Fråga fast egendomtider Juni 22, 2007 vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Jag fann ett hus till och med tidningen. Sedan ingen mäklare har visat mig utgångspunkten eller har gjort något för mig släkt till egenskapen, kan jag gå direkt till förteckningsmäklaren och fråga för hälften av commissionen att en skulle mäklare att ha intäkttt hade honom som gjordes hans jobb? Svar: Denna fråga inkluderar något nummer av missuppfattningar, men l5At oss försöka att untangle de viktiga. Först du ”introducerades” till egenskapen av tidningsannonsen, en annons som betalades förmodligen för av mäklaren. I effekt mäklare annons ställde in i rörelse per serie av händelser som förde till ditt intresse i egenskapen. Denna ”inledning” är ett element som kan berättiga en mäklare till en commission. Den samma logiken applicerar till TVannonser, internetmarknadsföringen, radio reklamfilmar, Etc. Second jobbet av en förteckningsmäklare är att further intressena av en egendomsägare. Du är inte ägaren. Du är gott betjänad av endera som fungerar med en köparemäklare eller en advokat. Third, som en köpare som du har inget rakt till att diskutera förteckningsmäklare avgift. Den avgift är ett ämne mellan mäklaren och säljare. Genom att söka, att ändra en avtalsenlig ordning, som du inte är en del av dig, kunde öppna sig yourself reklamationer av ”slingrig störning.”, Som en köpare vad du kan göra, är detta: Gör ett erbjudande på egenskapen som reflekterar din sikt av dess värde. Säljare kan därefter acceptera, gör en counter-offer eller inte reagera. Fråga: Jag inhandlade en byggnad mycket i ett annat tillstånd i Januari av detta år. Emellertid jag fick nytt en bokstav från HOAEN som säger att min trottoar inte installerades och jag behövde att få den in vid Augusti. Min maka och jag tänkte att trottoaren var där. På tiden det fanns snow, och is på lottet och vi kunde inte gräva ner till det, men förmodat det fanns det. MLS-förteckningen sade att ”trottoaren var in.”, Mäklaren, som sålde egenskapen, sade att det var ett fel i hans kontor. Men han erbjuder fortfarande inte att sätta en trottoar in på hans kostnad. Ägaren av egenskapen meddelades sista November att han var förfallen i att få den in. Och han installerade fortfarande inte den. Sagda längst ner för mäklare det också av sidan på MLS-förteckningen där är en disclaimer, säga som han inte är ansvarig för förteckningens exakthet. Om trottoaren inte installeras vid Augusti, HOAEN sätter en lien på vår egenskap och laddar oss för det som gott. Jag menar inte att vi bör betala för trottoaren. Bör vi? Svar: Vid någon möjlighet HOAEN sparade en lien mot den past ägaren? Om ja, du bör tala med titelförsäkringsbolaget. Om din account är korrekt därefter mig, ogilla med mäklaren. Språket som är längst ner av MLS-arket, byter ut inte mäklare åtagande som en tillstånd professionell att göra en exakt presentation. Upplagan med MLS-förteckningen är inte en typo eller ett felplacerat komma. Att affirmatively att säga, att något installeras, när det inte är, fallet är factually fel. Om en mäklare kan sätta något i en MLS-utnämning utan any normaln för exakthet därefter varför, skulle konsumenter har någon tro att systemet var troligt? Why att inte säga en utgångspunkt har fem sovrum, när den har tre, eller 14 tunnland, när den har ett lott med bara 6.000 kvadratfötter? Om det inte finns något straff, därefter why inte? Typisk fastighetregleringar säger något som är liknande till reglerna som finns i Maryland: ”Licensinnehavaren gör ett rimligt försök att förvissa sig om alla material fakta angående varje egenskap för licensinnehavaren accepterar byrån, för att fullgöra åtagandet att undvika fel, överdrift, misrepresentation eller hemlighållande av material fakta.”, Om det var mig, jag skulle förklarar till mäklaren att jag relied på honom för en factual och exakt framställning av egenskapen och att jag förväntar honom att kompensera mig för kostnaden av trottoaren eller jag har ämnet att granskas av tillståndsfastighetregulatorer. En lista av regulatorer kan finnas på ARELLO.com. Fråga: Min maka och jag köpte ett hus. Den home inspektör gav oss en rapport som anger att huset var i fint tillstånd. Två månader senare vi behöver att ha golven färdigt att redones ($15.000), och denna kommer från munnarna av två olika utjämning företag (vem tog beräknade 50 bilder). Båda män från dessa två företag sade att, om den skulle inspektör även har bara fått på hans knä, och exponerat en ficklampa under huset honom skulle har sett att den var i förfärligt tillstånd (brutna strålar, ruttnat trä, golven är bara omkring på jordningen. Vad kan vi göra? Svar: Givet alla problem dig anger, why var det det golv bågnade inte? Hyra en strukturell tekniker, någon som inte gör reparationsarbete, för att se golvet och för att få specificera för rekommendation vilka reparationer krävs, om några. Ta därefter en look på säljare avslöjandemeddelandet och inspektör rapport. Fråga: Jag att gifta sig, och vi köper en ny utgångspunkt. Endast min maka namn är på inteckna, men båda våra namn är på gärningen. Jag gör månatliga betalningar med honom för att betala inteckna. Om vi skilja sig från, jag egeer hälften av huset? Svar: Huset är en tillgång, och inteckna är en skuld, således du har ett intresse i en tillgång och inget direkt ansvar för lånet. Emellertid, om inteckna är obetald, och egenskapen forecloseds, då din kreditering kan fås effekt. Ange regler och en bosättning i händelsen av en skilsmässa -- vänskapligt eller inte -- bestämmer vem får vad. Om skilsmässan är en concern, save dina kontroller att bevisa dig gjorde betalningar visst för att räkna inteckna. Fråga: Om du säljer ditt home villrådigt, då inhandlar ett annat på ett högre pris, då säljer den andra utgångspunkten på en verklig gain (mer än avdrag $500.000), kan du fylla på förlusten av det första home till din basis av den andra utgångspunkten? Svar: Nr. Varje försäljning är en separat och distinkt händelse för skattavsikter. Förlusten på den första bostadsförsäljningen är inte avdragsgill. Upp till $500.000 i vinster, om att gifta sig och $250.000, om enkla, är inte beskattningsbara på den andra uppehållet, om du har strömförande där för två av de past fem åren och har mött alla andra prov. Se IRS-publikation 523 som säljer din utgångspunkt för detaljer. Fråga: Jag studerar väg-och vattenbyggnad, och jag önskar att vara i fastighetindustrien. Hur kan jag starta? Svar: Avsluta din grad. Ta den normala pre-licensuregruppen för din jurisdiktion, därefter, när du avlägger examen. När du pass, gruppen och licenseexamen går att fungera, som en tillstånd assistent till den bästa mäklaren eller medlet som du kan finna. Fråga: Jag varar skyldig omkring $14.000 till IRSEN, och jag kan måste att göra en kort försäljning. Vad händer med skatterna? Jag kan inte ha råd med för att betala dem, och jag vet inte att vad skulle, händ. Vad kan jag göra? Svar: Om du har en kort försäljning, du kan skapa tillskrivat -- och beskattningsbart -- inkomst förutom något skattansvar som du har nu. Ditt aktuella åtagande till IRSEN är ett separat ämne från den korta försäljningen. Emellertid du kan vara i stånd till att fungera ut en bosättning med IRSEN. Tala med en lokal skattprofessionell och också en konkursadvokat för närmare detalj -- en konkurs kan vara nödvändigt som ges dina aktuella omständigheter. Fråga: Mitt maka och I egeer två hus, det vi strömförande in och en hyra. Båda är paid för, så vi har inte några att inteckna skuld. Huset som vi strömförande är in, värda omkring $200.000, hyran är värda omkring $60.000. Vi planerar att sälja det uthyrnings- nästa året, åren för uppehållet itu och därefter att bygga ett tredje hus. Bör vi bekymmers om skattebefrielsen $250.000? Svar: Du har två individuella transaktioner. Om du säljer uppehållet, och om du har strömförande i egenskapen för två av de past fem åren, då du kan beskydda upp till $500.000 i vinster, om att gifta sig, $250.000, om enkel. Om du säljer den uthyrnings- enheten och har egt egenskapen för mer än, ett år därefter din vinst beskattas på hastigheten för långtidskapitalvinster. Tala med en CPA eller annan skattprofessionelln för närmare detalj. Fråga: Min maka och jag gjorde ett erbjudande för verklig egenskap. Säljare kom överens muntligt, och vi skrev upp ett avtal och emailed det till säljare. Säljare emailed oss baksidt en köpöverenskommelse som var identisk till vår men, hade fyllt på hans fru till häfteavsnittet och hade satt i korrekt information liksom adresser. Vi emailed baksidt att ange att vi accepterade uttrycken av köpöverenskommelsen. Säljare överförde därefter oss en annan e-postinställning - upp en dag för att komma underteckna överenskommelsen och att välja upp downpayment. Dagen kom och gick och ingen säljare. Når att ha kallat och de har emailing säljarna överförde ord att de hade ändrat deras mening och hade skulle för att inte sälja. Vi överförde dem vår undertecknade kopia av köpöverenskommelsen, som de hade skrivit upp, och vi hade alla kommna överens via e-post och en kontroll för depositen, och förklarade därefter att vi trodde oss hade ett binding avtal. De gick kontrollen tillbaka, når ”de har annullerat” den och köpöverenskommelsen med en bokstav som de skulle för att inte sälja egenskapen. Vi har ett binding avtal och ett fall för viss kapacitet? Svar: Om e-posten ”överenskommelse”, band in därefter varför du behövde fysiskt att underteckna några förlagor? ”Köpöverenskommelsen” innehöll alla uttryck och tillstånd, eller var det en mer begränsande förlaga, något som diskuterade bara pris och några andra objekt? Om bestämda objekt inte var bland annat, det kan inte binda in i givna jurisdiktionar. Kontakta en lokal fastighetadvokat för detaljer. Var säker att fråga hur många år -- och hur mycket pengar -- den kan tar potentiellt till resolvereklamationer av ”den vissa kapaciteten.”,
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
