Fråga fast egendomtider Februari 23, 2007 vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Vi skulle som för att sälja vårt aktuella hus och för att få ny, men vi har ännu att vara här för 24 månader. Jag har hört att, så länge som vi reinvest i ny fastighet vi inte måste att betala realisationsvinstskatten. Är detta riktigt? Berätta mig, om var god vi kan sälja nu och köpa vårt dröm- hus för, utan att måste att betala skatten. Svar: I det vanliga fallet du måste ha egt och ha upptagit en egenskap som din prime uppehåll för två av de past fem åren. Emellertid det finns flera undantag som kan låta dig få någon skattelättnad. För exempel du flyttar mer än 50 miles på grund av ett nytt jobb? Du har ett militärt åtagande som har pressat dig att förflytta? Tyvärr att finna en dröm- utgångspunkt är inte på undantagslistan, och reinvesting pengar i en ny uppehåll är inte jordning för en avskrivning. Tala med en skattprofessionell för närmare detalj. Fråga: Vad är följderna, om du förlorar ditt hus till utmätning. Den inhandlades med 100 procent finansiering i fjol. Kan andra tillgångar tas efter utmätningen? Svar: Att att bestämma ditt ansvar, efter en utmätning som du behöver att veta vilket tillstånd du är in, vilken typ av lånet du har -- endera tillflykt eller nonrecourse -- och långivarepolitik. För exempel i åtminstone ett tillstånd, om en långivare forecloses på ”köppengar, inteckna”, -- den van vid finansieringen får utgångspunkten -- det finns inte allmänt någon tillflykt mot låntagaren. Om egenskapen refinanceds, denna fördel förloras. I andra tillstånd emellertid, långivare kan potentiellt gå efter brister. Några långivare går efter låntagare, några gör inte. För detaljer som förbinder till ditt bestämda läge, se en fastighetadvokat i din gemenskap. Se en skattprofessionell, därför att skulden som du inte återbetalar, kan betraktas beskattningsbar ”inkomst” i bestämda omständigheter, också. Fråga: Vi säljer vår condo till en annan familjemedlem utan en mäklare. Skulle dig föreslå en advokat? Abstrakt begrepp? Vem bör oss gå att organisera och consummate transaktionen? Svar: Denna kan gott vara en transaktion bland familjemedlemmar, men det är fortfarande ett affärsavtal. Vem för exempel, betalar överföringsskatterna? Hur transaktionen finansieras? Om ett titelsökande, en titelförsäkring, värdering och such de alla krävs av en långivare. Om det inte finns någon långivare i transaktionen, sådan service bör fortfarande krävas av en purchaser. Du önskar inte ett läge var denna transaktion blir en ändlös källa av tvister på familjinsamlingar. Ha en advokat att ge en lokal fastighetöverenskommelse och som ställer in ett datum för att stänga sig, Instead. Hitåt alla förstår att transaktionen och alla bitar och stycken binds riktigt tillsammans. Fråga: Jag har en egenskap att jag köpte ett år sedan, sålt, och min totala vinst är $40.000. En vän berättade mig att den hjälper, om jag subtraherar min kostnad för renovering $20.000. Är detta riktigt? Vad om closing kostnader? Svar: Du hade inte en vinst $40.000. Du köpte på ett pris och sålde på another. Det fanns en skillnad $40.000. För skatt purposes, inte allt som det, $40.000 är en beskattningsbar vinst. Från $40.000na du bör subtrahera den kostnad för renovering $20.000, closingkostnaderna för att få egenskapen, marknadsföringen och de closing kostnaderna för att sälja och sannolikt andra kostnader. Om du egee egenskapen för mer än ett år som du beskattas på det lågt, långtidskapitalvinster rate. Se var god en skattprofessionell för närmare detalj. Fråga: Jag inhandlade en ny utgångspunkt i 2003, och garantien förföll i tidig 2005. Jag fann att min spis slår ut kall luft för raddor till och med att öppna in i min familjlokal. Jag kontaktade byggmästaren, och de är mycket långsamma (kanske därför att garantien som redan ar förfallen). De överförde en leverantör senare, och leverantören berättade mig att lampglaset inte byggs high nog. I detta läge vad bör jag måste för att göra? Är byggmästaren fortfarande ansvarig för lampglaset, och de måste att fördjupa lampglashöjden? Jag behöver att kontakta stadsinspektör och att fråga, om min lampglashöjd uppfyller med koden? Svar: Ja. Kontakta den lokala byggnadsinspektör. Om egenskapen inte var byggande som ska kodads därefter, det finns ett problem, därför att utgångspunkter är förmodade kontrolleras av lokal styrning, för ett certifikat av innehavande utsänds. Om lampglaset inte är up to kod och, du har en brand som du inte kan räknas av försäkring. Är du i en stor utveckling? Om ja, vad om andra egenskaper? Tala med en spisleverantör för att se, om ditt system har eller bör har en rökkanal. Betrakta bruket av glass dörrar att hålla ut utkast, också. Fråga: Jag säljer mitt hus och har haft ruskiga erfarenheter med mäklare och är i dag inget olikt. Finns det a långt som ska fås ut ur mitt förteckningsavtal med min mäklare utan någon kostnad till mig. Svar: Kanske. Många förteckningsöverenskommelser låter säljare återta utan straff eller genom att betala för annonseringskostnader före avslutningsdatumet. I fall, var en förteckning inte har en sådan sats, varför att inte tala till mäklaren och att förklara i detalj varför du är missbelåten. Mest mäklare önskar inte att fungera med olyckliga beställare, så möjligt som ett boende kan nes. Fråga: Jag köpte en utgångspunkt och önskar nu till quitclaimen gärningen till en annan person. Spara en quitclaim påverkar min krediteringsställning? Bör jag refinance quitclaimen för huset först därefter gärningen? Eller I-quitclaimen gärningen refinance därefter huset? Svar: Du frågar om att ändra titeln. Det finns inte någon fördelfinansiering före att använda en quitclaimgärning, därför att, när titeln ändrar, långivaren kallar likely lånet. Vad du får i utbytet för egenskapen? Har du gjort required avslöjanden till ny ägare? Vilka fastighetsskatter varas skyldig på försäljningen -- och vem betalar dem? Det aktuella lånet har ett prepaymentstraff? Du berättade långivaren som du ämnade uppta egenskapen som en resident ägare inom 30 dagar, når du har stängt sig? Etc. Underteckna var god ingenting, tills du har först talat med en lokal fastighetadvokat. Fråga: Vi köper 1.5 tunnland och har bestämt att vi fick in över våra huvud. Vi finansierar detta köp med ett home rättvisalån. Depositionen äger rum tack vare close i April. Vi behöver att ge upp vår deposit $1.000, därför att vi drar ut ur avtalet? Svar: Läs var god ditt avtal. Du har git en deposit $1.000, men det finns sannolikt ett avsnitt som förbinder till skador. Det avsnitt kan låta säljare hålla din deposit, hålla din deposit och stämma dig eller -- mindre likely -- begära också, att du avslutar transaktionen, en behandling som kallas ”den vissa kapaciteten.”, Också om det home rättvisalån. Vid någon möjlighet det har ett prepaymentstraff, om du betalar av lånet i mer mindre än två eller tre år? Du kan önska att hålla lånet i ställe men med en mycket liten jämvikt, beroende av hur lånöverenskommelsen uttryckas. Ha en advokat eller en laglig klinikgranskning din skrivbordsarbete, innan du går mer ytterligare. Fråga: Hur kan jag få mer information angående godtyckliga ändringar till gemenskapbylaws? Svar: HOAs regleras av olika regleringar. Det finns förklaringar, bylaws och regler. Reglerna (när pölen är öppen), är vanligt lätta att ändra, bara förklaringen är faktiskt omöjliga att förändra sig, därför att det är förlagan som beskriver egenskapen och varje av dess enheter. Du kan vara i stånd till att ändra bylaws, men hur? Fråga dig HOA-tjänstemän för rådgivning angående rättelser till bylawsna. Fråga, om en given procentsats av enhetsägare krävs att godkänna ändringar. Fråga, om långivaregodkännande krävs. Se därefter vad delstatslag kräver. En lokal fastighetadvokat kan ge närmare detalj. Fråga: Jag undrade vad den återgång genomsnittsfastigheten 2006 var och vad förväntas för att äga rum i 2007. Jag ser framåtriktat till att höra från dig på din tidigaste bekvämlighet. Svar: Vi vet vilka genomsnittsregistrerade försäljningspriser är för givna områden, men att bestämma en typisk ”retur” är okänt, därför att skulle en måste att utarbeta, när en egenskap köptes, värdet av förbättringar, värdet av hyror (om några), det registrerade försäljningspriset inkluderade huruvida rabatter och medgivanden till köparen, Etc.en, som gott, retur, som kan vara attraktiva i en gemenskap, kan vara unattractive i another. Sista faktumet, att smeden gjorda x-procenten på en egenskap inte betyder Jones, gör som gott. Fråga: Jag har varit i fastighetaffären som ett medel för ungefärligt ett år. För flera månader har jag märkt aktiva förteckningar som indikerar en sub-agentcommission av nollprocent. Jag har talat med förteckningsmedlen angående denna, och de säger att det är vad deras mäklare önskar satt i förteckningarna. Korrigera mig, bör jag går wrong här, men suben-agent, utan en köparebyråöverenskommelse, föreställer tekniskt förteckningsmedlets beställare. Om jag föreställer en potentiell köpare och ser en indikerad nollprocent för en sub-agent, vad skulle är min första böjelse? Gå till den nästa förteckningen? Kanske. Men därefter jag kan göra en björntjänst till min köpare? Om jag inte har en köparebyråöverenskommelse med en beställare, och hur commonen är som och föreställer tekniskt säljare, säljare medel som är ansvarigt för min uppgifter för vad jag säger eller inte säg betraktar egenskapen? Är jag som gör avkänning? Hjälp var god, om så. Svar: Ja du gör avkänning. Men det finns några upplagor som ska tas bort upp. Först under-byrån används sällan i dag exakt på grund av ansvarsupplagorna som du lyfter. Är mäklaren som sayingen avgiften delads med köparemäklare eller att sälja medel men inte sub-agents? Med andra ord kanske mäklaren önskar inte några subagents. Second vem säger att köparemäklararvodeöverenskommelser är ovanlig? Enligt en study 2006 av riksförbundet av fastighetsmäklare hade 44 procent allra köparear skrivit köparemäklararvodeöverenskommelser. Om du har en köparemäklararvodeöverenskommelse som du har ett klart byrååtagande till en purchaser och berättigas till kompensation utan hänsyn till vem säljer en egenskap eller hur. Ditt nästa moment bör vara att lära insen - och - outs av köparemäklararvodet -- och endast att fungera med utsikter som du har med skrivna överenskommelser.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
