Fråga fast egendomtidmars 16, 2007 vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Min köparemäklare placerade ett erbjudande på ett hus med ettgodkännande och 20 procent ner. Det säljande medlet kallade min låntjänsteman frågad för min FICO-ställning, hur mycket pengar som jag har i gruppen och andra personliga frågor, så hon kan köra info med hennes mäklare. Min låntjänsteman gav inte något info utom att jag är en allvarlig köpare med A+-kreditering. Var förteckningsmedlet ut ur bounds med sådanna frågor? Svar: Det finns en komplexitet inom din fråga som behöver att adresseras. Förteckningsmedlet önskar att försäkra att någon would-be purchaser kvalificeras finansiellt att köpa egenskapen. Anledningen är att ägaren (och medlet) inte önskar egenskapen som binds upp för veckor med en köpare som är ultimately ur stånd att stänga sig. Ett sådant delaystyrkamedel förlusten av en kvalifikationsköpare. Också där kan konkurrera erbjudanden för egenskapen, så ägaren önskar att betrakta den finansiella strykan av spekulanterna, sedan den gör ingen god att acceptera ett högt erbjudande från någon som inte kan avsluta försäljningen. I vanligt fallet köpare medel ger ett finansiellt kvalifikationmeddelande eller en bokstav från en långivare. Neither är en absolut guarantee av finansiering, men båda är praktiska. (Kapaciteten av ägaren att sälja en egenskap inte är absolut either -- det är, varför det finns granskningar, titeln kontrollerar och home kontroller.), Din låntjänsteman i detta ämne gjorde det rätta -- han eller hon avslöjde inte din personliga finansiella information. Anta att du att behöva en inkomst $80.000 att kvalificera sig för finansiering och du intäktr faktiskt $100.000 för exempel. Om säljare vet att alla detaljer om din inkomst som han kan, rym ut för ett högre pris eller olika uttryck. Vad långivaren kunde ha sagt, är att hans dom baserdes på din kapacitet att sätta ner 20 procent plus hans granskning av din kreditupplysning. Med andra ord långivaren kan inte avslöja innehållet av kreditupplysningen, men han kan åtminstone säga att hans analys inte baserads på fantasi. Fråga: Jag planerar att köpa min moders hus. Ingen fastighetmäklare är involved. Bör jag betala den fulla värderade mängden eller mindre, sedan det inte finns någon commission som ska betalas? Svar: Denna är inte enlängd transaktion, så granska egenskapens värderade värde och betrakta därefter behoven av både din moder och dig. Om din moders behov för kassa är mer stor än ditt behov, då betala den fulla mängden eller mer. Om din moder försöker att förminska priset för att hjälpa dig ut, då en rabatt kan vara lämplig. Vid någon möjlighet som skulle det, var bättre för att skattavsikter ska överta egenskapen ganska än köper den nu? Var säker att få riktigt lagligt och beskatta rådgivningen, innan du går mer ytterligare och gör bestämt dig att ha en skriven överenskommelse mellan dig och din moder för skatt- och godsavsikter. Fråga: Min familj ankom bara i U.S.et i September 2006, därför att min fru fick ett jobb som en terapeut i en lokal skola. Hon är en H--1Bvisahållare med två (ett förnybart) år avtal, och I och våra två ungar har visas H4. Det finns problem med regard till vår status, när vi avgör sista att köpa ett hus? Svar: H--IBvisaprogramet låter en person bli i U.S.et upp till sex år (det har ett three-year uttryck och kan förnyas en gång). Programet planläggs för att medf8ora kompetent professionell med garanterade jobb till Förenta staterna. Den Florida-based invandringadvokaten R. Sam Levine säger under H--1Bvisaprogramet som du kan erhålla lagenlig anställning i U.S.et. Sådanna anställningmedel du är paid, och, när du är paid, du måste betala lämpliga skatter, inklusive socialförsäkringskatter. Att att betala socialförsäkringskatter dig måste ha ett socialförsäkringnummer, och med ett socialförsäkringnummer du har ett filnamn som kan vara van vid erhåller en inteckna. Innan du ser egenskaper, please talar med intecknar långivare först, så att finansiering är i ställe, för du går husjakt. Fråga: I November 2005, vi inhandlade en five-year-old utgångspunkt. Före att stänga sig vår mäklare informerade oss att det fanns nu (efter kontrollen) en läcka i matsalen, men att, om vi kom överens att fortsätta med att stänga den ägare skulle ”reparationen” det. Denna understanding skrevs som del av vår inhandla överenskommelse att de skulle säljarna gör reparationer. Gott här det är ungefärligt ett år senare, och taket i den samma fläcken läcker nu igen. Tack vare det som skriftligen är, som delen av vår ”inhandla överenskommelse” är obligated reparationen för säljare den fortfarande taket? Svar: Du går inte att like mitt svar: Ägarna reparerade taket. De garanterade inte att reparationen skulle last evigt. Du kunde ha klagat om reparationerna på tiden som de gjordes, om de var otillräckliga men inte gjorde som synes. Why? Reparationerna reparationdde problemet. I året, som passeras, sedan reparationen gjordes det, kunde gott vara nya orsaker för den aktuella läckan. Den syns inte ganska att klandra det på säljarna. Emellertid det kan finnas annan väg att närma sig detta problem: Först du har ett five-year-old hus. Vid någon möjlighet ditt tillstånd kräver nya home byggmästare att garantera deras arbete? Skulle ett gistet tak räknas efter fem år? Kunde läckan vara ett resultat av strukturella problem? Second reparationen gjordes av en professional roofer? Du fick en skriven garanti? Täckning applicerar still? Third vid någon möjlighet du har täckning mot vattenskada i din den home ägarens försäkringpolitik? Fråga: Är veckan för marsavbrottet en god tid att lista en till salu utgångspunkt? Medel och köparear allmänt ut där ser eller av att göra andra ting? Skulle det var bäst att vänta marsavbrottet för att avsluta, innan du listar? Svar: ”Marsavbrottet” är allmänt en period i Kanada, som förbinder till en skolaintercession, vad de i det U.S. skulle felanmälanet ”ett fjäderavbrott.”, Givet, att avbrott ansar för att vara korta och givet, att faktiska kalenderdata varierar, det är inte mycket av en faktor i fastighetmarknadsplatsen. Tala med lokala mäklare och lista i förskott av, när du önskar att egenskapen ska sälja, Instead. Fråga: Kan jag ha ett tax-deferred utbyte av den uthyrnings- egenskapen för en restaurang? Svar: Att ha ett tax-free utbyte du måste byta egenskapen som används i affär eller handel för en egenskap som används också i affär eller handel. Således du kunde handla en uthyrnings- egenskap för en restaurangbyggnad (verklig egenskap) men inte en restaurangaffär (recept, en starkspritlicense, tabeller, Etc.). Tala med en utbytesspecialist för detaljer. Fråga: Jag köpte detta hus nio år sedan. Titelförsäkringrapporten nämnde ingenting om en stadseasement på den tillbaka lutningen för liggandeunderhåll. Det finns flera eucalyptustrees som växer på denna backlutningen som utgjuter constantly leaves och rörar upp min simbassäng. Jag var inte medveten av stadens easementhöger sida. Efter jag klippte en tree och anhopninde något överskott har vaggat på lutningen, jag mottog en otäck bokstav från staden. Titelföretaget medger att de missa easementen och de beställde en värdering. Baserat på denna rapport, titelföretaget säger att easementen inte påverkar marknadsvärdet. Värderingen tar inte in i account att egendomsägaren har förlorat kontroll över lutningen och bruk rights tack vare slarvigt titelsökande av titelföretaget. Hur bör jag handla med titelföretaget? Svar: Du behöver att granska din titelförsäkringpolitik för att se vad räknas och vad inte räknas. Typisk du skulle förväntar att finna att en registrerad easement- eller bruksbegränsning skulle räknas. Värderingar föreställer domar, och en fråga som ska frågas, är huruvida en annan appraiser -- säg att någon du valde -- skulle ha ett olikt svar. Säkert den fulla njutningen av din egenskap beror på din kapacitet att använda alla egenskap som du köpte och alla egenskap, som du betalar på skatter. Du kan har köpt inte ens egenskapen easementen hade originellt avslöjts. Det kan vara svårare att sälja, sedan du måste nu avslöja easementen -- förminska därmed potentiellt marknadsvärde. Du styrkan önskar att fortsätta din dialog med titelförsäkringsbolaget. Tala med en lokal fastighetadvokat, om inte tillfredsställt. Fråga: Vi har strömförande i ett hus för mer än 20 år. Huset byggdes i 1926, men har förbättrats flera gånger. Det har tre strukturer inklusive huvudhuset: ett omvandlat garage som är en uthyrnings- stuga och en lagrings-/konstnärs studiobyggnad. I kontrollbehandlingen jag upptäckte att arbetet som behövdes på huset (fundament -- $100.000 tak -- lampglas $3.000 eller $4.000 --$4.000. och uppvärmning -- $3.500) var mycket dyrare och allvarliga, än jag hade även dreamed. Bör vi sälja ”, som är”? Ta ut ett förbättringslån och reparation huset, då endera sälj det, eller håll det och hyra det? Svar: Inga av det ovannämnt. Det första tinget, som bör göras, är att tala med flera lokala leverantörer som gör fundamentarbete. Det kan vara att reparationerna som du kräver de cost väsentligen mer mindre än $100.000. När du får, estimates från andra fundamentleverantörer avslöjer inte den aktuella estimaten, låter instead dem fungera från deras erfarenhet och sakkunskap. Om vad som ska göras med huset som beror på sådanna faktorer som dess marknadsvärde, dina finanser och dina personliga preferenser. Reparationerna som du betraktar, kan göra absolut avkänning i sammanhanget av en egenskap med en verklig marknadsvärde -- och ingen avkänning för en egenskap var dina förbättringar inte kan återställas. Tala med lokala mäklare -- och fråga, om att sälja utgångspunkten med en depositionaccount för reparationer skulle är en god strategi som begränsar kostnader i ditt läge.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
