Fråga fast egendomtider April 13, 2007 - 4/13/2007 - den Expert fastighetrådgivningen

Fråga fast egendomtider April 13, 2007

vid den Peter G. mjölnaren

Svar: Köparen och säljare kan ankomma på, whatever överenskommelse de önskar. Vad de inte kan göra, är att underminera något förtecknings- eller köparemäklararvodeavtal som de har kommit överens till.

Detta är ett ämne som ska lösas omgående, för den får ut ur handen. En bokstav från din advokat med en kopia av din överenskommelse bör klart upprätta din reklamation till en commission -- och till rättsligt arvode och skador, om krävt.

Fråga din advokat att förklara begreppet av slingrig störning, medan du är på den. I allmänhet uttryck, när en tredje part störer i ett avtalsenligt förhållande dem, kan vara ansvariga för förluster och skador.

Till exempel om du har en förteckningsöverenskommelse med en säljare, och tries för en köpare som störer, genom att säga dig, bör betalas mindre eller inte alls, du kan ha en reklamation igen purchaseren.

Fråga: Jag behöver rådgivning. Mitt hus har varit på marknaden för en vecka i fortfarande-kalla New Jersey. Jag ej längre strömförande där. Jag var ut ur området för fyra dagar och som by stoppade för att några minuter ska kontrollera på ting. Allt var ok. Därefter det fanns en uppvisning på 4 pm. Den nästa dagen, då jag skrev in på 10 am för att göra ren ut en garderob, huset var kallt och hade en konstig lukt. Då jag kontrollerade termostaten, den ställdes in på 53 grader på luftkonditionering (den var 43 grader i morse).

Det är klart till mig att en idiotmäklare eller beställare försökte att se, om min centrala luft fungerade och glömde att sätta värmen baksidt på. Du antas inte att vända central luft på, när den är kall ut. Jag är säker att lukten var kompressorn som blockeriner.

Jag rapporterade omgående denna till min mäklare som kallade uppvisningsmäklaren, som förnekade att ha tryckt på termostaten (ingen stor överrrakning där). Så nu jag vänder en enorm reparation som mot medförs av en mäklare försummelse.

Till mig detta är varför affärer har ansvarsförsäkring, men vem är ansvarigt? Ultimately är inte min egen mäklare ansvarig?

Svar: Du har hoppat trycksprutan på reparationer. Till en konditionering professionell för uppvärmning och för luft, som du litar på kontroller systemet, du vet inte att något är faktiskt wrong med det.

Innan att säga, att en given mäklare var ”en idiot” eller att någon kopplade in i ”försummelse,” dig behov att vara säkert av dina fakta. I detta fall fakta är otillräckliga.

Du har inte något tecken som visar vem var ansvarig. Din förteckningsmäklare, uppvisningsmäklaren, spekulanten och du även kan alla plausibly förneka att trycka på systemet.

Om en reparationsbill om det finns en, försäkring kan inte hjälpa, om du eller mäklaren har stor-nog som är avdragsgillt. Sannerligen om en försäkringreklamation producerar endast en mindre fördel, det kan vara klokt att inte spara en reklamation för att rymma ner premiums.

Ett förslag: Få en reparationsestimate från en pålitlig konditionering professionell för uppvärmning och för luft. Fråga mäklaren, om därefter han kan hjälpa förskjutning kostnaden. Medan du skulle likely inte segern som tar din reklamation till domstolen (på grund av den pesky brist av tecken), en mäklare som inte definierades som ”idioten” eller anklagades av ”en försummelse” styrkatry för att hjälpa som ett ämne av goda beställareförhållanden.

Fråga: Min maka och jag har en egenskap som är till salu på en salt vattenkanal i Florida. Vi har två lott. En är en little mindre än 1/4 tunnland och har vårt 2 sovrum, för ranchstylta för 2 bad utgångspunkt i stor form.

Det annat separat deeded buildable lottet, också strand, är bara under 1/4 tunnland också.

Egenskapen är aktuellt till salu -- huset och dess lott för $339.900 och det separata lottet för $119.000. På det separata lottet är vårt träskjul $3.000-$4.000 med en loft och vår dubbla carport. Vi använder den hela egenskapen, men de två jordlotterna deededs separat.

Vi har två potentiella köparear att intresseras i det buildable mycket.

Bör vi sälja lottet nu? Bör vi sälja huset och dess lott separat? (Inte att det finns en husköpare som väntar i vingarna.), Bör vi rymma ut och sälja den hela egenskapen tillsammans?

Svar: Du har lyftt en klassisk fråga som förklarar varför fastigheten är en lokaliserad artikel.

Att att svara din fråga sensibly en måste veta den lokala marknaden. Du måste att tala med din mäklare och att fråga, om det finns en stark marknad för utgångspunkter som ditt på ett enkelt mycket. Du också måste att fråga, om den separata försäljningen av det andra lottet som viktigt skulle, förminskar värde- och försäljningsspänningen av huvudegenskapen med huset. När du har svar från en erfaren lokal mäklare, du kan därefter göra ett beslut.

Fråga: Jag är i ett avtal som köper en utgångspunkt, och säljare som frågades för ett pris och oss, kom överens på det pris, om det värderar för det pris. Långivaren ger inte oss ett lån för mer än vad värderingvärdet för och vi inte går att inhandla en utgångspunkt för mer, än det värderade.

, sedan så vi är i avtal med säljare som han måste att fälla ned priset och att sälja det till oss, höger? Vi bak inte ut ur avtalet, så han pressas att sälja till oss för vad den värderade för. Finns det några följder som gälls för att en ägare ska försöka att få över på en köpare, genom att inte önska att stänga avtalet, därför att det värderade på ett lägre pris?

Svar: Inte så snabbt. Vad gör överenskommelsen säger? Typisk -- men inte alltid -- en försäljningsöverenskommelse med en värderingsats ger att en köpare måste gå igenom med en försäljning, om det värderade värdet är lika till eller mer stor än försäljningspriset.

Emellertid sådanna satser typisk säger inte att en säljare måste förminska hans pris i framsidan av en låg värdering. Instead vad händer allmänt, är, att köparen måste ge extra kassa ovanför det värderade värdet för att inhandla utgångspunkten, säljare kan välja för att fälla ned försäljningsvärdet eller någon kombination av tvåna.

Emellertid, om säljare avgör att inte fälla ned priset, då köparen kan fylla på extra kassa eller, typisk, för att återta från överenskommelsen utan straff.

Logiken av sådanna satser är, att en långivare finansierar en utgångspunkt på basis av försäljningspriset eller det värderade värdet, vilken som helst är mindre. Om det värderade värdet är mindre än försäljningsvärdet, då långivaren finansierar endast den mindre summan -- vilka medel att betala ett pris higher än värderingen köparen måste medf8ora extra kassa till att stänga sig.

Innan du går mer ytterligare dig, behöv att ha överenskommelsen att granskas av endera din köparemäklare eller en advokat för att bestämma närmare detalj av vad den kräver faktiskt av säljare. Slå vad här är att säljare inte tvingas för att fälla ned hans pris.

Fråga: Fyra månader sedan ett medel från ett annat företagskontor överförde mig en remissöverenskommelse att lista hennes närliggande kunds fiances townhouse. Når han har fungerat med min kund för två månader han (min kund) frågade mig att hjälpa paren för att finna och inhandla en utgångspunkt i det annat medlets område. Han förklarade att han och hans fiance inte var lyckliga med det annat medlets service och de önskade verkligt att jag ska fungera med dem på det nya köp.

Jag förklarade med kunden att det fanns ingen exklusiv köpare överenskommelse med det annat medlet. Och de frågade, att jag att inte avslöja till det annat medlet, att jag skulle hjälper dem, ganska, än det annat medlet, därför att de fruktade henne skulle sabotage den annan till salu förteckningen. Som den originella remissen reflekterade en överenskommelse för en förteckning endast, jag menade inte ett åtagande att meddela det annat medlet, som min kunder hade bett. Efter vi fann en ny utgångspunkt för paren och skrev ett till salu avtal och köp, det annat medlet begärde en remissavgift för det nya köp.

Som hon ska redan motta en avgift, när förteckningen säljer, jag varar skyldig henne en andra avgift för denna transaktion för? Och om så, när den stoppar?

Svar: Om din överenskommelse med det seende medlet kräver dig att betala, en avgift bör du listar och säljer egenskapen, då vanligt det annat medlet är förfallen en avgift, om egenskapen säljs. Om överenskommelsen är tyst om att föreställa beställarna i köp av en egenskap, då i min sikt det första medlet förlorar.

Om inte det finns en skriven överenskommelse till motsatsen, medlet har inte en livstidreklamation eller ”äganderätt” av ditt förhållande med beställarna utöver den enkla kundutbildningen av att lista deras egenskap. Om det finns en sådan skriven överenskommelse därefter, beställarna bör veta om den -- så de har tillfället att gå någon annanstans.

Föreställ att beställarna kallade dig i sex år och frågade att dig för att sälja egenskapen som du har frågats att finna för dem. Skulle dig betrakta även en remissavgift till det originella medlet? Skulle det annat medelfelanmälanet?

Tala med din mäklare och advokat för närmare detalj.

Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas.