Fråga fast egendomtider Juli 6, 2007 vid den Peter G. mjölnaren
Fråga: Med stigande räntesatser intecknar på, mig hanterade att låsa mitt lån på 6.5 procent för 60 dagar. Min fråga är: Sedan marknaden saktar ner, och home priser syns att tappa, är det bättre att vänta och att köpa ett mer billig hus på högre räntesats eller att fortsätta nu och att göra bruk av denna lägre räntesats? Svar: Det finns okända faktorer här liksom huruvida värden tappar faktiskt, hur mycket de kan droppe och hur long till värden ne underkanten -- om i faktum priser i din fall för gemenskapen faktiskt further any. Vi vet också inte vad händer med hastigheter -- de kunde stiga eller falla. Om de stiger därefter, ett lån på 6.5 procent blir en tillgång, en häck. Om hastigheter faller nog, med ett 6.5 procent lån det kan vara dags att refinance. Föreställ att du kan köpa en utgångspunkt med $200.000 intecknar på 6.5 procent. Din betalning över 30 år är $1.264 per månaden för huvud och intresse. Om hastigheten går upp till 7 procent, då din månatliga kostnad är $1.330. Det är en increase av $66 per månad eller 5.22 procent. Att att göra ting ”lika” dig kunde insistera att säljare tar en 5.22 procent prisdroppe. Det är en trevlig teori, men vad händer, är verkligt i praktiken att ägare säljer för så mycket, som marknaden låter -- och köparear inhandlar för så little som möjligt. När anbud och erbjudanden möter någonstans i mitten därefter, det finns en transaktion -- utan hänsyn till vad mathen säger. Så och att få baksidt till din fråga, du har en locked-in hastighet. Varför att inte finna ett hus som tjänar som dina behov och uppskattar hopefully. Om hastigheter går ner dig kan refinance. Om hastigheter går upp you've fick din häck -- plus en trevlig bostad. Fråga: Jag hyr aktuellt i Nevada. Inom de nästa fem åren jag skulle som för att inhandla egenskapen här. Höger sida de home priserna är nu nätt löjligt. Jag är hearingbuzzen som fastighetpriser i mitt område går ned inom de nästa två åren eller så. Riktigt? De nästa två åren är en god tid att inhandla egenskapen? Svar: Du har lyftt en mycket rimlig fråga. Tyvärr det finns inte något lika rimligt svar. Inget vet vad händer i framtiden. ”Buzzen” är inte en ersättning för forskning eller sound basis för investering. Vilken styrkahjälp är att spendera någon tid med det lokala ekonomisk utvecklingkontoret. Fråga om framtida befolkning- och jobbtrender i din gemenskap. Tala med aktiva fastighetmäklare för att bestämma de lokala områdena som är mest sannolikt att vara i banan av framtida tillväxt. Betrakta hur ändringar i hypoteksräntor kan lokal fastighetaktivitet för inverkan, Etc. Fråga: Baksidt i Februari vi satte vårt hus upp till salu. Vår köpare önskar att flytta sig in inom 30 dagar, och vi önskar 60 dagar. Bosättningen äger rum i tre veckor, och jag kan inte finna något att hyra. Jag menar att jag förlorar mitt hus och har ingenting. Att berätta dig sanningen, jag sålde egenskapen. Personen, som kom, kallade mäklaren för att se huset, men dem var främre av mitt hus, då jag fick utgångspunkten. De frågade mig, om de kunde se huset och Iet, inte mäklaren som visades dem egenskapen. Vad du tänker av detta? Svar: Det finns flera upplagor här. På ämnet av ett closing datum för bosättning det är något som upprättas i försäljningsöverenskommelsen. Om 30 dagar inte var goda för dig därefter, du bör ha köpslagit för mer tid. Om bristen av passande hyror om du marketing en utgångspunkt, den följer att du bör förberedas att flytta sig. Det är svårt att föreställa att i ett enormt metroområde det inte finns någon egenskap, som skulle fit dina behov, även på tillfällig basis. Sista du sålde inte huset. Dig kan fysiskt ha visat det till köparen, men du placerade annonsen eller tecknet som tilldrog köparen? Du förhandlade en skriven överenskommelse? Du gjorde bestämt köparen kvalificerade sig för att inhandla egenskapen? Du ordnade för att stänga sig? Etc. Det var mäklare annons som ställde in i rörelse per serie av händelser, som för till försäljningen. Du medger dig körde in i en köpare som gick till egenskapen på grund av mäklare annons. I effekt mäklaren ”introducerade” köparen till egenskapen, ett av momenten som en förteckningsmäklare tar för att intäkt en avgift. Om du hade ”att öppna” eller ”för exklusiv byrå” en förteckningsöverenskommelse därefter, du kunde sälja till någon köpare, som kontaktade direkt dig, och inte betala en avgift. Men sannolikast, du hade ”en ensamrätt som säljer” förteckningsöverenskommelse som ger att mäklaren berättigas till en full avgift utan hänsyn till vem säljer egenskapen under förteckningsuttrycket. Sedan datalistan av förteckningen är ett förhandlingsbart objekt, du kunde ha använt ett olikt format hade dig som önskades ett olikt resultat. Fråga: Jag är en home ägare i det nordliga Virginia området men förflyttar till Houston, Texas, snart. Jag förstår den spända husförsäljningsmarknaden i mitt område och som skulle som för att sälja mitt hus eller för att leasa det till och med regeringen som ”tillfälligt hus.”, Är detta möjligt och om så, som skulle mig kontaktar för att göra detta att hända? ”, Svar: Dig styrkakontakt bostadsförmedlingarna på lokala militärbaser. De har typisk en lista av utgångspunkter som är tillgängliga för hyra till servicepersonaler. Why begränsa dina försök till statligt anställd, emellertid? Regeringen är din största lokala arbetsgivare, men mest lokala medborgare används av privat sektor. Tala med lokala mäklare om uthyrnings- begäran och hastigheter -- och fråga också om försäljningstillfällen. Fråga: Jag inhandlade min personliga utgångspunkt (andelslägenhet) 13 år sedan för $104.000. Sju år senare jag inhandlade en annan enhet i den samma andelslägenheten från en konkursdomstol för ungefärligt $50.000 och satte den in i service som en investeringhyra. Aktuellt marknadsvärdet för varje enhet är ungefärligt $185.000 till 200.000. Inom omkring 2 år I betalade av inteckna på investeringenheten och hade inkomst för några år. I fjol jag intecknade enheten och återtog omkring $120.000 av rättvisa (mest av som jag har fortfarande), och vänster rättvisa omkring $70.000 i egenskapen. De uthyrnings- inkomsträkningarna omkring 96 procent av min kostnader och att ha en mycket liten negative. Är här min problem och den resulterande frågan: Byggnadens reservaccounten och det finansiella tillståndet är hemska, och jag är mycket bekymrad om att ha alla min ägg i denna en korg. Jag förutser en annan underhållsavgiftshöjning (5 gånger som av annan like byggnader), eller en specialbedömning. I tillägg jag är plain trött av strömförande i de samma 500 kvadratfötterna för 13 år. Nästan alla egenskaper inom pendla avstånd av mitt jobb har en marknadsvärde att överskrida $380.000. Min condo är som synes den enda condoen i townen som inte har uppskattat till denna nivå. Jag kan inte verkligt ha råd med för att sälja antingen enhet och buy i min områdesmarknad. Om jag säljer investeringen, jag skulle är aldrig i stånd till att köpa another som skulle bär inteckna. Om jag säljer min personliga enhet, jag skulle är aldrig i stånd till att köpa another som jag kunde ha råd med för att betala inteckna. Jag kanske kunde sälja båda enheter och ta den hopade rättvisan av båda och köpa en personlig home enhet i en bättre byggnad. Berätta mig hur var god man får ut ur denna byggnad, utan att ge all den up to IRSEN. Svar: Om du sålde båda enheter som du skulle har ett brutto av between $360.000 till $400.000 som var mindre $120.000na i rättvisa från refinancing av den uthyrnings- enheten. I ungefärliga uttryck du skulle har $240.000 till $280.000 kontant från försäljningarna för closing kostnader och marknadsföringskostnader. Ta pengarna från försäljningarna och kombinera den med nästan $120.000 kontant från refinancingen, och du kunde köpa en utbytesenhet för $380.000 med ett litet intecknar kanske, kanske $50.000 och kanske mindre. Alternativt du kunde hyra ut bostadsenheten för att vinst extra månatlig inkomst, fast det syns osannolik att producera fördelar som är ekvivalenta till en försäljning. Om skatter det bör finnas ingen kapitalvinstskatt på försäljningen av bostadsenheten och långtidskapitalvinster på försäljningen av investeringegenskapen. Som gott, du skulle måste att recapture avskrivning på investeringenheten. Tala med en CPA eller annan skattprofessionell och tala med lokala mäklare om fastighetmarknaden för närmare detalj. Fråga: Jag hyrde en utgångspunkt och tänkte nytt att jag luktade gas. Jag informerade ägaren, och han kom ut på en söndag, och sagt det fanns en gasläcka, och det som han skulle, stängde av gasen och skulle är baksidt att reparation problemet. På fredag jag luktade fortfarande gasen, så jag kallade gasföretaget för att komma ut och ta en look. Needless för att säga jag hade fortfarande en gasläcka, så de stängde av min gas och sade att de skulle inte vänd det baksidt på, tills en rörmokare kom ut att reparation problemet. Todayen är torsdagen, har problemet blivit reparationtt, och gasföretaget antas att komma ut i dag att vända gasen baksidt på. Min fråga är: För vad bör jag kompenseras? Bör ägaren inte ladda mig för dagarna som jag strömförande i gas, eller från dagen I informerade honom av upplagan eller endast dagarna jag var utan varmvatten? Svar: Inga av det ovannämnt. Du bör inte ha flyttat sig in i egenskapen, tills problemet var resolved -- därefter har du skulle haft ett långt bättre fall för kompensation. Att inte ha varmvatten i sommaren är ett mindre ämne, när det jämförs med den potentiella skadan som en gasläcka kan medföra. Naturgas är colorless, och odorless, vad du luktade, kallas ”en odorant.”, Denna är en vikt som placeras i naturgas, en säkerhetsfunktion, så att läckor kan vara prickiga, så snart som möjligt. Teco folkgas erbjuder denna rådgivning: - ”Om du misstänker en gasläcka, kontrollerar dina pilot lampor eller ser, om en gasbrännareventil har låtits vara delvist på. Om du inte kan finna källan, de öppna fönstren och dörrarna för att skingra gasen och för att kalla” ditt lokala gasföretag.
- Låt vara byggnaden strax.”, ”om lukten är extremt stark,
- Kalla från ett grann telefon. ”Använd inte din telefon eller tänd några matches. Fungera inte strömbrytare eller elektriska apparater eller dra några proppar från uttag. Några av dessa uppgifter kunde antända gas som kan ha ackumulerat.”,
Om jag var ägaren, i ditt läge och, som ett ämne av artighet mig skulle, säg tackar dig, ber om ursäkt för besväret och erbjuder matställen för ditt hushåll på ett närliggande trevligt ställe.
Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas. | 
