Fråga fast egendomtider Juli 20, 2007 vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Vi betraktar refinancing vårt home för att fylla på en pöl. Värdet av vår egenskap har ökat till mängden som behövs för att ha pölen och den nödvändiga utrustningen att installeras. Vad skulle är förädlingsgraden, efter en pöl har installerats i southwest Florida? Vi berättades 15 till 20 procent, inte säkert, om det är korrekt. Också vi kan finans med ett 1 procent lån för 5 eller 10 år som skulle lower våra betalningar och låter oss betala av principalen mer snart, så länge som vi hanterar våra pengar korrekt. Vad är det gott och baden för denna typ av lånet? Svar: Att att finna det extra värdet föreställt av en pöl som du bör först tala med flera lokala mäklare, som är aktiva i din grannskap. Om det inteckna, vad du beskriver förbryllar. Om hastigheter äger rum på 6.6 procent eller så på denna tid, hur kan du få 1 procent finansiering? Vad du beskriver likely, är ”ett alternativARM” lån med låga månatliga betalningar, möjliga betalningar som göras, därför att du inte betalar required intresse. Resultatet är att lånet producerar ”negativ amortering”, -- det är, formatet av lånet växer varje månad som du gör en 1 procent betalning. I stället för en snabb lånpay-off du skulle har i stället en lånjämvikt som får större varje månad. Naturligtvis om du skulle re-pay ett sådant lån på enamortizing hastighet, 1 det skulle procent diagramet är meningslöst. Tala var god med mer långivare. Från vad du har skrivit, finansieringen som du diskuterar, producerar inte resultaten du önskar. Fråga: Vem gör avbryta på ett nytt home avtal? Köparen? Eller köparemedlet? Svar: Köparen kan göra ett beslut för att avsluta en köpöverenskommelse, och en köpare mäklare kan överföra ditt val -- men vänte: Vilka straff och skadar du vänder mot, genom att avbryta? Du förlorar din deposit? Kunde du stämmas för skador? Vad om att stämmas för ”viss kapacitet” och pressas för att inhandla egenskapen? Säg inte något, tills en advokat granskar överenskommelsen. Fråga: Kan du ge baksidt ett hus till säljare två veckor EFTER den stängda depositionen? Svar: Nr. Når du har stängt dig, ege egenskapen… och vara skyldig likely en långivare. När du köper en utgångspunkt, du behöver att få den höger. Det medel using en köparemäklare och en professional home inspektör och att ha den bästa möjliga finansieringen. Hur skulle dig ge bara den baksidt? Vad om alla closing och marknadsföringskostnader som var paid? Tala med en advokat för detaljer. Fråga: Min fru och jag accepterade en erbjudandekontingent på köparearna som säljer deras utgångspunkt. Vi gav dem 90 dagar. Vi är omkring 65 dagar in i den och har ett nytt erbjudande på tabellen som vi skulle för att acceptera som. Om de föregående köparearna önskar att få ett brolån, så de inte förlorar huset, vi obligateds att vänta dem för att få eller möjligt inte för att få finansiering (som förlänger ting med inga löften) som betraktar att eventualiteterna var på försäljningen av deras utgångspunkt inte på ett brolån? Om så, vilken tillflykt kan vi ta för att räkna vår bak? Svar: Om köparearna har 90 dagar därefter, de har 90 dagar, inte 65. Om de är villiga att få ett brolån för att stänga försäljningen, och om din försäljningsöverenskommelse låter dem ta bort eventualiteten i väg annan än, genom att sälja huset, som är stort -- du har sålt din utgångspunkt. Jag skulle för att inte ha givit köparearna ett 90 dag alternativ. Instead har jag skulle sagt att jag kunde kräva dem till endera tätt avtalet i 72 timmar eller de skulle får baksidt deras deposit, om jag fann en annan köpare. Ha en advokatlook på din försäljningsöverenskommelse för närmare detalj. Fråga: Jag köper en modulutgångspunkt. Kan jag inhandla med en reverse intecknar? Svar: Det är ovidkommande att du köper en modul eller stick-byggd utgångspunkt. Vad räknar, är att du är ålder 62 eller över och har rättvisa i egenskapen, annorlunda du kan inte få en reverse intecknar. Om du köper för kassa eller med ett litet lån, du kunde därefter få en reverse intecknar (reversen intecknar skulle betalar av det små lånet). Tala med en advokat som handlar i äldre lag för detaljer. Fråga: Jag är closing på en condo som jag köpte flera månader sedan. Jag mottog en påringning denna past helg att det fanns en takbrand och skada till min enhet. Säljare försöker att reparera skadorna från branden. Jag har alternativet som ska fås ut ur försäljningsöverenskommelsen baserad på faktumet att enheten inte är i det samma tillståndet, då jag gjorde erbjudandet, därför att det har finnas brandskada till enheten? Svar: Boten här är för att säljare ska återställa egenskapen till tillståndet som ses på tiden som försäljningsöverenskommelsen skrevs. Typisk försäkring räknar alla eller mest hans kostnader, arbetet göras, och alla är helt. Alternativt om ägaren gör arbetet och dig back-out av avtalet därefter, säljare kan gott berättigas till att hålla din deposit. Se en advokat för närmare detalj. Olyckor händer. Den gör avkänning för att alla framåtriktat ska gå med understandingen att du måste motta egenskapen i dess pre-brandkatastrofen tillstånd. Givna reparationer, du kan får faktiskt en bättre enhet. Fråga: Då jag inhandlade min utgångspunktback i 1998, jag mottog en återbäringkontroll för överskott depositfunds, och den tappades somehow bak vår skänk. Kontrollen upptäcktes, då vi flyttade vår skänk i 2006. Kontrollen är för $999.01, och jag hoppas och förväntar att återbäringkontrollen är fortfarande god. Emellertid kontrollen anger att den är void efter 120 dagar. Sedan den var en ärlig olycka och ett fel, och sedan titelföretaget har keep pengarna för mer än nio år, kan jag be en ny kontroll? Svar: Titelföretaget höll pengarna, därför att de har inget val, kontrollen uncashed. I några jurisdiktionar de kan gott ha vänt pengarna över till en domstol eller en statlig myndighet som unclaimed egenskap. Bestämt du bör kontakta titelföretaget. Slå vad här är, att de granskar deras böcker, att se vad blev av pengarna och därefter antingen upplaga dig en kontroll eller råder dig var pengarna hålls. Överför titelföretaget en kopia av kontrollen med en bokstav som ber en återbäring. Överför din bokstav vid auktoriserad revisorpost med ett bett återgångt kvitto. Du kan önskar också att kontrollera Unclaimed.org, en lokal fungerings av riksförbundet av Unclaimed egenskapsadministratörer. Det finns inte någon laddning som använder denna lokal. Fråga: Jag har 80 tunnland av land, en av de högsta punkterna i mitt län. Jag är den sista på min väg som har celltelefontjänst. Alla southwest av mig har ingen service som undrar bara vad jag kan göra eller vem jag kan kontakta om att komma och att se mitt land att se, om det är ett gott läge för installation av ett celltorn. Svar: Inget problem. Gå till något närliggande läge, var det finns nu ett torn för celltelefon, och tala till egendomsägaren eller se, om tornet har någon information om kontakt. Kontrollera arkiven för den lokala tidningen för att se, om de har past berättelser angående torn för celltelefon, också -- du kan vara i stånd till att få namn från sådanna berättelser. Fråga: Vilken komplexitet ligger med den villiga fastigheten till tre barn? Utgångspunkten är intecknar fritt. Vilket höger sida varje barn har över fastigheten, och vad händer, om en sibling inte önskar att sälja egenskapen eller att köpa de andra två barnen ut? Svar: Om tiden kommer, när en önskar att sälja och, andra inte gör, eller omvänt, då, om sunt förnuft missa, ämnet kan spola upp i domstol som en dräkt för delning -- ett försök att pressa en försäljning till och med en domstolsorder. Tala med en advokat som special i äldre lag för att bestämma hur man låter vara egenskapen. Också tala med barnen, förklara upplagorna och om gammalt nog, se vilka preferenser som de kan ha. Fråga: Är du valbar som gör ett utbyte 1031 på din huvuduppehåll? Om inte, finns det några andra liknande program? Svar: När du säljer en utgångspunkt som har varit din uppehåll för två av de past fem åren, du kan skydda så mycket som $500.000 (om att gifta sig, $250.000, om enkelt) från kapitalvinstskatter. Se IRS-publikation 523 som säljer din utgångspunkt för allmän information. Emellertid, när den kommer till utbyten, är här vad IRSEN säger: ”Avsnittet 1031 (a) ger att ingen gain eller förlust känns igen på utbytet av egenskapen som rymms för produktivt bruk i en handel eller en affär eller för investeringen (avstådd egenskap) om egenskapen utbyts endast för egenskap av som kinden (utbytesegenskap) som ska rymmas endera för produktivt bruk i en handel eller en affär eller för investering. Under § 1031 (b), om en skattebetalare mottar också kassa eller egenskapen som inte är denslags egenskapen (känga) i ett utbyte, som kvalificerar sig annars under § 1031 (a), skattebetalaren måste känna igen gain till graden av kängan. Avsnittet 1031 applicerar inte till egenskapen som används endast som en personlig uppehåll. ”, Bemärk den sista satsen och tala med en skattprofessionell för närmare detalj. Fråga: Jag sålde nytt mitt hus till en relative, men på stänga sig jag fann ut att depositionen krediterade min köpare intecknar mäklaren några $9.000 för avgifter som åsamka sig för att solicit lånet utan min tillåtelse och det är förutom $15.000na som jag krediterade min köpare för closings stipulerade i avtalet. Jag försökte hard för att två veckor ska hämta pengarna, men lånmedlet berättade mig att de skallr ersatte endast mig $2.800 på grund av några diverse kostnader som de åsamka sig. Jag vet inte vad för att göra från denna punkt. Är hyra en advokat mitt bästa alternativ? Svar: Kunde pengarna som krediterades till din köpare vara ”ett säljarebidrag” som planlades för att locka köparen för att inhandla din utgångspunkt? Om avgifterna betalade till långivaren, dig bör betala inga avgifter, om inte försäljningsöverenskommelsen kräver annars. Likely, du kom överens att betala för ”punkter” eller någon annan långivareavgift. Ha en advokat att granska din försäljningsöverenskommelse att se, om det finns jordning för sådanna laddningar.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
