Fråga fast egendomtider - December 10, 2004
vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Jag är en fastighetmäklare som föreställer säljare som inhandlade en utgångspunkt 18 månader sedan. Plågakontrollprotokollet var klart. De förlorada nya köparearna för kontroll den sista veckan (vid ett reputable företag) visade den torra rötan, termites Etc. -- en total av $12.000 för reparationsarbete. Jag realiserar att termites kan komma när som helst, men den torra rötan måste att ta en lång tid att framkalla. Säljare har någon tillflykt mot företaget som kontrollerade utgångspunkten, då de inhandlade över ett år sedan? Svar: Svaret beror var egenskapen lokaliseras, därför att räckvidden av en termitekontroll varierar från tillstånd till tillståndet. Till exempel i Maryland, DC och Virginia termiteinspektör krävs inte för att kontrollera för eller avslöja existensen av något utan förstörande kryp för trä. Anledningen? Den Wood rötan, förfall, svamp, och torkar rötan betraktas för att medföras av förstörande organismer för trä. Mest sydliga, golfkusttillstånd och Kalifornien inkluderar förstörande organismer för trä i räckvidden av en kontroll. Termitekontroller visar tillstånd på tiden av rapporten endast, och, om inte visst angivet av den kontrollerande firmen, det finns inte någon guarantee mot framtida infestations. Mest reputable firmor bär fel-och-utelämnanden försäkring, så en första steg är att kontakta företaget för originell kontroll. Om den kontrollerande firmen menar att de kan ha förbisett något under kontrollen, ofta de korrigerar problemet på inte kostnad eller på en förminskande kostnad, även om ingen utsänd garanti utsändes. Också när du finner skadevärd $12.000 kräver säkert en andra och självständig kontroll as well as reparationsanbud av någon annat än firmen som fann skadan. Fråga: Vi köper en utgångspunkt. Försäljningsöverenskommelsen säger att säljarna behöver att ge oss det 30 dag meddelandet av att flytta sig och att de kan endast bli upp till två månader når de har stängt sig. Vad bör vi inkludera i hyr-baksida avtalet för att skydda oss från skador som åsamka sig, når vi har stängt oss men, medan säljarna hyr baksidt? Vi också har redan kommit överens på hyr-baksida pris -- de är att räkna som är vårt, intecknar betalning. Vi är first-time hemköpare och behöver detaljer om hur vi får hyran, säkerhetsdepositen, Etc.en Svar: Vad du söker efter, är ”enbosättning innehavandeöverenskommelse.”, Denna är en komplicerad förlaga med raddasatser och sub-paragraphs, därför att att hyra baksidt lyfter en värds av upplagor. För exempel, hur du vet skador att ha uppstått under innehavanden och inte för utan en kontroll och ett fotografiskt register? Vem betalar för hjälpmedel? Försäkring? Gör långivaren vet att egenskapen hyras för så länge som två månader -- många lånöverenskommelser kräver purchasers att uppta en egenskap inom 30 dagar. Och din gemenskap har hyreskontroll? Om ja, genom att hyra, du kan ge bestämt höger sida till dina hyresgäster. Fråga: Vi har hyrt en äldre utgångspunkt under flera år och oroar om tillståndet av egenskapen. Några golv lutar, och väggen avskiljer från badkaret. Jag skrämmas golvet och badar styrkagrottan in. Vad, om denna hela aktivering är en fara? Vad kan vi göra? Svar: Hyresvärdar har ett åtagande att ge säkra och habitable fjärdedelar -- och ingen hyresvärd önskar att lokal styrning ska utsända stämningar eller även ska stänga en egenskap. Lutande golv och väggar som avskiljer, kan vara tecken av strukturell rörelse, ett allvarligt ämne men en som kan vanligt vara resolved. Fråga ägaren att ha en tillstånd look för tekniker omgående på egenskapen. Fråga: Jag intresseras, i att köpa ett hus på en sheriffförsäljning. Om jag bjuder på huset och inhandlar det för $100.000, och dess värderade värde är $160.000, skulle det medel jag skulle har $60.000 i rättvisa, och om kunde så jag, använder att $60.000 i ett rättvisalån som ska betalas på första intecknar för att göra betalningarna mindre? Hur är likely det att jag kunde få rättvisan, om jag berättar den andra långivaren som jag sätter deras pengar in mot första intecknar? Svar: Stopp. Anbud på ingenting. Du behöver att veta mer om fastighet, innan du går mer ytterligare. Fastigheten ”rättvisa” ses allmänt, som marknadsvärdet av en egenskap intecknar mindre skuld. Något folk har en mer konservativ sikt och ser fastigheträttvisa, som marknadsvärdet av en utgångspunkt intecknar mindre skuld och marknadsföringskostnader. Långivare finansierar fastigheten på basis av dess försäljningspris eller dess värderade värde, vilken som helst är mindre. För denna anledning en långivare gör ett lån till dig baserde på köpeskillingen $100.000. Om att få ett andra lån förutom första det andra lånet är skulden som också måste att res-paid. Därför att ett andra lån föreställer mer risk, en långivare önskar en högre hastighet av intresse, således du inte betalar framåt av ett första lån med en sekund. Fråga: Då vi undertecknade en förteckningsöverenskommelse med en mäklare, min maka dracks, och jag var under influencen av en receptmedicin. Jag berättade min mäklare om allt denna och dagen, efter vi undertecknade avtalet som hon hade tecknen att sättas i min gård. Någon körde vid och kom överens till vårt pris. Min mäklare som där sades, var ingenting som jag kunde göra men sälja till dem. Köpare medel hotade mig med en rättegång. Finns det något som jag kan göra för att hålla mitt home höger sida nu? Svar: Det kan vara det på grund av din maka tillstånd som han saknade ”kapaciteten” att skriva in in i en förteckningsöverenskommelse eller någon annan datalista av avtalet. Du och din maka accepterade köpare erbjudande? Att en köpare gjorde ettpris erbjudande, betyder inte nödvändigt att det meeten alla uttryck och tillstånd av en förteckningsöverenskommelse. Se var god en advokat. Detta cost en packe för att få straight. Fråga: Jag köpte bara en 1.25 tunnland uppehåll. Förutom utgångspunkten, var jag strömförande, egenskapen har omkring en tunnland som planteras med avokadon som skördas och säljs kommersiellt. Jag skulle som för att undersöka skattfördelarna (fastighetsskatten och annan) av omvandling av egenskapen från en uppehåll till en lantgård. Svar: Du kunde bestämt kalla lokal styrning, anonymously och talar till någon i fastighetsskattkontoret. Vad du har nu, är enbaserad affär. Om egenskapens zonindelningstatusen omvandlas från ”bostads” till ”jordbruks-”, du kan gott ha en lägre fastighetsskatthastighet i några jurisdiktionar. Emellertid det kan också vara svårare att refinance egenskapen och mer tuff för att framtida köparear ska erhålla finansiering. Tala med lokala fastighetmäklare och fråga vilket är lättare att sälja: En utgångspunkt i din gemenskap på 1.25 tunnland eller en lantgård av det samma formatet? Fråga: Vi har köpt ett nytt hus och har fungerat på gradera av vår gård med vår byggmästare. Vi har haft standing vatten i vår trädgård för månader. Efter två failed försök att reparation den de re-grading yet igen. Min maka och jag har missa två veckor av arbete för reparationer till insidan av huset. Vi har berättat vår garantiperson att de behöver att komma på en lördag att avsluta arbetet. Detta är, därför att nästan allt på vår lista som ska är reparations, har varit på vår lista tre eller mer gånger. Finns det någon hope? Finns det något som vi kan göra? Svar: Du kan se detta två väg. Du kunde säga att det finns några objekt som bör ha gjorts till höger inledande, eller du kan säga att ett hus är en hugely komplicerad produkt och du har en byggmästare som är following-up och försöka att göra reparationer. Ditt läge skulle störer, om du hade problem, och byggmästaren gjorde inget försök att reparation dem. Här du åtminstone har en byggmästare att försöka att göra det rätta, även om utgångspunkten har sålts, och pengar har samlats. Förslaget här är att fungera med byggmästaren, blir utgångspunkten, om behov äger rum under veckan (telecommute kanske, om möjligt) och får reparationerna gjorda.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
