Reinvestmentregler i 1031 utbyten vid Gary Gorman
Avsnittet 1031 av den interna intäktkoden låter dig rulla gainen från försäljningen av din gammala investeringegenskap över till din nya investeringegenskap. Det finns ett nummer av regler som du måste följa för att ditt utbyte ska vara giltig, men kanske de mest confusing är reinvestmentreglerna. Enkelt satt, reinvestmenten rules tillståndet som för att betala nollskatten på ditt utbyte du måste göra två ting: du måste köpa equalen eller up; och du måste reinvest alla kassa. Låt oss ta den första delen: du måste köpa equalen eller up. Att inte betala någon skatt på ditt utbyte, din nya egenskap måste vara lika till eller mer stor än, försäljningspriset av din gammala egenskap. (Medan lagen låter faktiskt dig justera dina beräkningar för closing kostnader på de gammala och nya egenskaperna, denna artikel är lättare att förstå, om vi sätter det faktum åt sidan för nu). Låt oss säga den Fred och stämma sell deras hyraduplex för $100.000 att illustrera lika-eller-upp regel. För att betala nollskatten på deras utbyte 1031, de måste köpa deras nya egenskap för $100.000 åtminstone. Vad händer, om, i stället för att köpa en ny egenskap för $100.000, de betalar endast $90.000 för den. Är deras utbytesrostat bröd? Nr. Deras utbyte är inte rostat bröd, men de betalar skatt på $10.000na köper-ner. Och de hela $10.000na av köper-ner är beskattningsbara, därför att, i ett utbyte, gainen kommer först, och du inte kan applicera några av din kostnad mot $10.000na. Det är all beskattningsbar gain. Den andra delen av regeln är att, igen, för att att betala nollskatten du måste att reinvest alla av kassa. Låt oss ta vårt exempel från ovannämnt och ändra det litet att illustrera detta -- i stället för att inhandla den nya egenskapen för $90.000, Fred och stämm betalar $150.000 för den nya egenskapen. Då de sålde deras duplex för $100.000, de betalade av skuld av $40.000, och jämvikten av $60.000 överfördes till deras mellanhand. Fred och stämm får en inteckna av $100.000 för denna egenskap och att betyda dem använder endast $50.000 av proceedsna att deras mellanhand rymmer. De har inte lika-eller-upp problem, sedan de köper upp (de sålde för $100.000 och är buying för $150.000). Men, sedan de reinvesting endast en del av proceedsna att deras mellanhand är holdingen (mellanhanden mottog $60.000 från försäljningen av den gammala egenskapen, men Fred och stämm reinvesting endast $50.000), de unspent proceedsna av $10.000 är beskattningsbara. Som i vår diskussion av den köpande equalen eller up, de hela $10.000na är beskattningsbart. Så att restate reinvestmentregeln igen: för att betala nollskatten dig måste att köpa equalen eller up, och du måste att reinvest alla av kassa. Märk att jag inte sade att du måste att ha skuld på den nya egenskapen som åtminstone är lika till skulden som betalades av på den gammala egenskapen. Många folk, speciellt CPAs och advokater, syns att tänka att denna är en regel. Men den är inte -- du enkelt måste att köpa equalen eller up, och du måste att reinvest alla kassa. Låt oss säga den Fred, och att stämma köper en ny egenskap för $100.000 (det samma priset att de sålde deras gammala egenskap för.), De betalade av en inteckna av $40.000 på den gammala egenskapen, och deras mellanhand rymmer jämvikten av $60.000. När de köper den nya egenskapen, når de har använt fundsna som rymms av deras mellanhand, de går att behöva extra $40.000. Dessa extra funds kan komma från deras sparkonto, eller ett nytt lån eller någon kombination av tvåna -- säg $20.000 ett lån och $20.000 från deras sparkonto; den matter inte. För long, som du klibbar till dessa reinvestmentregler, du kan utsätta att betala skatt på några av gainen. Genom att göra ett utbyte 1031 inte endast, kan du undvika att betala både som är federalt och tillståndskapitalvinstskatten, utan du kan också utsätta recapturen av avskrivningskatten som du har tagit på din gammala investeringegenskap. Den mängd kan vara viktig, sedan hastigheten av skatten recapture på i 25 procent. |
