Fråga fast egendomtider - mars 11, 2005
vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: I att egen ursnyggt lotthöger sida av en populär strand i Florida. Jag önskar att bygga en enorm lyxig utgångspunkt där, tycker om den och säljer kanske slutligen den. Jag har sett raddamiljon-dollar utgångspunkter nära stränderna i Florida, och de har sällan mer än två garage. Inte det rika folket har vanligt bilar för en radda? Vem behöver ett 4.000 kvadratfot hus med endast två garage? Bör jag gå med min mening, och byggande med raddagarage eller gör vad alla gör annars? Två garage syns bara så proletariaten. Svar: Att anta där är ingen zonindelningbegränsning, tycker om ditt hus och bygger dina garage. Är här why: Det är din utgångspunkt. När du säljer, ny ägare skallr endera som garageavståndet eller omvandlar området till ett olikt bruk. En inställning kan vara att bygga garagen som en separat struktur eller vinge från huvudhuset -- och därefter för avskildhet ha en lägenhet eller två över. Fyra garage, varje 10 x 20 fot som skulle ger dig sq 800. ft. per golv. Fråga: Jag söker efter en condo i det Virginia strandområdet. Jag strömförande i Washington, D.C. och önskar just nu att köpa endera en condo eller ett litet hus. Min kreditering är inte det mest stor, därför att min moder hade en viktig slaglängd, och den cost mig ett lott då. Jag är just nu en resident chef för en hög stigning i Washington, D.C. och har använts här för 15 år. Jag gör $39.500 årliga och får min lägenhet med mitt jobb på ingen kostnad. Jag har aldrig gjort denna, så jag är inte säker var att starta. Svar: I praktiska uttryck din effektiva inkomst avfärdas av värdet av lägenhethyran. Ta dessa moment: Först kontaktfastighetmäklare i Virginia sätter på land område. Du kan lätt finna dem till och med servicen för tillstånd för fast egendomtidmarknaden. Second en fastighetmäklare kan leverera långivarereferenser. Granska ditt krediteringsläge med en långivare, Third. Korrigera några factual fel och ha gammala objekt borttagna från rapporten. Få en preapproval bokstav från långivareuppvisningen, hur mycket du kan låna under ett visst lånprogram. Denna är inte en lånförpliktelse utan ger dig någon avkänning av, hur mycket du kan ha råd med. Fastighetmäklaren bör därefter vara i stånd till att identifiera egenskaper som möter gott dina behov. Fråga: Om halvår sedan jag överförde min utgångspunkt som en gåva till min broder. När han säljer huset hur är den beräknade kapitalvinstskatten? Jag köpte huset fyra tillbaka år för $265.000, och, då jag överförde titel till honom, den värderades för $500.000. Han beskattas för varje encentmynt av det säljande priset, sedan det var en gåva, eller det beräknas, genom att subtrahera priset att jag inhandlade fyra under år sedan mitt namn? Svar: Terms i allmänhet där är två potentiellt beskattningsbara händelser här. Först du köpte egenskapen för $265.000, och ”sålde” för för payöverföringen för värde de van vid skatterna, förmodligen $500.000. Sedan du strömförande i egenskapen för två av de past fem åren, din gain -- $235.000 -- är inte subject till kapitalvinster. (Enkla personer kan beskydda upp till $250.000, medan gift par kan skydda upp till $500.000 från kapitalvinstskatter, om de möter alla krav.), Din broder har nu erhållit titel till en egenskap med en ganska marknadsvärde av $500.000. Hans kapitalvinstskatt baserads stort på någon increase i värde ovanför hans förvärvpris. Men vad, om din broder mottog egenskapen från dig på mer mindre än fair marknadsvärde? Vad, om du ”sålde” den till honom för $300.000? En sådan rabatt kan betraktas som ”en gåva”, och gåvor av mer än $11.000 om året till en annan person kan vara beskattningsbara. Granska var god transaktionerna med en skattprofessionell för viss information. Fråga: Om jag börjar strömförande i min uthyrnings- egenskap nu, jag är i stånd till att sälja den efter två år och till att kvalificera sig för befrielsen för $250.000 kapitalvinster som en enkel filer? Svar: I detta fall har du omvandlat en egenskap från hyra till bostadsstatus. Det finns inte något utbyte som gälls för att försvåra ämnet. Emellertid när du säljer, du behöver att konto för deprecationen, som togs, eller bör ha tagits in past år. Håll försiktiga register för att document din uppehåll och för att tala med en skattprofessionell för närmare detalj. Fråga: Du ser landpriser sänkning i framtiden. Jag hörde, att landmarknaden sitter på en bubbla och, när den brister, landpriser tappar. Vad är din take? Svar: Det är oerhört svårt att diskutera allmänna fastighettrender. Först inget vet vad händer i framtiden. Second vad händer i ett ställe, kan inte hända någon annanstans. En bättre inställning är att se vissa egenskaper och därefter att bedöma trender i den lokala marknadsplatsen. Om du ser en lokal befolkningförlust, jobb som någon annanstans migrating, långa marknadstider för hemförsäljningar, stigande räntesatser och andra negationar, du kan den well suspecten som lokala landpriser går ned. Emellertid sådanna tillstånd kan också föreställa ett gott köpande tillfälle. Då räntesatser soared på åttiotalet (den prime hastigheten slogg 20.5 procent i 1981) folk var i stånd till att köpa på lågpris. En typisk utgångspunkt i 1981 sålde för $66.400 enligt riksförbundet av fastighetsmäklare. En typisk utgångspunkt i Januari 2005 sålde för $189.000 -- upp 10.5 procent från ett år tidigare enligt NAR. Så om du köpte i 1981 med 10 procent ner, har din skulle rättvisa (inte inklusive lånamortering) gått från $6.640 till $129.240 -- en gain av 13.16 per året och en vinst, det för bostadsägare är sannolikt att vara helt tax-free. Sådanna gains ses igen? Inget vet. Som de säger på Wallen Street, den past kapaciteten garantan inte framtida resultat.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
