FastighetAppraiseranvisningar - delen 5i - 7/28/2007 - Expert fastighetrådgivning

FastighetAppraiseranvisningar - del 5

DE VÄRDERINGBEHANDLINGEN OCH METODERNA 

Med tiden har gott definierade ground regler framkallats av professional appraisers för att ankomma på en estimate av värde. Detta ordningsamma systematiska tillvägagångssätt vets som värderingbehandlingen. Inte varje moment används varje tid eller nödvändigt i den samma beställningen. Emellertid denna omfattande kontrolllista för värderingbehandlingen bör tjäna som att ge en bättre understanding av betydelsen av riktigt att utvärdera de olika elementen som påverkar marknadsvärde och marknadspris. 
 
Överblick av värderingbehandlingen 
Som reglerat av normal 1 av USPAP, sjukvårdaremomenten och övervägandena av värderingbehandlingen planläggs för att svara två frågor: 

> Vad är högst och bäst bruk?
och 
> Vad är denna bruksvärd? 
 
Att för att ne en legitim avslutning: 

A. Definiera problemet. 
1. ID av egenskapen som ska utvärderas. 
a. Färdig mailingadress (inklusive stad och tillståndet). 
färdig laglig beskrivning för b (vid lott-, block- och områdesnummer, inklusive länet, var registrerat; vid metes och boundsbeskrivningar; eller vid det regerings- granskningssystemet). 
2. Beskrivning av bruk av egenskapen att värderas. 
a. Tomt mycket. 
b. Single-family bostads. 
c. Multi-family bostads. 
d. Specialavsikt (commercial, Etc.) 
3. Intressen att värderas. 
a. Vilka av packen av höger sida ska utvärderas? Höger sidaaffectvärde, därför att de ställer in gränserna som egenskapen kan användas inom. 
b. En värdering beräknar värdet av höger sida av äganderätten, inte bara det fysiska landet och dess förbättringar. 
c. Graden av forskningen och valuationåsikten varierar beroende av vilka av following höger sida är involved: 
(1) Enkel avgift (den färdiga äganderätten). (2) Easement över egenskap. (3) Lessors eller hyresgäst intresse. (4) Mineraliskt höger sida. (5) Diverse intressen.
4. Avsikt och påtänkt bruk av valuationen bestämmer typerna av information som ska samlas in och behandlas, liksom: 
a. Ganska värde som är till salu av en utgångspunkt. 
b. Värde för intecknar lånavsikter.
c. Värde för försäkringavsikter. 
d. Värde för fördömelsefortsättningar.
e. Diverse avsikter och funktioner. 
5. Datumet av värde är allmänt datumet av den sista kontrollen av egenskapen, även om det kan vara någon dags i pasten. Presumtiva värden kan framföras, liksom för föreslågna utvecklingar var ”framtida försäljningar” avbildas och avfärdas till aktuellt värde. 
 
B. Gör en indledande granskning av grannskapen, lokalen och data som krävs för värdering. 
1. Gör en indledande estimate av det högsta och bästa bruket av den subject egenskapen. 
a. Analys av lokalen och förbättringarna. Är det en riktig förbättring? Förbättringen möter provet? Ta inventariet av viktiga lokalhjälpmedel- och för byggnadskonstruktion funktioner. 
b. Analys av grannskapen. Vad är gränserna, och vilka service är tillgänglig? 
2. Typen av egenskapen bestämmer variationen av behövda vissa data. 
a. För en ensamstående betoning placeras på data angående liknande lott och förbättringar. 
b. För en four-plex betoning placeras på data angående lilla multifamily enheter. 
3. Ett bestämt plan gör insamlingen av nödvändiga data lättare som indikerat från den indledande granskningen. 
 
C. Samla andra allmänna och vissa data. Värdet av en egenskap påverkas av begäran och av tillgänglig köpkraft. Data bör erhållas på befolkningtrender, inkomstnivåer och sysselsättningstillfällen. Ett nummer av källor bör utforskas. 
1. Allmänna data erhålls från regerings- publikationer, tidningar och tidskrifter. 
2. Regionala data (storstadsområde) erhålls från månatliga gruppöversikter, regionala planläggningscommissions och statligt verk. 
3. Gemenskapdata (stad) erhålls från handelskammaren, planläggningscommissionen, stadsstyrelsenen, grupperna och de S&L anslutningarna och fastighetbrädena. 
4. Grannskapdata, erhållande från personlig kontroll, fastighetpraktiker och byggmästare som är aktiva i området, inkluderar: 
a. Ålder och utseende av grannskapen. 
b. Faror och motsatt influences. 
c. Procentsatsen bygger-ut. 
d. Beskådad utveckling. 
e. Närhet till skolor, affären, rekreation, Etc. 
5. Erhåll jämförbara marknadsdata, liksom försäljningar och förteckningspriser, från: 
a. Bedömare register och ståndsmässiga registreringsapparats kontor.
b. Titelförsäkring- och förtroendeföretag. 
c. Fastighetbräden och lokala fastighetkontor. 
d. Egendomsägare i grannskapen. 
e. Appraisers/för andra appraisers' databaser.
6. Samla och analysera data angående subject egenskapens förbättringar från: 
a. Bedömare kontor för ålder och annan non-confidential information.
b. Stadsbyggnadsavdelning. 
c. Leverantörer i område. 
d. Personlig kontroll av förbättringar. 
 
D. Analysera datan för att avsluta vad är det högsta och bästa bruket och den beräknade värden av detta bruk. Som diskuterat senare i detta kapitel, följande är de tre inställningarna som ska values, som används: 
1. Försäljningsjämförelseinställning som vets förr, som marknadsdatan närmar sig. Study av värde som indikerat av priserna av nya försäljningar och pålitliga förteckningar av egenskaper som är liknande till den värderade egenskapen. 
2. Kostnadsinställning. Study av värde, genom att fylla på värdet av landet, om tomt, till den nya kostnaden, mindre upplupen avskrivning, av förbättringar 
3. Inkomstinställning. Study av värde av egenskapen, som en inkomstström, som den skulle, säljs i öppen marknad. 
 
E. Gör den sista estimaten av definierat värde och skriv rapporten. Datalistan och graden av rapporten beror på avsikten, typ av egenskapen och förfråganen av beställaren. 
 
Avvikelsebestämmelsen 
Avvikelsebestämmelsen ställer in framåt delarna av USPAP-normana som kan låtas vara ut eller avgås från i värderingbehandlingen. Omsorg måste alltid ges, i att avgå från den fulla värderingbehandlingen, sedan den inte-företa sig analysen kan ha en material inverkan på den sista värdeavslutningen. Förutom normal 1 och avvikelsebestämmelsen det finns meddelande 7 och rådgivande åsikter 11, 12, 13 och 15 som ger extra värdefull vägledning, i framkallning av en riktig värderingbehandling. Dessa kan alla finnas i den aktuella upplagan av USPAP. 
 
METODER AV ATT VÄRDERA EGENSKAPER 
Det finns tre inställningar som ska betraktas, i att göra en marknadsvärdeestimate. Dessa inställningar är: 

> Försäljningsjämförelseinställning. Nya försäljningar och förteckningar av liknande typ egenskaper i området analyseras för att bilda en åsikt av värde. 
 
> Kostnadsinställning. Denna inställning betraktar värdet av landet, förmodat tomt som fylls på till den depreciated kostnaden som är ny av förbättringarna. Detta betraktas en ersättning eller ett alternativ till att köpa ett befintligt hus. 
 
> Inkomstinställning. Den beräknade potentiella nettoinkomsten av den verkliga egenskapen kapitaliseras in i värde av denna inställning. 
 
Inte endast varje jordlott av fastigheten är i några respects från alla andra egenskaper, utan det finns många olika avsikter som en värdering kan göras för. Varje variation av avsikt kunde resultera i ett betydligt, yet logiskt, variation av beräknat värde. Till exempel naturen av egenskapen, huruvida non-investment, investering eller service; avsikten av köp, huruvida för bruk, investering eller spekulation; och avsikten av värderingen, liksom till salu, allt lånet, skatt, försäkring och The Like, utgör ämnen som påverkar de riktiga metoderna av värderinginställningen och det sista resultatet som nes av värderingen. 
 
Därför första steg i något värderingtillvägagångssätt är att ha en klar understanding av avsikterna för att göra värderingen och värdet som ska söks. Adequacyen och pålitligheten av tillgängliga data är också bestämmande faktorer i valet av inställningarna som ska används. En brist av bestämd relevant eller aktuell information kan gott avlägsna en annars möjlig inställning. När detta är fallet, det betraktas inte en avvikelse från USPAP, sedan inställningen betraktades men inte förädlingsbart. 
 
I andra exempel riktiga tillvägagångssätt kan endast kalla för lämpligt avfärda av avslutningar som tecknas från sådanna data. Således baserat på dess anpassningsförmåga till det vissa problemet, en metod är följande fokusen av analysen, och de andra inställningsmetoderna kan inte användas. Detta betraktas en begränsande värdering och en avvikelse från USPAP-normal 1. 
I mest värderingar alla tre inställningsmetoderna har vanligt något att bidra. Varje inställningsmetod används självständigt för att ne ett beräknat värde. Därefter som ett sista moment, genom att applicera till varje separat värde per vikt som är proportionell till dess bestämda exempel för meriter däri, avslutningar, nes om ett lämpligt värde. Detta tillvägagångssätt vets som försoning. 
 
FÖRSÄLJNINGSJÄMFÖRELSEINSTÄLLNINGEN 
Denna inställning som vets förr, som inställningen för marknadsdatajämförelsen, är allmänast anpassningsbar för bruk av fastighetmäklare och affärsbiträden. Den lånar sig gott till värderingen av landet, uppehåll och andra typer av förbättringar som ställer ut en hög grad av likhet, och för vilken en klar marknad finns. Principen av ersättning är basis av denna inställning. Köparen bör inte betala mer för en egenskap än kostnaden av att få en jämförbar tillförordnad egenskap. En analys av marknadsdata är nödvändiga sammanlagt tre inställningar som ska values. 
 
Mekanikerna av marknadsjämförelseinställningen gäller bruket av försäljningar och market sorter för data allra för att jämföra tätt egenskapen som värderas med andra liknande egenskaper som har sålts eller erbjuds nytt till salu om tid av försäljningarna, läge av försäljningarna och fysiska kännetecken av förbättringarna. Källorna som används för att bestämma värde, inkluderar faktiska försäljningspriser, förteckningar, erbjudanden, hyror och arrenden, as well as en analys av ekonomiska faktorer som påverkar marketability. 
 
Källor av data 
Försäljningar eller marknadsdata erhålls från många källor inklusive: 

> Appraisers egna mappar. Information samlade in på föregående uppgifter som styrkan ger information för den aktuella värderingen.  
> Offentliga register. Ståndsmässiga bedömare kontor håller försäljningstransaktioner för ett register allra registrerade inom länet. Denna information hålls förtrolig för bedömare eget bruk, men en ägare kan erhålla nödvändig information om ägarens egenskap från bedömare kontor. Datumet av registreringen av någon gärning kan erhållas från registreringsapparatens kontor. Den exakta lagliga beskrivningen as well as laglig säljare och köpare kan erhållas från en kontroll av gärningen (eller telefaxen). Den dokumentära överföringsskatten applicerar på alla överföringar av den verkliga egenskapen som lokaliseras i länet. Meddelandet av betalning skrivs in på framsidan av gärningen eller på ett separat papper som sparas med gärningen. Skatten beräknas på hastigheten av 55 cents för varje $500 av övervägande eller bråkdelen därav. Om en del av det totala priset som betalas för egenskapen, är undantagen, därför att en lien eller en börda återstår på egenskapen, detta faktum måste anges på gärningen eller på ett separat papper som sparas med gärningen.  
> Kontor för åtskillig förteckning, med- appraisers eller mäklare. Information på förteckningar, offerings och försäljningar kan vanligt erhållas från lättheter för den åtskilliga förteckningen för fastigheten, fastighetkontor eller av förtrogen med appraisers området. 
> Lagliga egendomsägare, säljare eller köparear. När du visar jämförbara försäljningar och andra relevanta data i ett område, extra information soliciteds, genom att intervjua egendomsägare som strömförande i grannskapen. Appraiseren bör försöka att bekräfta försäljningspriset och omständigheterna av försäljningen med köpare, säljare och/eller mäklaren. Om informerat av appraiser'sens avsikt, deltagare vanligt verifierar och förklarar försäljningen.  
> Hemliga annonser och förteckningar. Annonser är en källa av information på egenskaper som erbjuds aktuellt till salu. Om möjligt, appraiser'sens namn bör vara på postande listan av grupper som är S&L och andra institutioner som säljer egenskaper. > förteckningspriser kan ofta indikera den sannolika övre marknadsvärdet av en viss egenskap, medan anbudpriser kan normalt indikera det lägsta sannolika värdet. Båda är subject till variation baserad på motivation, men ett rimligt nummer av egenskaper som faller in i denna kategori, ger en konsol som ett aktuellt ganska värde kan finnas inom. Erbjudanden är sannolikt att närma sig marknadsvärde tätare, än är förteckningar. Emellertid ett erbjudande som ska inhandlas, är inte vanligt ett ämne av gemensam kunskap. 
 
Tillvägagångssättet 
Tillvägagångssättet som används i metoden för försäljningsjämförelseinställningen, är systematiskt att montera data angående jämförbara egenskaper som är som ”som-slags” till ämnet som möjliga i regard: grannskapläge; format (ett jämförbart nummer av sovrum och bad); ålder; arkitektonisk stil; finansieringuttryck och allmänt prisområde. Mer stor numret av använda goda jämförbara data, bättre resultatet, provided en riktig analys göras. Inställningen baserads på antagandet att egenskapen är värd vad den säljer för i frånvaroen av den otillbörliga spänningen, och om rimlig tid är fallen för, finn en köpare. För denna anledning appraiseren bör se bak försäljningar och överföringar som förvissa sig om vilka influences kan ha påverkat försäljningspriser, om bestämt endast några jämförelser är tillgängliga.  

Riktiga jämförelser between som egenskaper baserads idealt på en faktisk kontroll. Kontroller bör bestämma: tillståndet av förbättringar på tid av försäljningen, inte som av datumet av kontroll; lokalordning och lokalräkning, så att hjälpmedlet av datan kan jämföras till den subject egenskapen; gårdförbättringar och deras influence på försäljningspriset; försäljningspriset (från köpare, säljare eller mäklare), att bestämma, om försäljningen var en arms längd- eller öppen marknadtransaktionen; format och topografi av lottet. För nästan jämförbara egenskaper negativa (nedåtriktade) justeringar bör läggas på för ämnets dåliga reparation, den nyckfulla designen, de befintliga otygen, Etc.en omvänt, positiva justeringar bör göras för ämnets utmärkta design, sikten, specialfunktioner, bättre tillstånd, higher - kvalitet av material, att landskap och The Like.  

Om inte försäljningarna som jämförs, äger rum av nytt datum, övervägande måste också vara fallen föra justerande värden, i att hålla med den ekonomiska trenden av området och värden av dollaren. Finansieringuttryck mottar överväganden för värdejustering, e.g., för gynnsam befintlig assumable finansiering eller kanske säljare-hjälpt finansiering. 
 
Enheter och element av jämförelsen. De gemensamma enheterna av jämförelsen som används av appraisers i försäljningsjämförelseinställningen, är egenskapsdelar som kan klart användas för jämförelseavsikter: fyrkantig footage; nummer av lokaler; och nummer av enheter. Element av jämförelsen är kännetecken i endera egenskapen eller transaktionen sig själv som medför priser att variera. Dessa huvudelement av jämförelsen är finansieringuttryck, tid (marknadstillstånden på tiden av försäljningen), försäljningstillstånd (inga tryck/arms längd), läge, fysiska kännetecken och inkomst (om några) från egenskapen.  

Using de lämpliga enheterna och elementen av jämförelsen för det jämförbara ämnet och varje, appraiseren tilldelar en beräknad justerad mängd (dollaren eller procentsatsen) för varje skillnad som finns i objekten av jämförelsen (nummer av badrummar, sikten, fyrkantig footage, finansiering, den forced försäljningen). Ett justerat pris upprättas thus för varje jämförbar egenskap som bör realistiskt reflektera vad ämnet skulle sellen för i den aktuella marknaden. De mindre jämförbara egenskaperna avlägsnas därefter från övervägande, och mest stor vikt är fallen för de jämförbara försäljningarna som är mest liknande till egenskapen som värderas. Till och med denna dom- eller försoningbehandling appraiseren ankommer på den sista estimaten av värde för den subject egenskapen. 
 
Fördelar. Några fördelar av att använda försäljningsjämförelseinställningen är: 

> Det är den lättast förstådda metoden av valuationen och i mest gemensam övning bland fastighetmäklare och affärsbiträden. 
> Det är bestämt användbart för värderingavsikter som therewith gäller försäljningen av enkla familjuppehåll och lånordningar. Dessa smink den stora ien stora partier av fastighettransaktioner. 
 
Nackdelar. Några nackdelar av jämförelseinställningsmetoden är: 

> Lokalisera nog ”nästan på samma sätt” egenskaper som har nytt sålt eller har listat. > justera faciliteter för att göra dem jämförbara till den subject egenskapen. Mer stor mängden av justering eller nummer av justeringar, mindre pålitligt det jämförbart blir. 
> Äldre försäljningar blir mindre pålitliga i en ändrande marknad. 
> Bekräftande transaktionsdetaljer för tillfällig svårighet. 
> Begränsningar, i snabbt att ändra ekonomiska tillstånd och perioder av höga inflation och räntesatser, när egenskapsgillandehastigheter kan medföra farliga värdeavslutningar. 
 
Applikation av tillvägagångssättet - bostadsförsäljningar 
Like egenskaper jämförs alltid. Aktuellare datan det bättre. Den möjliga beställningen för framställning av enhets- och elementjämförelser är i denna följd: 

> finansuttryck 
> tid (marknadstillstånd) 
> försäljningstillstånd 
> läge 
> fysiska kännetecken 
> annat (e.g., specialöverväganden för inkomstegenskap) 
 
Momenten. 
> Forska marknaden för data för marknad för bonafide ”som-slags” nya. Välj data. Verifiera. > välj de lämpliga enheterna och elementen av jämförelsen. Justera försäljningspriset av varje som är jämförbart (eller avlägsna det från övervägande). Justeringen göras alltid till den jämförbara, inte till subject egenskapen. 
> Varje som är jämförbart, har dess egen värdeindikering. Avlägsna de mindre jämförbara egenskaperna. Ställ in ut jämförelseresultat i diagram- eller rasterdatalista. Förena eller korrelera de justerade försäljningspriserna av comparablesna och, genom att ge mest stor vikt till försäljningen, som är förenligast till den subject egenskapen, tilldela ett beräknat värde till ämnet Using dom och erfarenhet. Average inte de justerade försäljningspriserna av comparablesna. Försoning är en dombehandling. Den är inte mekanisk. 
 
Exempel. Anta, att huset som ska värderas är en 2.400 kvadratfot, 5 gammala år, den single-family områdesutgångspunkten lokaliserade två block från stranden, med en ganska sikt, stuckaturen, 10 lokaler, 4 sovrum, 3 bad, garage för 3 bil. Det är i gott tillstånd. 
Priser har ökat på 1% per månad. Appraiseren har valt från grannskapcomparablesna som är lika i mest av deras finansiering och fysiska kännetecken, except som visat på värderingsdiagrammet. Värdet eller försäljningspriset för den subject egenskapen bestämms som visat på diagrammet under. 
 
Justera försäljningspriser för att indikera det värderade jordlottvärdet, genom att subtrahera justeringen, om den värderade jordlotten (ämne) är underlägsen till det jämförbart och genom att fylla på justeringen, om ämnet är utmärkt till det jämförbart. 

* Underordnaden betyder att den subject egenskapen är underlägsen till det jämförbart i denna regard. Superioren betyder oppositen. Subtrahera justeringen, om den subject egenskapen är underlägsen till den jämförbara egenskapen. Fyll på justeringen, om den subject egenskapen är utmärkt till den jämförbara egenskapen. 
 
Försoning: 
Data 2 är nästan den subject egenskapen i format, läge och sikt, även om inte så gott som ämnet. 
Data 3 är den senaste försäljningen, men har den mest stora skillnaden i sikt och läge. 
Data 1 är den äldsta försäljningen men är mest praktisk för att bekräfta indikeringen av värde. 

Indikerat värde: $185.000.