Förlamning av Analys eller gott investera övning?

Förlamning av Analys eller gott investera övning?

vid M. Anthony Carr

Det ljuder stor, tills huset ej längre uppskattar -- eller depreciating faktiskt -- i värde och nu aktieägare har inte ens en månatlig kassaflöde till sminket för förlusten i huvudgillande.

Den skarpsinniga aktieägare måste se över flera finansiella krav att bestämma, om huset är en god buy eller inte. Är det enflöda rikedom-byggmästare eller är det enskissning armod-tillverkare.

Håll i åtanke, dig gör pengar i fastighet, när du köper den -- inte nödvändigt, när den har sålt. Den köpande lowen och säljahighen är fortfarande den proverbial regeln för att skapa rikedom i nästan något finansiellt företag. Om du kan inhandla huset för $150.000 och sell för $250.000 -- du har skapat rikedom ganska lätt.

Det finns två normala väg av att skapa rikedom -- tillgångtillväxt och kassaflöde. Din analys inkluderar att se över båda.

Som du inhandlar huset, är du inflyttningen med rättvisa i ställe? Hur mycket? Det växer mer i framtid? Om så, det växer på grund av skuldförminskning (från din hyrainkomst) eller endast från gillanden som du mottar i din marknadsplats? Om du inte mottar tillräckliga uthyrnings- betalningar, du kunde vara i ett läge att du växer din rättvisa endast vid gillande -- vilket är fine, men, du har ingen kontroll över det som en aktieägare.

Se över den past gillanden av utgångspunkter som din i ditt område. Har de flyttat sig uppåt över de past åren? Om de är på en downtrend, vad är de ekonomiska prognoserna som så är avlägsna som jobbtillväxt, ekonomisk tillväxt och home gillande i det nästa året, 5 år och 10 år? (Kontrollera in med en lokal högskola/universitetar, lokal ekonomisk utvecklingmyndighet eller handelskammaren för dessa prognoser).

Gillandehjälpen du bestämmer din kassa på kontant tillväxt som hjälper dig att bestämma, om det är a åtskilligt. Låt oss antar att din förvärvkostnad var 10 procent på det ovannämnda köp $150.000 för exempel. Så du är utgifter $15.000 som ska fås in i egenskapen. Om tillväxtprojektionen är 2 procent per år över de nästa 5 åren, då du ser en total gillande över den tidsperiod av $15.612 -- det är mer än 100 procent kassa på kontant gillande. Inte bad. Därefter vi rullar i rikedomtillväxten från kassaflöde.

Var säker att rulla sammanlagt dina kostnader, inte bara din monthly intecknar betalning, så långt, som dina månatliga kostnader bekymmers. Du måste att handla med objekt liksom anslutningavgifter för home ägare; fastighetadministrationsavgifter; försäkring; egenskapsunderhåll (luftkonditionering, matta, målarfärg, rörmokeri, Etc.); skatter, Etc., medan många av dessa är skattsjälvrisken i bestämda fall, det är inte klokt att planera all din rikedombyggnad baserad på hur många skattavdrag du kan motta för spenderade pengar. På någon punkt du måste att bygga rikedom till och med faktisk inkomst- eller tillgångtillväxt och betalar därefter skatter på vad du har byggt.

Så på ditt inteckna av $135.000 ($150.000 minus 10 procent handpenning), din betalning kunde köra omkring $1.100 per månaden (som antar 6.5 procent intresse på en 30 år anmärkning med $150 per månad i skatter och försäkring i Anytown, USA). Din kassaflöde hjälper därefter att bestämma din rikedomtillväxt varje år, beroende av din uthyrnings- hastighet i området. Om du kan hyra den ut för $1.400 per månad, för exempel, då, dig erfar $3.600 per årskassaflöde för kostnader. Om dina kostnader (administrationsavgift, underhåll och diverse) kör $200 per månad, då din netto kassaflöde är $1.200 per år.

Således på dina förvärvkostnader av $15.000 -- du gör 8 procent på dina pengar från kassaflöde och ungefärligt 20 procent på dina pengar via huvudgillande (omkring $3.000 per år på en tillväxttakt av 2 procent årligen som nämnt över).

Således din totala gillande på din kontant investering är 28 procent per år, när du kombinerar kassaflödet med huvudgillanden. Stora ljud, höger? Gott denna äpplevagn kan vändas över nätt snabbt med ett nummer av ting: anordningsammanbrottet, pannautbytet, vakans, du-namn-det, Etc. Thus, spenderar inte alla dina pengar på en gång och är säkra att ha reserver nog som rider ut de kortfristiga nedgångar.

Är så det värd det? Naturligtvis det är. Tangenten är att skapa din modell, att förstå, hur mycket kassaflöde som du behöver verkligt att göra det arbete och sticken med modellen utan hänsyn till hur många dollartecken exponerar i dina ögonglober.