Planera att segra i en HOA - Februari 23, 2005 - 2/23/2005 - Home fundamentstrukturinramning

Planera att segra i en HOA - Februari 23, 2005
vid Richard Thompson

Den kust- byn hade motgången av byggande med northwest'sens den favorit- byggnadsprodukten, wood inramning för trä…, wood moment, den wood sidingen, wood shingles. Den var härlig att se, ja, men cold, regniga väder- och träbyggnader, om inte riktigt konstruerat och underhållet, är en formel för katastrof. I fallet av den kust- byn andelslägenheterna byggdes med T-111 sidingen, en typ av den dekorativa kryssfanerpanelen med presawnspår för brytning. Var sidingpanelerna mötte, dekorativa ”planka” remsor installerades för att räkna seamsna. På flera nya lokalkontroller det märktes att bitvis det fanns champinjontillväxt som underifrån kommer plankorna. Hackspetter hade också varit drilling hål i sidingen, en mer längre indikering av dryrot.

Så vad är dryrot på vilket sätt som helst? I sammandrag dryrot är wood cancer. Faktiskt misnamed, dryrot uppstår under våta, kalla mulna tillstånd det vanligt mycket av northwesten. Spor, som blomstrar under dessa tillstånd, växer och multiplicerar och att bryta ner wood fibrer och den strukturella fullständigheten av wood byggnadsmaterial. Dryrot spor älskar mörka dolde ställen under sidingen som studwalls, subflooring och golvtakbjälkar. I motsats till termites och snickaremyror det finns inte ofta några skvallraretecken, tills det får utbrott på yttersidan. En dryrotfläck i sidingen är ofta indikativ av ett mycket dåligare problem under… den proverbial spetsen av isberget.

Dryrot medför viktig strukturell skada och är ett felanmälan för uppgift. Bolagsstyrelsen och egenskapschefen mötte för att diskutera det indledande rönet. Det rekommenderades att ett kontrollprotokoll framkallas som kunde användas som basis för uppgift.

Vem var att framkalla denna rapport? Medan en tillstånd byggande inspektör  kan identifiera dryrot, korrigeringen kräver vanligt teknisk kunskap av konstruktionsmaterial och tekniker. Brädet godkände en arkitekt som erfors i dryrot och, gav honom uppgiften av kontroll fysiskt av alla byggnader. Sista en skriven kommunikation postades till allt råda för home ägare av dryrotvarningen.

Den tog arkitekten flera dagar för att avsluta lokalkontrollen. Sidingen avkännares för softness och markerades, crawlspaces kontrollerades, var möjligt för ruttna subfloors eller takbjälkar, plankabräden togs bort, och alla tak kontrollerades.

Det var tydligt att det hade funnits ett viktigt originellt konstruktionsförbiseende: sidingen hade inte preprimed, för plankorna spikades på som låter vara rått trä under plankorna. Med tiden hade rainwater sipprat bak plankorna som blöter trät och ger dryrot ett fotfäste. ”De väder” sidorna av byggnaderna visade ett mer stor förfall, men faktiskt alla byggnader för sidor visade allra varierande grader av försämring.

Arkitekten brottades med den riktiga lösningen: Gör en hjälpreparation (lapp) eller en omfattande rekonstruktion? Brädet hade erfarit flera ”delvisa” fixes endast för att gå tillbaka till problemet alltför snart. Ett specialstyrelsemöte kallades, och alla home ägare inviterade att delta i, arkitekten presenterade en omfattande rapport som specificerar hans rön. Hans rekommendation: byt ut alla siding- och klippningsbräden som utför nödvändiga reparationer till den underliggande strukturen. Brädets logiska svar var: Hur mycket är allt detta som går att cost?

DEN BJUDA BEHANDLINGEN -- En inbjudan att bjuda projektet överfördes till erfarna områdesleverantörer. ”Erfarenhet” betydde viss och kontrollerbar dryrotreparationserfarenhet. Områdesleverantörer valdes för närhet och lätthet av garantifollowuparbete. Bruket av in-state leverantörer betydde också mer tillflykt för garantiupplagor till och med brädet för konstruktionsleverantören.

Intresserade leverantörer mötte med arkitekten på en spekulant walk-through som rymdes på den kust- byn. Frågor frågades och svarades av arkitekten. Arkitekten betraktade också förslag från leverantörerna på material och korrigeringstekniker att använda. De tre timmarna var spenderade och reviderade jobbspecifikationer för well - överfördes ut till leverantörerna inom flera dagar. De gavs 30 dagar som sänder ett skrivet anbud.

När anbuden mottogs, brädet planlagdde ett annat öppet möte som home ägare inviterades till. Anbudgranskningmötet var mest intressant. Dryrot reparationsanbud medför allmänt mycket olust. Why? Det finns alltid två delar till anbud: Del en erbjuder att ett setpris ska reparera vad kan faktiskt kan ses. Avtal för del två med vad inte kan ses på ”tid- och material” basis. Så brädet frågade den logiska frågan: Hur mycket bör vi planera för i total? Arkitekt bästa guess: triple anbud för del en.

Det finns ett uttryck, som går, ”, om du går till New York, stoppar inte på Chicago.”, Når du har diskuterat dryroten, reparera anbud, en styrelseledamot föreslogg att, om all siding skulle tas bort, why att inte byta ut de outdated aluminum fönstren med mer energi effektiva samtidigt? Förutom faktumet, att kostnaden av sidingreparationen alone var sizeable, förslaget gjorde en raddaavkänning. Brädet som håller en öppen mening, kom överens att se alternativ och kostnader.

Därefter en styrelseledamot/en byggmästare avgjord för att sända ett anbud för att göra arbetet. Att anbud var väsentligen mer billig än mottagna andra. Sedan det fanns en tydlig intressekonflikt, de resterande styrelseledamöterna kom överens att, om hans anbud accepterades, han skulle måste att avgå från brädet. Arkitekten kontrollerade leverantörens arbete och referenser och rapporterade baksidt till brädet att allt var godtagbart. Baserat på rekommendationen, brädet accepterade hans förslag, och han avgick meddelande från brädet.

Etappen ställdes nu in. Baserat på kombinerade estimates för att byta ut all siding, målarfärg, tak (gjorde inte jag nämner att att taklägga behövdes för?),, och installera nya fönster, brädet godkände en specialbedömning av, hållen på till din hatt…, $14.000 per enhet.

En utarbetad presentation försiktigt förbereddes och lades ut på de årliga Home ägarna som senare möter sex veckor. Prövkopior av den dryrotted sidingen, fönstret och taklägga prövkopior ställdes ut. Det fanns flera röst- ägare som gjorde deras fall mot bedömningen högt. En tjuten ”MISSKÖTSEL.”, Några hade legitima concerns om att inte vara i stånd till att betala. Emellertid mest lyssnad tålmodigt till diskussionen. Alla gavs en möjlighet att fråga frågor och ge åsikter. Det var ett l G-möte för o n. Brädet som kallades för en rösta av förtroende och, föll endast några blygt av enhälligt godkännande.

Följe mötet ett formellt meddelande av specialbedömningen postades till alla ägare av registret. För de av begränsande medel ett tre år betalningalternativ var bland annat, medan en rabatt erbjöds till de som betalade i förskott.

Det sägs att ett jordskalv efter shock är ofta den dåligare delen av det. Efter specialbedömningmeddelandet mottogs av de som inte hade deltagit i årsmötet, brädet bombarderades med påringningar igen. Det var tydligt att det fanns fortfarande mer skadekontroll som ska göras.

Ett annat möte kallades, och många, som missa årsmötet, var i uppslutning, as well as andra som hade kommit för. Naturligtvis det fanns en rehashing av gammal information för de som missa den den första gången omkring. Brädet skämmde bort tålmodigt all förlaga, positive och negative. Medan mötet var långt, denna gång det var olikt. Många av ägarna, som hade deltagit i det årliga mötet för Home ägare, plattforde i försvar av brädet. Vid mötets slut den överväldigande majoriteten intygade igen specialbedömningen. Några fundersama ägare erbjöd faktiskt gott förtjänade thanks till brädet för deras hårt arbete.

Moralen av berättelsen: Detta bräde företa sig en ENORM challenge lyckat using following tekniker:

 

• Teamwork: En gång varnat till ett problem, ett möte av det hela brädet samlades. Brädet verkade som en enhet, och enhet var avgörande till framgång.

   

• Konsultation: En specialist hyrdes för att bestämma räckvidden av problemet och den riktiga korrigeringen. Den informed åsikt tjänade som som ett fast fundament för uppgift.

   

• Kommunikation: Home ägare var meddelat tidigt och uppdaterat vanligt.

   

• Integration: Alla ägare l5Ats ge förlaga in i lösningen.

   

• Patiens: Brädet analyserade och genomförde systematiskt planet.

   

• Ingen intressekonflikt: Då en styrelseledamot önskade jobbet, han röstade inte på ämnet och gånget av brädet, då han valdes.

   

• Re-Evaluation: Brädet gjorde kurskorrigeringar, som att fylla på fönsterutbytet, då logik dikterade.

Ledarskap av brädet valdes för att göra tuffa beslut, och de förstod behovet att föra. Detta bräde var lyckat, vid integrerad alla dessa viktiga delar. I så att göra de lyckades, i att uppnå det ultimat målet av en gemenskapanslutning: Harmoni