Fråga fast egendomtidmars 9, 2007 - 3/9/2007 - den Expert fastighetrådgivningen

Fråga fast egendomtidmars 9, 2007

vid den Peter G. mjölnaren

Så den nästa dagen jag gick och talade till byggmästaren på kontoret. Han berättade enkelt mig att han inte hade någon tangent till huset och dess otur att alla anordningar stjälas.

Vad kan jag göra?

Svar: Problemet här är att köparear tjänas som gott med pre-closing kontrollhöger sida för bosättning -- minuter för, om möjligt. Hade en sådan kontroll som ägdes rum det, skulle har varit byggmästare ansvar att leverera några felande anordningar.

I detta läge det är sannolikt, att du har den home ägarens försäkring som räknar sådanna händelser, så talar med din försäkringfamiljeförsörjare. Du bör ha serialnummer från byggmästaren som kan ges till försäkringsbolaget.

Du är vanligt offer av ett brott. Innan du går, fråga mer ytterligare polisen för att kontrollera egenskapen för fingeravtryck och annat tecken. Fråga, om det har där finnas liknande incident i den nya home gemenskapen var du köpte eller på andra nya home egenskaper, också.

Fråga: Jag fungerade på refinance med företaget, som för två månader berättade mig att jag var approved och inga problem. De avbröt därefter på att stänga tack vare någon anledning och nollställning för denna vecka. Den skulle inte returen för låntjänsteman min felanmälan. Nedde sista hans framstickande som nedde honom, och sagt de kunde inte göra lånet, når de har berättat mig som allt är ok och motta all min skrivbordsarbete. Jag frustreras, ut någon pengar och tokigt.

Finns det någon tillflykt för mig?

Svar: Ganska än diskuterar vem sade vad, vi behöver att betrakta vem skrev vad: Du mottog en ovillkorlig lånförpliktelse skriftligen?

Vem sade vad inte hjälper oss, därför att avståndet från dina öron till en långivare mun beror väldeliga på tolkning och minne. ”Oh, geen, du tänkte mig sade det? Golly hur förvåna. Jag återkallar inte någonsin att säga att ett sådan ting och jag inte kan föreställa framställning ett sådant meddelande.”,

När vi ser skrivbordsarbetet, emellertid, vi har fysiskt tecken av vad meddelades faktiskt. I sin tur vilka långivare meddelar skriftligen, är sannolikt att vara en nuanced lawyered förlaga med lott och raddaouts.

För exempel var lånet beroende på en sista krediteringskontroll? Värdet av egenskapen? Var hastigheten inlåst? Vad om punkter?

Du kan visa dina förlagor till en advokat eller en laglig klinik. Alternativt du kan önska att tala med din delstatens överåklagare. Om nog låntagare hade den samma konversationen därefter kanske, det är möjligt att finna en modell som kan vara actionable.

Fråga: Min gammalare fader egeer tom jordbruksmark, och his skallr tillstånd som min broder och jag övertar lantgården på hans död. Lantgården är värda tre eller fyra tider vad han betalade för den 15 år sedan. Han är villig att sälja den nu och att ge oss proceedsna. För att förminska kapitalvinster och skatter, bör vår fader sälja den nu eller bör oss vänta för att överta lantgården? Neither av oss behov proceedsna i dag.

Skulle det finns en fördel av honom som säljer lantgården, tar 50 procent av proceedsna och gemensamt köper en lantgård med mig i mitt tillstånd och har titeln som rymms med höger sida av survivorshipen (och gör samma med min broder)?

Svar: Din fader bör inte sälja lantgården för två anledningar: Först du och din broder aktuellt behöver inte pengarna. Second det är möjligt att undvika alla kapitalvinstskatter till och med ett arv.

I arvläge en fastighet värderas på dess ”som gås upp” basis på tiden av död. Med andra ord, om din fader köpte en egenskap för $200.000, och på tiden av hans bortgång det var värd $600.000, då din skulle basis var $600.000. Du kunde sälja den den nästa dagen för $600.000 och betala ingen kapitalvinstskatt.

Om att köpa gemensamt med dig och din broder som skulle det, gör någon avkänning att refinance lantgården för att dra ut kassa och därefter för att använda de pengar för att köpa lantgårdar för dig och din broder?

Din fader är gott betjänad av få en will, och livingen skallr från en advokat som öva äldre lag. Om lantgården ska refinanceds, tala först med en skattprofessionell för att se hur intresse kan behandlas för skattavsikter.

Fråga: Min fru och jag inhandlade ett lott baksidt i 2003 och har efter byggt ett hus på det. I att granska closingförlagorna från den transaktion, jag märkte, att den originella titelförsäkringpolitiken var för $16.500, priset av lottet baksidt därefter. Tidigare detta år, län bedömare värderade lottet på över $48.000. Bör denna vara en concern för oss, om något bör händer between nu och tiden som vi säljer detta ställe?

I allmänhet bör home ägare re-evaluate och öka deras titelförsäkringpolitik i händelsen av en ökande egenskapsvärdering? Vi gör normalt den för andra typer av försäkring, why att inte title försäkring?

Svar: Köp av titelförsäkring är ett one-time avtal, du betalar för det på att stänga sig så där är ingenting mer att köpa och ingenting mer att öka.

Titelförsäkring kommer brett itu datalistor: långivare täckning och ägares täckning. Om du får långivare täckning, och något är fel med titeln, politiken betalar av inteckna -- men den skyddar inte din rättvisa. Med andra ord om du köper en egenskap för $200.000 och får det första lånet för $160.000, politiken försäkrar att lånet $160.000 betalas av. Meddelande fast, att med tiden lånjämvikten går ned -- och thus långivare täckning faller också.

Med en ägares politik du skyddas mot bestämda titelreklamationer up to värdet av din rättvisa -- lånet plus kassan satte in i egenskapen på tiden av köp. Emellertid titelförsäkringpolitik har uteslutanden -- ting som de inte räknar -- och du kan få ”stöd”, -- extra datalistor av täckning. Ett av de bästa stöden är en inflationrulltrappa som, i normala uttryck, betyder att täckning med en ägares politik stiger som increases för home priser.

Du kan faktiskt ha en inflationrulltrappa redan, om du har ägarens täckning -- kontrollera med bosättningmedlet för detaljer. Inflationtäckning inkluderas ofta automatiskt i ägarens politik.

Fråga: Omkring sju år sedan jag flyttade mig in som en filmuthyrare in i coen-op. I 2002 de erbjöd mig tillfället att inhandla på $32.000. Jag sände snabbt den bedda ”bokstaven av avsikt till köp” tillsammans med applikationen och gick omkring att få ett lån. Fem år senare, efter många påringningar och förfrågningar, ingen flyttning på mitt köp. Condobrädet såväl som administrationskontoret svarar inte direkt några frågor om, när jag kan förvänta att avsluta mitt köp. Sedan dess har har alla av spekulanter (omkring 5 eller så) blivit frustrerade med behandlingen och flyttat sig ut och köpta utgångspunkter någon annanstans.

Området dånar nu, och för denna anledning jag rymmer fortfarande på. Extra delen av alternativet som inhandlar bokstaven som, jag mottog från dem, angav att, om jag valde att inhandla min hyra skulle inte increase, och den inte har. Emellertid jag ämnade inte hyra för extra fem år och förlora ut på skattelättnad och att ackumulera rättvisa Etc., och -- viktigare -- säkerheten av att vara skyldig min egen utgångspunkt.

Mitt avtalsköp förfaller? Coens-ops administrationskontoret händde att göra en walk-through av min enhet några veckor sedan. Detta var unrelated till mitt köp. Jag tog tillfället att fråga administrationsföretaget olika frågor om upplagan, och hon angav att de inte kan finna min skrivbordsarbete (jag har kopior). Också hon observerade förbättringarna som jag hade gjort till enheten på min egen kostnad (därför att jag tänkte att jag gick att egen den) och indikerat att det citerade originella priset går upp. Kan de göra detta?

Svar: Är detta ”coen-op” eller ”en condo” egenskap? Det finns en enorm skillnad -- typisk med en co-op brädet måste godkänna alla köparear, medan condoägare kan fritt sälja till någon. Den är oklar vilken datalista av överenskommelse (köp, alternativ, höger sida av den första vägranen, Etc.) du har, eller om du har någon överenskommelse. Om den lost skrivbordsarbetet lösningen är alltid att överföra skrivbordsarbete vid auktoriserad revisorpost med ett bett återgångt kvitto eller till annat får ett undertecknat och daterat kvitto, när den levererar viktiga papperen.

Om att ändra priset, till ”ändring” priset där måste först vara ett pris som ska revideras. Är detta en erkännande att ett erbjudande gjordes till dig? Är erbjudandet fortfarande giltigt? Eller är detta ett läge var du gör ett erbjudande som har ännu att accepteras?

Du behöver att ta din skrivbordsarbete till en lokal advokat för att bestämma vad den säger och vilket vissa höger sida du kan ha i detta ämne.

Denna kolonn planläggs för att ge exakt och auktoritativ information i regard till det räknade subject ämnet. Det göras tillgängligt med understandingen, att neither författare nor utgivare kopplas in i det lagliga framförandet och att konto, eller annan professional service. Om laglig service eller annan expert hjälp krävs, servicen av en kompetent professional person bör sökas.