New Jersey det ansedda områdesfallet skapar ny häck för bärare - 1/2/2007 - zonplanera för koder för byggnad för advokatadvokat lagligt

New Jersey det ansedda områdesfallet skapar den nya häcken för bärare

vid den Peter G. mjölnaren

Först en little bakgrund:

Den femte rättelsen säger att regeringen har rakt till den privata egenskapen för ta för ”offentligt bruk” men inte ”utan just kompensation.”, Med andra ord om regeringen går att bygga en väg, en skola eller något med en vanlig offentlig fördel därefter den kan erhålla titel till ditt land, om den är villig att betala en ganska marknadsvärde för din egenskap.

Den femte rättelsen balances försiktigt privat och offentligt höger sida och som allmänt gott fungerar för mer än 200 år till högsta domstolen Kelo 2005 v. Det nya London beslutet ändrade reglerna.

Under Kelo sade fem rättvisa, regering kunde ta din utgångspunkt inte endast för ”offentligt bruk” men också, då det fanns ”en offentlig avsikt” liksom att öka skattgrunden.

Med andra ord om en bärare önskade att bygga en köpcentrum, och du inte önskade att sälja, lokal styrning kunde få ditt hus under offentligt område, betalar dig för egenskapen som, om den värderades som en utgångspunkt, då för att sälja den till en bärare med olik zonindelning och ett högre pris. Sedan en köpcentrum som också skulle, ger mer skattemedel än några dussina utgångspunkter, bruket av det ansedda området skulle försvaras under Kelo.

Det Kelo beslutet betydde effektivt att lokal styrning kunde öka skattemedel genom att pressa några home ägare i stället för att göra det impopulära tinget och att lyfta skatter.

Allmänheten förstod ögonblickligt vad det Kelo beslutet betydde. Och politikar -- många som verkar på princip -- också förstått hur Kelo kunde mis-used. Resultatet, enligt riksstämman av delstatsparlament, är att 30 tillstånd har antagit lagar för att re-establish pre-Kelonormal och 10 mer passerade tillstånd företa en sluten omröstning insatser i 2006 att utföra den samma avsikten. Nu från New Jersey kommer ett nytt ansett områdesbeslut som kan adopteras i många tillstånd.

I normala uttryck en bärare i monteringslagrarförsamlingen önskade att bygga 23 nya utgångspunkter på 16.3 tunnland som hade zonplanerats för bostadsbruk. De bärare följda lokala kraven och hade erhållit all nödvändig permits och tillåtelse, men därefter gemenskapen avgjorde att den önskade landet för ”ett öppet utrymme” program; det är, det önskade att landet ska bli outvecklat.

I utgångspunkter för monteringslagrarförsamling v. MiPro den New Jersey högsta domstolen härskade 6-1, som gemenskapen kunde, i faktum, ta egenskapen för ”rekreation- och beskyddavsikter,” i del, därför att ”församling bevekelsegrund som begränsar utveckling och som därmed begränsar överbefolkada skolor, trafikblodstockning och förorening, som medföljer utveckling, inte är oförenlig med bevekelsegrunden som allmänt kör allmänhetens bästa i öppet utrymmeförvärv.”,

Montera lagrar, sade domstolen, gjorde bara vilka lokal styrning har gjort, sedan den femte rättelsen skrevs som tar den privata egenskapen för offentligt gott.

Den New Jersey domstolen sade också att, om regeringen går att blockering egenskapen, då den måste betala för värdet ”för optimum bruk” som är detta fall betydde att ägaren berättigades till extra kompensation, därför att det högsta och bästa bruket av landet hade ökats av förvärvet av bygglov och tillåtelser.

Du kan förvänta att många spelare i utvecklingsprocessen skriker om monteringslagrarbeslutet, därför att det säger att efter även permits och zonindelningen har erhållits, utveckling kan stoppas -- men om endast regeringar är villiga att betala det fulla priset för landet.

Den verkliga upplagan, är naturligtvis att landet är endast en källa av intäkt i utvecklingsprocessen. Om landet inte kan framkallas därefter där kan vara inga vinster hemifrån och mycket försäljningar, mäklararvodecommissions, intecknar avgifter, lånintresse, stängande laddningar och administrationsbetalningar.