av deras gains tax-free. Kongressen kan inte ha ämnat detta resultat, men faktumet återstod: Plötsligt ”home ägare måste inte att köpa dyra hus för att undvika kapitalvinstskatt anymore,” säger Chung. ”I stället och att köpa ett mindre, den mindre dyra huvuduppehållet och en andra utgångspunkt med de tax-free gainsna gjorde andra-utgångspunkten som köper mer finansiell attraktivt till home ägare än någonsin för.”, Betrakta detta exempel. Säg att du att gifta sig och har en gain $500.000 på din long-time familjutgångspunkt. Under de gammala skattreglerna du kan har gott opted att köpa ett större dyrare utbyteshus för att skydda dina gains från skatt. Men under de reviderade reglerna, du styrkan tar $300.000 ”downsize”, -- att att köpa eller sätta en downpayment på en liten condoenhet närmare den center staden, de kulturella dragningarna och trans. Du styrkan tar $200.000na jämvikt för att köpa eller sätta en downpayment på en andra utgångspunkt -- kanske ett helgflyktställe i landet eller en investeringenhet i ett semesterortområde. Enligt Chungs data andra utgångspunkter föreställde bara 8.6 procent allra bostadslån som stängdes i året 2000, men konto för 14.2 procent -- ett nästan 70 procent hopp -- i 2004. I några tillstånd andra utgångspunkter och investeringenhetsfinansieringar såg explosiv tillväxt. I Nevada var den five-year genomsnittsårliga sharen för andra bostadslån var 17 procent, det totala numret av sådanna finansieringar ökade av en bedöva 384 procent mellan 2000-2004. I Florida nästan en ut ur fem home finansieringar under den samma perioden var för en andra utgångspunkt. I Hawaii proportionen var även högre -- 27 procent. Arizona, Idaho, New Mexico och Utah -- all prime fritids- tecknar -- såg också explosiv tillväxt. Men gjorde så några marknader som förbands inte allmänt med andra utgångspunkter. Överkant på listan: District of Columbia, var en ut ur 10 finansieringar mellan 2000-2004 var för en andra utgångspunkt, mest sannolikt i form av aktieägareenheter. | 
